【作者】

張恩嘉、侯靜軒、龍瀛

清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心，清華大學(xué)建筑學(xué)院，北京工業(yè)大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院、自然資源部國土空間規(guī)劃研究中心

【原文信息】

Zhang, E., Hou, J. & Long, Y. The form of China’s urban commercial expansion in the digital era. Nat Cities (2025). https://doi.org/10.1038/s44284-025-00254-6

【論文鏈接】

https://www.nature.com/articles/s44284-025-00254-6

內(nèi)容導(dǎo)讀

龍瀛教授團(tuán)隊(duì)的研究論文“The form of China’s urban commercial expansion in the digital era”(《數(shù)字時(shí)代中國城市商業(yè)擴(kuò)張的形式》)，在Nature旗下Nature Cities（《自然·城市》）在線發(fā)表。

數(shù)字時(shí)代重塑了城市商業(yè)空間，推動(dòng)非臨街、非底層商鋪的興起。為深入探究這一變革，本研究基于大眾點(diǎn)評(píng)數(shù)據(jù)，分析了2015至2023年中國287個(gè)城市商業(yè)空間演變趨勢(shì)。結(jié)果顯示：商鋪在街區(qū)內(nèi)水平擴(kuò)張與建筑內(nèi)垂直擴(kuò)張已成為普遍現(xiàn)象（購物中心除外），其中非臨街與非底層商鋪占比持續(xù)上升，且在疫情后增速加快（盡管商鋪總量下降）。這一趨勢(shì)在娛樂、運(yùn)動(dòng)健身、美容等體驗(yàn)式消費(fèi)領(lǐng)域尤為顯著，呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的擴(kuò)張態(tài)勢(shì)。更高社會(huì)經(jīng)濟(jì)等級(jí)的城市更早、更強(qiáng)烈地顯現(xiàn)出這些變化。本研究為數(shù)字時(shí)代的混合功能開發(fā)、適應(yīng)性城市治理與零售創(chuàng)新提供了重要啟示。

圖1：商鋪水平及垂直擴(kuò)張示意圖

研究方法

1. 研究數(shù)據(jù)：核心數(shù)據(jù)為大眾點(diǎn)評(píng)平臺(tái)2015、2019及2023年287個(gè)地級(jí)及以上城市的商業(yè)店鋪數(shù)據(jù)，覆蓋餐飲、零售、日常服務(wù)、運(yùn)動(dòng)健身、娛樂、美業(yè)、培訓(xùn)七大業(yè)態(tài)類別，排除了大型商業(yè)設(shè)施（如商場、商業(yè)街等）內(nèi)的商鋪。輔助數(shù)據(jù)包括遙感影像數(shù)據(jù)、建筑物（屋頂及基底）數(shù)據(jù)、道路中心線數(shù)據(jù)、興趣面數(shù)據(jù)等。

2. 研究方法：研究開發(fā)了基于臨街距離閾值和自然語言處理的空間定位算法，實(shí)現(xiàn)了對(duì)商業(yè)店鋪微觀尺度的水平和垂直分布特征的精確識(shí)別。研究特別關(guān)注商鋪臨街與否及底層與否的分布情況，并通過臨街商鋪占比及底層商鋪占比，比較不同年份、不同業(yè)態(tài)及不同等級(jí)城市的差異化表現(xiàn)。

研究發(fā)現(xiàn)

1. 整體演變趨勢(shì)方面，非沿街和非底層商鋪的比例顯著上升，這一趨勢(shì)在后疫情時(shí)期進(jìn)一步加速（盡管總體店鋪數(shù)量在疫情后降低）。非臨街店鋪比例呈現(xiàn)持續(xù)增長，從2015年的33.44%上升至2023年的47.09%，年均增長率在疫情后加速至2.1%；非底層店鋪比例從6.63%增長至9.88%，且由于研究采取相對(duì)保守的計(jì)算方式，這一比例可能被低估。這種“非臨街化”和“非底層化”趨勢(shì)在287個(gè)城市中具有普遍性，96.86%的城市在疫情后呈現(xiàn)雙向增長。

圖2：非臨街及非底層商鋪的總體增長情況

2. 業(yè)態(tài)差異特征方面，各業(yè)態(tài)的垂直擴(kuò)張的差異大于水平擴(kuò)張；健身、娛樂、美業(yè)及培訓(xùn)類店鋪相較于餐飲、購物及日常服務(wù)而言更傾向于非臨街及非底層的空間。體驗(yàn)式消費(fèi)業(yè)態(tài)（如密室逃脫、瑜伽工作室等）的非臨街及非底商的比例顯著高于其他業(yè)態(tài)，而殯葬服務(wù)、房地產(chǎn)服務(wù)及便民超市仍然依賴于傳統(tǒng)的沿街底商。盡管如此，接近建筑底層的地下室及低層區(qū)域仍是大多數(shù)垂直擴(kuò)張店鋪的偏好選擇。

圖3：不同類別商鋪的非臨街及非底層占比的差異

3. 城市層級(jí)差異方面，層級(jí)越高的城市具有更高的非臨街及非底層商鋪占比。一線城市在2015年就已顯現(xiàn)明顯趨勢(shì)，而四五線城市呈現(xiàn)追趕態(tài)勢(shì)。值得注意的是，研究關(guān)注的所有城市在2015-2019年及2019-2023年兩個(gè)階段中至少經(jīng)歷了一次店鋪的水平擴(kuò)張及一次垂直擴(kuò)張。

圖4：不同等級(jí)城市的非臨街及非底層商鋪占比差異及變化

研究既回應(yīng)了近年來興起的關(guān)于隱形消費(fèi)空間及暗廚房的相關(guān)研究，又從時(shí)間、空間及多個(gè)維度進(jìn)行了全面拓展。值得注意的是，本研究認(rèn)為此類可見性較低的店鋪在數(shù)字時(shí)代之前已存在，但數(shù)字化加劇了這一現(xiàn)象，并分別從體驗(yàn)性消費(fèi)及物質(zhì)性消費(fèi)的角度探討了數(shù)字經(jīng)濟(jì)的影響。研究結(jié)果雖然能在一定程度上解釋部分地區(qū)沿街商業(yè)的空置，但與近年來一些關(guān)注城市中心區(qū)域沿街價(jià)值提升的研究并不矛盾。研究指出，隨著數(shù)字化為商業(yè)選址帶來更高的靈活性，不同類型店鋪基于性價(jià)比和品牌溢出效應(yīng)的不同需求，會(huì)選擇不同的區(qū)位。

本研究揭示了數(shù)字時(shí)代自下而上的商業(yè)發(fā)展對(duì)水平與垂直功能混合帶來的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，指出其與十五分鐘生活圈、空置商辦再利用等現(xiàn)實(shí)需求的契合潛力，同時(shí)也探討了可能涉及的隱私、安全及管理問題，呼吁城市研究者、政策制定者和規(guī)劃設(shè)計(jì)者重視這一現(xiàn)象。

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