當(dāng)下，君山別墅小區(qū)兩家物業(yè)同時上崗執(zhí)勤。梁笑梅/攝

中房報記者 梁笑梅丨北京報道

在北京密云區(qū)君山別墅小區(qū)，一場本應(yīng)順利的物業(yè)更換演變成了一場曠日持久的“拉鋸戰(zhàn)”。2024年9月，經(jīng)過兩次業(yè)主大會表決，94%的業(yè)主同意解聘原物業(yè)北京豪斯凱賓，并選聘新物業(yè)瑞贏公司。然而，到了約定的交接日，豪斯凱賓卻以各種方式阻止新物業(yè)進場，導(dǎo)致小區(qū)陷入“雙物業(yè)并存”的混亂局面。

這場糾紛的爭議點在于：業(yè)主方認為更換程序完全合法，兩次業(yè)主大會均滿足《民法典》規(guī)定的“雙三分之二”表決要求，“雙三分之二”指的是業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并全程由公證處監(jiān)督。而豪斯凱賓則質(zhì)疑業(yè)主大會的合法性，稱未收到“書面解聘通知”，并主張小區(qū)東西區(qū)應(yīng)分屬不同的物業(yè)管理區(qū)域。

“我們按照法律程序一步步走，卻卡在了執(zhí)行的最后一環(huán)。”君山別墅小區(qū)物業(yè)管理委員會的一名成員表示。而北京豪斯凱賓在致業(yè)主的公開信中稱“愿以更優(yōu)質(zhì)服務(wù)回饋”，但拒絕承認解聘效力。

業(yè)內(nèi)專家指出，君山別墅小區(qū)的案例折射出當(dāng)前物業(yè)行業(yè)的深層矛盾——隨著房地產(chǎn)進入存量時代，物業(yè)公司對成熟小區(qū)的爭奪加劇，而業(yè)主自治程序復(fù)雜、執(zhí)行成本高昂，極易陷入僵局。這場糾紛不僅是業(yè)主與物業(yè)的博弈，更是基層治理現(xiàn)代化的一次嚴(yán)峻考驗。

7月22日，一位房產(chǎn)中介告訴中國房地產(chǎn)報記者，“君山小區(qū)在最高點時小戶型一套均價為800萬元~900萬元，截至目前，小戶型均價一套為400萬元~500萬元，掛牌率還在上升?！庇袠I(yè)主告訴記者，小區(qū)業(yè)主大部分都是買來養(yǎng)老的，原本入住率就不高，這幾年小區(qū)品質(zhì)下降加上這次的鬧劇，讓很多人有了想要賣房的想法，并且新舊物業(yè)前還未完交接完。

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程序合法，執(zhí)行“卡殼”

君山小區(qū)的物業(yè)更換流程堪稱“教科書式”操作：兩次業(yè)主大會均滿足《民法典》要求的“雙三分之二”參與和過半同意標(biāo)準(zhǔn)，招標(biāo)過程由第三方代理機構(gòu)執(zhí)行，新物業(yè)合同經(jīng)鎮(zhèn)政府備案。然而，北京豪斯凱賓提出的兩點質(zhì)疑——未收到“書面解聘通知”及“東西區(qū)應(yīng)分屬不同物業(yè)管理區(qū)域”，卻讓法律程序與現(xiàn)實執(zhí)行出現(xiàn)斷裂。

關(guān)于通知形式，物管會出示了2024年11月25日在小區(qū)公告欄張貼的解聘公示照片，并強調(diào)北京豪斯凱賓關(guān)聯(lián)公司曾參與新物業(yè)投標(biāo)，“不可能不知情”。但北京豪斯凱賓援引《民法典》第946條，主張“公告欄公示不構(gòu)成法定送達”。

一位政法大學(xué)專家表示，此類爭議的焦點在于對“書面通知”形式的解釋， “若物業(yè)實際知曉且未提出異議，司法實踐中常傾向于認定業(yè)主盡到告知義務(wù)”。

更復(fù)雜的爭議在于區(qū)域劃分。北京豪斯凱賓稱東西區(qū)規(guī)劃獨立，而業(yè)主提供的2015年購房合同顯示物業(yè)管理區(qū)域已涵蓋整個小區(qū)。

同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)分析：“早期開發(fā)項目常有規(guī)劃調(diào)整，但關(guān)鍵看實際管理歷史。君山十余年由同一物業(yè)公司服務(wù)，且共用門禁系統(tǒng)，司法裁量更可能認定為一個管理區(qū)域?！?/span>

目前，雙方已訴至法院。一位接近萬物云的相關(guān)人士透露，“二審核心爭議仍是程序細節(jié)?！?/span>

老北京密云區(qū)君山別墅小區(qū)需要面對的現(xiàn)狀是：物業(yè)管理著“二道門”以內(nèi)區(qū)域，新物業(yè)管著其他區(qū)域。新物業(yè)想通過“二道門”進入業(yè)主家里提供服務(wù)，會被老物業(yè)阻攔，需要業(yè)主打電話或者到門口把人接進來。

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存量博弈，治理難題凸顯

這場沖突的背后，是物業(yè)行業(yè)從“開發(fā)配套”向“獨立運營”轉(zhuǎn)型的陣痛。君山小區(qū)每年超2000萬元的物業(yè)費收入，在存量市場中頗具吸引力。“物業(yè)公司寧愿耗著也不退場，因為一旦失去項目，再想奪回難上加難?！彼渭t衛(wèi)指出。

公開資料顯示，君山別墅小區(qū)最初由北京慧誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“北京慧誠”）建設(shè)，當(dāng)時北京豪斯凱賓是其自有的物業(yè)服務(wù)公司。2017年，陽光城集團股份有限公司以人民幣64.5億元收購北京慧誠房地產(chǎn)100%股權(quán)及債務(wù)。君山小區(qū)的開發(fā)以及提供物業(yè)服務(wù)的北京豪斯凱賓一并轉(zhuǎn)入陽光城旗下。

2021年，萬科集團旗下物業(yè)服務(wù)品牌“萬物云”，以“換股并購”的方式，獲得陽光城旗下的物業(yè)管理公司“上海陽光智博生活服務(wù)集團股份有限公司”100%股權(quán)。自此，提供物業(yè)服務(wù)的北京豪斯凱賓并入萬物云旗下，君山小區(qū)的開發(fā)商仍為陽光城。

上述接近萬物云的相關(guān)人士坦言：“收購后管理脫節(jié)，高爾夫球場和河道維護責(zé)任邊界模糊，激化了矛盾?！?/span>

對業(yè)主而言，維權(quán)成本遠超預(yù)期。物管會成員算了一筆賬：組織900多戶業(yè)主投票耗時8個月，訴訟又需承擔(dān)律師費和舉證壓力。“雙三分之二門檻本為保障公平，但反而成了業(yè)主自治的‘高墻’。”一位北京業(yè)主協(xié)會法律顧問建議，應(yīng)簡化已形成共識事項的決策流程，例如對解聘物業(yè)的二次表決可降低比例要求。

基層政府的角色亦受關(guān)注。溪翁莊鎮(zhèn)政府雖多次協(xié)調(diào)，但未強制清退老物業(yè)。君山別墅小區(qū)物業(yè)管理委員會呼吁住建部門介入認定區(qū)域劃分，而豪斯凱賓則堅持“等法院判決”。專家認為，主管部門需建立“爭議期間臨時管理機制”，避免公共服務(wù)真空。

“這不是簡單的物業(yè)糾紛，而是基層治理現(xiàn)代化的試金石。”宋紅衛(wèi)總結(jié)。隨著《北京市物業(yè)管理條例》修訂提上日程，如何平衡程序正義與執(zhí)行效率，將成為破解此類困局的關(guān)鍵。

值班編委：蘇志勇

責(zé)任編輯：李紅梅 溫紅妹

審讀：戴士潮

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