正在修繕中的新奧洋房小區(qū)。班曉麗/攝

這個北京市首個業(yè)主自發(fā)使用巨額公共維修基金改造外立面、承載1100多居民對安全和環(huán)境改善期待的工程，為何會走到今天這一步？

中房報記者 田傲云 班曉麗丨北京報道

“合同簽了，是總價閉口合同，為什么要增加費用？”

在北京市東城區(qū)新奧洋房小區(qū)召開的一次業(yè)主擴大會議上，小區(qū)業(yè)主針對房屋外墻修繕工程施工方提出的增加費用的問題提出了質問。

作為北京市首個業(yè)主自發(fā)使用巨額公共維修基金改造外立面的商品房小區(qū)，新奧洋房的修繕工程曾被寄予厚望，然而，由于預算爭議遲遲無法解決，造價核算陷入僵局，修繕工程被迫停工。

日前，中國房地產報記者來到了小區(qū)，看到的卻是一個進展停滯的工地，原計劃修繕的10棟樓僅4棟樓基本完工，剩下6棟樓外立面依然破損嚴重，施工現場堆滿了腳手架和鋼管。

施工單位北京華夏建設發(fā)展有限公司（以下簡稱“華夏建設”）表示，合同金額原定為1316萬余元，但隨著工程推進，發(fā)現實際施工面積遠超初始測算，已施工的4棟樓需追加200萬元左右資金，未施工的6棟樓按實際面積進行費用結算。

對于上述要求，小區(qū)大多數業(yè)主堅決反對，認為根據合同約定，這是一份“固定總價”合同，超預算的責任應由施工方承擔。

這個北京市首個業(yè)主自發(fā)使用巨額公共維修基金改造外立面、承載1100多居民對安全和環(huán)境改善期待的工程，為何會走到今天這一步？

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外墻瓷磚脫落，隱患倒逼修繕

新奧洋房小區(qū)建成于2005年，外墻瓷磚脫落問題已持續(xù)多年，尤其是幾棟樓緊鄰小區(qū)內主要通行道路，還有一些樓棟直接面向市區(qū)公共道路，其經常脫落的瓷片不僅破壞了小區(qū)的整體美觀，更對過往行人和車輛構成了嚴重的安全威脅。

“每次路過都擔心會被砸到?！币晃粯I(yè)主站在1號樓附近，指著破損的外墻說，“特別是刮大風的時候，太危險了?！?/span>

“我們反映了很多次，始終沒有得到有效解決。”另一位業(yè)主無奈地告訴記者。

無奈之下，業(yè)主們決定自發(fā)推動問題解決。他們計劃通過成立業(yè)主委員會，再自發(fā)申請動用公共維修基金進行外墻修繕。

根據《北京市物業(yè)管理條例》和《北京市住宅專項維修資金管理辦法》的規(guī)定，住宅共用部位的維修和更新，可以使用公共維修資金。但動用維修資金須由業(yè)主委員會提出申請，當時的新奧洋房小區(qū)并沒有成立業(yè)主委員會，這讓本就復雜的修繕工作更加棘手。

根據《物業(yè)管理條例》，業(yè)主大會需要至少20%業(yè)主提議，并經全體業(yè)主半數以上同意才能召開；業(yè)主委員會則需在業(yè)主大會選舉后成立。

當時，對一個建成已有十多年的小區(qū)來說，滿足這些條件并不容易。

“我們當時申請成立業(yè)委會的時候，居委會極力反對，說我們不具備條件?！毙聤W洋房小區(qū)原業(yè)委會主任李若明回憶道，“后來先成立了一個物管會，但物管會不到一年，什么都沒做，最后業(yè)主們實在受不了，只能去找街道協(xié)調。”

為了推動業(yè)委會的成立，業(yè)主代表們多次與街道房管所溝通。2021年，借助北京市推進“物管會向業(yè)委會過渡”的政策，新奧洋房被選為試點小區(qū)。

在北京市東城區(qū)永定門外街道辦景泰社區(qū)委員會和房管所的支持下，經過半年多動員，2021年8月，新奧洋房小區(qū)業(yè)主委員會正式成立。

這一步，為小區(qū)外立面修繕工程打開了希望之門。

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公共維修基金使用的新探索

業(yè)主委員會的成立，只是推動外墻修繕的第一步。接下來，他們需要完成維修基金的申請和使用工作。而這一步，同樣充滿了挑戰(zhàn)。

根據《北京市住宅專項維修資金管理辦法》的相關規(guī)定，維修基金的使用需要“雙三分之二”規(guī)則——即三分之二以上業(yè)主同意，并在公示期內無異議。

新奧洋房的業(yè)委會成員和熱心業(yè)主挨家挨戶動員居民簽字，逐一解釋政策和修繕方案，耗費了大量時間和精力。

然而，這只是漫長探索的開始。

公共維修基金的使用通常用于小區(qū)的小修小補，像新奧洋房這樣上千萬元的大規(guī)模外立面翻修項目，北京市從未有過先例。因此，業(yè)委會不僅需要推動申請流程，還需要探索如何合理、高效地使用資金。

“我們找了街道辦，街道辦說這事管不了；找區(qū)建委，建委也說不歸他們管?！币晃粯I(yè)主坦言，“我們最后只能好通過12345投訴，才推動下來。”

經過一系列曲折運作，業(yè)委會花費了一年多時間才完成維修基金的劃轉、招標、施工許可證辦理等繁瑣流程?！肮馐巧暾埵┕ぴS可證就耗時8個月，資金劃轉也用了近半年?！崩钊裘骰貞?。

“第一，沒有過使用公共維修基金辦理施工許可證的先例；第二，分期分批支付維修基金的情況，北京市也沒有過；第三，把維修基金全部劃到業(yè)委會管理賬戶的案例，更是極少數?！崩钊裘髡f，“每一步都沒有先例可以參考，我們是北京市第一個‘吃螃蟹’的改造項目?！?/span>

尤其是資金分攤和劃轉環(huán)節(jié)，由于政府平臺的技術限制，業(yè)委會多次遭遇操作難題，業(yè)委會不得不多次與相關部門溝通。

“當時走資金申請流程，從政府平臺網站上申請分攤，平臺系統(tǒng)根本進不去。后來和技術人員溝通，才知道他們是建委委托的第三方，我們要進去可以另外給一個賬號，但需要付費。分攤一次需要花3000多元。李若明回憶：“我們不同意付費，最后通過反復溝通才把平臺的流程打通?！?/span>

最終，業(yè)委會完成了所有必要流程，順利推進了工程招標和施工?！皬馁Y金劃轉到最終確定施工單位，資料堆滿了4箱紙，每一步都走得非常艱難?！?李若明表示。

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工程量為何“越施工越多”？

施工合同。

2024年4月，施工方正式進場，業(yè)主們以為問題終于要解決了。沒想到，數月后，工程突然停滯。

華夏建設稱，隨著工程推進，實際施工面積遠超預算，需追加200萬元左右預算用于已施工的4棟樓，未施工的6棟樓則需按實際面積重新結測算費用。

對此，業(yè)委會方難以接受。他們認為，根據合同條款，這是一份“固定總價合同”，合同金額為1316萬元，施工方在簽約前就應該對工程量進行復核，而合同明確約定“超預算風險由施工方承擔”。

雙方因此產生嚴重分歧，工程被迫停工。

“合同已經明確是閉口合同，為什么追加費用要我們業(yè)主承擔？”一位業(yè)主在會議上質疑道。

也有業(yè)主表示，如果華夏建設愿意承認自己存在一定責任，并協(xié)商各自應承擔的責任比例，那是可以接受的。但有人反問：“”即使在原基礎上增加了費用，是否能確保問題解決？

更讓人疑惑的是，原本測算的面積為何會出現如此大的誤差？

“其實主要的問題還是面積測算，當時我們請了造價公司計算，只有竣工圖，沒有其他的圖紙，所以他們計算起來可能會有一些被落下了，施工方也未嚴格復核工程量?！崩钊裘鞅硎?。

業(yè)委會經過核查發(fā)現，部分樓棟的實際施工面積竟比初始測算翻多了近一倍。

“現在整個10棟樓的面積還沒有全部核實，差的最大的就是3號樓，當初測算面積是3700平方米，實際施工面積達到了7200平方米，差了近一倍。”李若明表示，“我們已經要求造價公司重新核算，但責任分攤問題仍未解決?！?/span>

記者致電華夏建設工作人員為何沒有對工程量進行復核，對方稱，甲方給的圖紙就這樣，我們核實一下，之后讓相關人員給您回電話。

截至記者發(fā)稿，對方尚未回復。

面對停工僵局，該小區(qū)所屬的北京市東城區(qū)永定門外街道辦景泰社區(qū)委員會組織了工程方、業(yè)主委員會等有關當事方召開協(xié)調會，但問題尚未取得實質性進展。

北京市東城區(qū)住建委建筑行業(yè)管理處工作人員表示：“這種事情從沒遇到過，我們只能建議雙方妥協(xié)繼續(xù)施工，否則就只能走司法程序?！?/span>

新奧洋房的修繕工程是北京市首例業(yè)主自發(fā)使用公共維修基金改造外立面的項目，也是一次大膽的探索。如今，這個“第一個吃螃蟹”的項目卻停工了，需要相關部門給予更多關注。

中國房地產報記者將繼續(xù)關注新奧洋房小區(qū)修繕的后續(xù)進展工作。

值班編委：馬琳

責任編輯：馬琳 劉亞

審讀：戴士潮

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