“金三銀四”過后，北京樓市向上爬坡的趨勢還在延續(xù)。

北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，5月1日~5日，北京新建商品住宅網(wǎng)簽成交量大幅增長，其中住宅網(wǎng)簽302套、3.42萬平方米，同比分別增長114%和107%。前4個月，北京新建商品住宅累計成交12689套，與去年幾近持平。

“五一”黃金周剛結束，央行和金融監(jiān)管總局就再次推出重磅利好政策，加大信貸投放、降低房貸利率、推進城市房地產融資協(xié)調機制、加快出臺與房地產發(fā)展新模式相適配的系列融資制度……系列組合拳出臺，進一步激發(fā)了樓市活力。

從上述政策和向好數(shù)據(jù)來看，北京樓市正在持續(xù)鞏固房地產市場穩(wěn)定態(tài)勢；但從趨勢上看，北京房地產市場正在加速分化，這意味著房地產不是簡單的回暖，而是內生需求變化，尤其是“好房子”時代下，市場競爭加劇，分化趨勢更加明顯。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，“五一”假期，北京新房項目普遍推出一系列優(yōu)惠活動，特價房源較多，促銷力度較大；部分樓盤在特價房源基礎上還進行了折上折促銷活動。而產品力突出的“好房子”項目，卻走出與之全然不同的路徑。

招商蛇口北京公司方面透露，亦莊招商序“五一”假期開放5天，就吸引了2734組客戶到訪、260+組凍資，換言之招商序日均到訪客戶547組，日均凍資超50組，這組含金量頗高的數(shù)據(jù)，印證了招商序的熱度與人氣。

招商序售樓處實景圖

招商序的高熱度打破了傳統(tǒng)地段認知，也引發(fā)了市場好奇：為何一個位于五環(huán)外的項目，能吸引主城區(qū)高端客群爭相搶購？行業(yè)重構時期，怎樣的產品才能獲得市場認可，在激烈的市場競爭中生存？

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“好房子”內生式破局

從需求端看，北京當下的市場成交中，超七成都是改善型。這部分人群除了對地段、價格、房屋品質外，對層高、戶型、得房率，以及園林設計，都有著更高的要求。

這非?？简為_發(fā)商的拿地以及操盤能力，也使得北京樓市的分化趨勢越加明顯。而招商蛇口洞察這一趨勢，憑借超配“好房子”，在市場打出差異化優(yōu)勢。

招商序效果圖

招商序在拍地前，就被明確要打造成“亦莊的好房子”，鼓勵居住用地設置陽臺、首層架空層、風雨連廊，招商序在規(guī)劃上述“好房子”三件套外，還配置了跨城市支路、高品質建筑立面，成為了目前為止北京應用好房子標準最多的項目。

“好房子”是一個系統(tǒng)工程，為了做好這一點，招商序在過往大數(shù)據(jù)中篩選了200多組遍及亦莊、豐臺、朝陽、大興、東西城、通州的不同潛在購房者。通過逐個探訪的形式，深入了解群眾對住房的真正需求，究竟是什么。

招商“好房子”示意圖

公共區(qū)域是“好房子”第一視覺，招商序在規(guī)劃風格上選擇了金屬和石材復合搭配，同時配置首層架空和風雨連廊。一條約150米全覆蓋式連廊串聯(lián)社區(qū)入口、會所、架空層等功能節(jié)點，這一設計不僅解決了北方冬季嚴寒、夏季暴雨對戶外活動的限制，更通過連廊寬度3.6米、局部拓寬至5米的設置，創(chuàng)造可承載鄰里社交、親子互動的“立體公共客廳”。

雙會所配置則進一步升級了社區(qū)服務能級。近千平方米架空層與下沉庭院，以一個約6米高的旋轉樓梯連接起來，形成垂直雙會所，涵蓋恒溫泳池、健身區(qū)、壁球場、兒童活動區(qū)、書吧及茶室等多元功能，實現(xiàn)全齡化生活場景自由切換。

在產品戶型設計上，招商序憑借潛在客群調研總結出了十幾條特征總結，其中之一便是看重生活的品質。這些高知客群需要的生活空間，不只要有足夠的空間尺度，更要在功能與尺寸中尋求最佳平衡點。

因而招商序的戶型都設計了內嵌陽臺、設備陽臺、飄窗，這些空間推高了項目實際使用率：建筑面積約91平方米戶型拓展了15.4平方米，108、127和165平方米戶型也得到不同程度的拓展，實現(xiàn)最高可達96%實際使用率，這使它成為了亦莊當下實際使用率最高的項目。

室內空間拓展，帶來的是戶型空間的均好性和平權。建筑面積約91平方米戶型，最小的臥室也有9.8平方米，其余戶型最低都超過了10平方米，讓業(yè)主盡可能同等使用空間。此外，所有戶型都配備廚房島臺和大量收納柜體。

同時，招商序敏銳捕捉客群生活痛點，在項目內植入“深度睡眠屋”，以平滑安靜電梯、毫米波雷達智能調控、國標級樓板聲學等六大靜音技術打造純凈的睡眠場域；廚房空間內，社交雙廚、智感煙灶、廚房收納、智廚恒溫四大板塊，用科技重新定義了幸福廚房概念。這些細微設計，讓招商序實現(xiàn)了從“功能堆砌”到“場景革命”的進化，給出了購房者更安心的“好房子”答案。

招商序“深度睡眠屋”示意圖

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教育強區(qū)的“確定性價值”

產品力之外，招商序吸引客群的另一關鍵，在于亦莊教育的“確定性價值”。

自2021年學籍獨立后，亦莊就憑借獨立的資源管理和分配，更強的教育投入（年均教育投資20億元）、更寬松的教育資源（師生比1:8），匯集北京二中，亦莊實驗中學，人大附亦莊新城校區(qū)，耀華國際，中芯幼兒園，北京東方蒙特梭利幼兒園，亦莊第二幼兒園，亦莊第四幼兒園等優(yōu)質教育資源，形成從學前教育到高中教育的完整優(yōu)質教育鏈條。

招商序在教育集中匯集地，比鄰亦莊實驗小學和亦莊實驗中學，這兩所北京十一學校承辦的學校，由北京市人大代表、北京市知名校長鈕小樺親自掛帥，教育水平遠高于另外兩個學區(qū)。而項目步行可達的人大附中經開學校，在2024年北京高考平均分排名中位列55名，教育實力雄厚。

招商序區(qū)位圖

在當下時代，傳統(tǒng)的教育模式在日新月異、復雜多變的社會需求面前，已逐漸顯露出其局限性和滯后性。為此，亦莊進行了教育創(chuàng)新，不再僅僅局限于知識的積累和技能的運用，而是更加側重于核心素養(yǎng)的培養(yǎng)。

亦莊多所學校將人工智能、大數(shù)據(jù)等前沿技術廣泛應用于教育教學中，打造了獨特的"產學研"教育模式。在這里，學生們可以接觸到最前沿的科技知識和行業(yè)趨勢，了解不同文化的思維方式。

招商序區(qū)位圖

有教育人士分析認為，亦莊能形成良好的教育生態(tài)，在北京教育強區(qū)中占據(jù)一席之地，很大程度上源于經濟上的全面支持，資源得以最大化供應。

近年來亦莊經濟增速持續(xù)排名北京市各區(qū)第一。“亦莊發(fā)布”信息顯示，2024年亦莊新城的GDP為3649.3億元?，同比增長9%，增速位居北京市第一。目前，亦莊已集聚了來自全球62個國家和地區(qū)的1300余家外資企業(yè)，外資企業(yè)工業(yè)總產值貢獻占比達到69%?。

當下，亦莊匯聚了超22萬高端人才，人均GDP高達84.7萬元，彰顯出強大的經濟實力，預計2035年高凈值人口將增長至65萬。名校的入駐能滿足這些企業(yè)高端精英對于子女的教育需求，進而也能促進這些人才的穩(wěn)定發(fā)展，同時，也將帶動周圍配套設施的完善，為當?shù)貐^(qū)域經濟帶來學校、交通、產業(yè)、商業(yè)的聯(lián)動發(fā)展。

“產品力革命”與“教育確定性”的雙重突破，構成了招商序破局市場的核心邏輯，而這樣的邏輯得到了市場和數(shù)據(jù)驗證，完成了一場居住價值體系的重構。當市場不再盲目追捧核心地段，購房者學會用教育確定性和產品創(chuàng)新力的公式衡量資產價值，房地產行業(yè)才真正得以邁入理性成熟的新周期。

值班編委：樊永鋒

流程編輯：劉亞

審讀：戴士潮

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