城市與區(qū)域治理研究院蘇志勇/文

2025年是“十四五”規(guī)劃收官之年，也是“十五五”規(guī)劃謀劃之年。新年伊始，全國(guó)31個(gè)省份密集召開(kāi)地方兩會(huì)，對(duì)全年經(jīng)濟(jì)工作和社會(huì)發(fā)展作出全面部署；春節(jié)假期剛過(guò)，各省市又以“新春第一會(huì)”的形式，吹響經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“集結(jié)號(hào)”。

地方兩會(huì)和“新春第一會(huì)”對(duì)全年工作具有“風(fēng)向標(biāo)”意義。從會(huì)議內(nèi)容可以看出，房地產(chǎn)仍然是各地經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)也成為各地經(jīng)濟(jì)工作的重要目標(biāo)。

謀定而后動(dòng)，行穩(wěn)而致遠(yuǎn)。各地在謀篇布局的同時(shí)，也在以實(shí)際行動(dòng)積極落實(shí)“9·26”政治局會(huì)議和經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，在供需兩端持續(xù)發(fā)力，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。在政策推動(dòng)下，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化，市場(chǎng)成交開(kāi)始活躍，一二線(xiàn)城市率先實(shí)現(xiàn)回暖。

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早謀劃，政策聚焦“止跌回穩(wěn)”

從地方兩會(huì)報(bào)告和各地“新春第一會(huì)”可以看出，房地產(chǎn)是地方政府重點(diǎn)“關(guān)照”的對(duì)象，“止跌回穩(wěn)”“房地產(chǎn)新模式”“城市更新”“好房子”成為重要關(guān)鍵詞，其中“止跌回穩(wěn)”成為地方經(jīng)濟(jì)工作的核心目標(biāo)之一。

從去年以來(lái)的政策實(shí)施情況看，需求端政策（如降首付、降利率、解除限購(gòu)、稅收優(yōu)惠等）基本做到了應(yīng)出盡出，短期內(nèi)起到了一定效果。而供給端政策（包括存量土地和存量商品房收儲(chǔ)、控制新增用地、保障房、“好房子”建設(shè)等）成為2025年房地產(chǎn)政策的關(guān)鍵。這一點(diǎn)在各地兩會(huì)報(bào)告中得到充分體現(xiàn)。

例如重慶提出實(shí)施推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展八大提升行動(dòng)，構(gòu)建“人房地錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制，加強(qiáng)“兩久”項(xiàng)目處置，盤(pán)活利用存量用地和商辦用房，加大收購(gòu)存量商品房力度，培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。廣東提出合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，盤(pán)活存量用地和商辦用房，推進(jìn)處置存量商品房工作，健全租購(gòu)并舉的住房制度。北京提出完善“保障+市場(chǎng)”住房供應(yīng)體系，優(yōu)先向軌道交通站點(diǎn)周邊和就業(yè)密集地區(qū)供應(yīng)住宅用地。河南提出用好地方政府專(zhuān)項(xiàng)債支持盤(pán)活閑置存量土地、新增土地儲(chǔ)備以及收購(gòu)存量商品房等政策，新增保障性住房5.7萬(wàn)套。推動(dòng)城市閑置房產(chǎn)向旅居長(zhǎng)租功能房轉(zhuǎn)變。推動(dòng)“白名單”項(xiàng)目擴(kuò)圍增效。山東提出有效統(tǒng)籌去庫(kù)存與優(yōu)供給，出臺(tái)購(gòu)房補(bǔ)貼獎(jiǎng)勵(lì)政策，盤(pán)活存量閑置土地，加快優(yōu)質(zhì)地塊規(guī)劃出讓。

城市更新是房地產(chǎn)新模式的重要一環(huán)。在各地兩會(huì)報(bào)告中，多個(gè)省份將城市更新、城市基礎(chǔ)設(shè)施作為發(fā)展重點(diǎn)，并提出了具體目標(biāo)。例如上海提出加快推進(jìn)“兩舊一村”改造，完成31萬(wàn)平方米小梁薄板房屋等不成套舊住房改造，啟動(dòng)25個(gè)城中村改造項(xiàng)目。山東提出探索可持續(xù)模式，推進(jìn)片區(qū)更新120個(gè)，開(kāi)工老舊小區(qū)改造13.7萬(wàn)戶(hù)。福建提出打造城市片區(qū)更新、社區(qū)更新2類(lèi)15個(gè)省級(jí)樣板，開(kāi)工籌集城中村改造項(xiàng)目5000套，改造老舊小區(qū)4.5萬(wàn)戶(hù)。

四川提出開(kāi)展城市更新和安全韌性提升行動(dòng)，改造老舊小區(qū)4000個(gè)以上、城市危舊房3萬(wàn)套、城中村10萬(wàn)戶(hù)，更新改造燃?xì)?、供排水等老化管?000公里以上。湖北提出加快1600個(gè)城市更新、600個(gè)醫(yī)教康育服務(wù)項(xiàng)目建設(shè)，年度投資8000億元以上。湖南提出加力實(shí)施城中村和危舊房改造，改造城市危舊房5000套。寧夏提出年內(nèi)完成6000套改造計(jì)劃，力爭(zhēng)3年內(nèi)全部啟動(dòng)五市市轄區(qū)城中村1.2萬(wàn)套改造任務(wù)，改造老舊小區(qū)1.5萬(wàn)戶(hù)（套）。內(nèi)蒙古提出著力推動(dòng)市政基礎(chǔ)設(shè)施數(shù)字化改造、智能化升級(jí)，改造老舊小區(qū)1291個(gè)、各類(lèi)管網(wǎng)1500公里。貴州提出加力實(shí)施城中村和危舊房改造，啟動(dòng)城中村改造3萬(wàn)戶(hù)、城市危舊房改造8600套。

“好房子”也是房地產(chǎn)新模式的重要組成部分。在地方兩會(huì)報(bào)告中，十余個(gè)省份明確將“好房子”建設(shè)作為工作重點(diǎn)。北京提出加大新開(kāi)發(fā)居住區(qū)配套設(shè)施補(bǔ)短板力度，建設(shè)適應(yīng)群眾高品質(zhì)生活的“好房子”。廣東提出引導(dǎo)企業(yè)提高住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)化物業(yè)服務(wù)，建設(shè)更多好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)。浙江、江蘇提出穩(wěn)妥推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)和“好房子”建設(shè)試點(diǎn)。天津提出編制住房發(fā)展規(guī)劃，建設(shè)適應(yīng)群眾高品質(zhì)生活的“好房子”。四川提出適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需求，完善并提升住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，推進(jìn)“好房子”建設(shè)。吉林提出大力推動(dòng)10個(gè)以上“好房子”示范項(xiàng)目建設(shè)。

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快行動(dòng)，力促樓市“開(kāi)門(mén)紅”

在地方兩會(huì)謀篇布局的同時(shí)，各地提早行動(dòng)，一方面積極出臺(tái)政策措施，另一方面為市場(chǎng)回暖營(yíng)造良好的營(yíng)商環(huán)境和輿論氛圍，力促實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)“開(kāi)門(mén)紅”。

新年伊始，昆明率先出臺(tái)28項(xiàng)措施，涉及加強(qiáng)用地管理、支持住房消費(fèi)、加快存量商品房去化、優(yōu)化預(yù)（銷(xiāo)）售管理等7個(gè)方面。1月6日，鎮(zhèn)江宣布取消商品房限價(jià)。1月8日，福建從優(yōu)化市場(chǎng)供給、促進(jìn)商品房銷(xiāo)售及提升保障服務(wù)三大方面出臺(tái)措施，力促一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)“開(kāi)門(mén)紅”。1月10日，河南濮陽(yáng)出臺(tái)支持住房消費(fèi)、加大金融支持、提高供應(yīng)質(zhì)量、強(qiáng)化監(jiān)管監(jiān)測(cè)等四個(gè)方面20條具體措施。1月10日，廣州南沙出臺(tái)12條具體措施，涉及優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策、加大存量商品房去化力度、試點(diǎn)出讓混合功能用地、試點(diǎn)建設(shè)新型產(chǎn)業(yè)社區(qū)等內(nèi)容。1月22日，岳陽(yáng)市印發(fā)《促進(jìn)岳陽(yáng)市城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”政策措施》的通知，涉及取消限價(jià)、契稅優(yōu)惠、優(yōu)化住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)施人才購(gòu)房補(bǔ)貼等12個(gè)方面。2月8日，重慶宣布全面取消商品房限售。

在需求端，公積金政策出臺(tái)最為密集。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，年初以來(lái)至少十余個(gè)城市對(duì)公積金政策進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整，包括擴(kuò)大使用范圍、提升提取額度等。例如成都延長(zhǎng)了住房公積金貸款到期日；大連將個(gè)人住房公積金貸款首付比例調(diào)降至20%，提高了多子女家庭最高貸款額度；廈門(mén)提出支持省內(nèi)異地購(gòu)房購(gòu)房提取公積金，取消戶(hù)籍或工作證明要求；濟(jì)南提高了住房公積金貸款額度；長(zhǎng)沙提高了住房公積金貸款額度，降低首付比例；上海提高了租房提取額度、增加提取頻次、減少提取限制、擴(kuò)大覆蓋范圍；常州針對(duì)購(gòu)買(mǎi)法拍房出臺(tái)了住房公積金優(yōu)惠政策。

在供給端，存量土地和存量商品房收儲(chǔ)工作在多個(gè)城市加速推進(jìn)。1 月底以來(lái)，廣東省包括廣州、佛山、珠海、茂名、惠州等至少13個(gè)城市發(fā)布了擬回購(gòu)存量閑置土地相關(guān)公示，共涉及99宗地塊，總金額超250億元，其中住宅用地和商辦用地合計(jì)占比近9成。2月18日，北京率先重啟土儲(chǔ)專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)行，募資投向土儲(chǔ)項(xiàng)目規(guī)模超百億元，主要將用于舊宮鎮(zhèn)綠隔地區(qū)環(huán)境整治土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、房山區(qū)良鄉(xiāng)大學(xué)城拓展東區(qū)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目等25個(gè)項(xiàng)目。

此外，春節(jié)前后，各地推出了內(nèi)容豐富的樓市促銷(xiāo)活動(dòng)，活動(dòng)包括購(gòu)房補(bǔ)貼、特惠房源、線(xiàn)上線(xiàn)下聯(lián)動(dòng)促銷(xiāo)等。例如鄭州組織了“春節(jié)·元宵節(jié)”商品房促銷(xiāo)活動(dòng)，并推出購(gòu)房補(bǔ)貼、特惠房源等優(yōu)惠活動(dòng)；南京推出“迎新年購(gòu)房安家”活動(dòng)，將房源展示與迎春游藝活動(dòng)相結(jié)合；成都推出“安家成都·鬧元宵”購(gòu)房節(jié)，27家房企攜上百個(gè)樓盤(pán)參展；合肥組織開(kāi)展了春節(jié)看房不打烊“迎新春購(gòu)房安家”活動(dòng)，45家房企、77個(gè)在售樓盤(pán)參與；湖北17市州啟動(dòng)返鄉(xiāng)安居購(gòu)房季，推出階段性購(gòu)房獎(jiǎng)補(bǔ)政策。此外，云南、廣西、貴州、重慶、四川西南5省區(qū)市在北海市舉辦“壯美廣西·宜居宜游好房子·悅生活”暨五省區(qū)市“云地產(chǎn)”聯(lián)展住房促消費(fèi)活動(dòng)，通過(guò)“線(xiàn)上＋線(xiàn)下”模式及現(xiàn)場(chǎng)五大購(gòu)房?jī)?yōu)惠福利和“迎新年購(gòu)房安家活動(dòng)”，吸引各地購(gòu)房者。

政策作用之下，今年以來(lái)各類(lèi)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)不同程度的回暖跡象。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年1月全國(guó)30個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積同比出現(xiàn)微增，新建住宅銷(xiāo)售面積、二手住宅成交套數(shù)同比均明顯增長(zhǎng)。房?jī)r(jià)方面，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1月份數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中，24城新房?jī)r(jià)格逆勢(shì)上漲。特別值得關(guān)注的是二線(xiàn)城市新房?jī)r(jià)格自2023年6月以來(lái)首次實(shí)現(xiàn)止跌回升。一二線(xiàn)城市率先止跌回穩(wěn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將起到積極帶動(dòng)作用。隨著供需兩端政策持續(xù)發(fā)力顯效，一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)有望實(shí)現(xiàn)良好開(kāi)局，為全面實(shí)現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”目標(biāo)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

（此文刊于中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)2月24日11版 責(zé)任編輯 蘇志勇）

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