于帥卿/發(fā)自北京

深圳最大酒店易主了。

近日，深圳公共資源交易中心宣告了深圳規(guī)模最大酒店的歸屬，成立僅1年的深圳市福田文旅城服有限公司（以下簡稱“福田文旅城服公司”）以34.26億元價格，成功競得深圳灣區(qū)會展國際酒店資產包。

這場交易的特殊性在于交易雙方均為國有資本主體，轉讓方實際控制人為深圳市國資委，接盤方則是深圳市福田區(qū)財政局全資持有的國有獨資企業(yè)。

此次交易不僅揭開了深圳 “最大酒店” 的資產重組序幕，更折射出當下國資在高奢酒店市場的角色升級。

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深圳最大酒店易主

作為此次交易的核心標的，深圳灣區(qū)會展國際酒店的 “分量” 不容小覷：酒店總建筑面積達31萬平方米，由4棟7層建筑和6棟高層建筑組成，擁有約4000間客房，于2023年正式開業(yè)。

深圳灣區(qū)會展國際酒店有著特殊的建設背景。據(jù)深圳市規(guī)劃和自然資源局寶安管理局介紹，該酒店是在疫情防控期間作為特殊項目先行建設并投入使用。隨著疫情結束，為完善其用地手續(xù)，現(xiàn)通過公開的“招拍掛”程序出讓土地使用權，并同步將已建成的酒店資產進行整體出讓。

從交易細節(jié)來看，此次出讓采用 “土地+建筑物” 捆綁模式，土地使用權起始價6.21億元，地上酒店建筑物評估價28.05億元，起始總價34.26億元。

按照規(guī)定，競得人在成交后需與深圳市寶安區(qū)財政局簽訂《會展北國際酒店建筑物出讓合同書》。其中，酒店價款的支付方式可分四期繳清，且不計算利息，首期金額約占總價款的10%，約為人民幣2.8億元。

此外，允許競得人在保障總建筑面積不變前提下，對現(xiàn)有建筑拆改建，并可新建約2萬平方米設施及地下停車場；原則上整體轉讓，補繳地價后可分棟出售，但新業(yè)主需繼承“平急兩用”責任。

戴德梁行研究院副院長張曉端接受媒體采訪時曾表示，4000間客房的龐大體量對運營商提出極高要求，盡管低價拿地可降低初期成本，但“平急兩用”的不可控征用風險可能影響長期收益穩(wěn)定性。

值得注意的是，接手這一龐大資產的福田文旅城服公司亦引發(fā)關注。

天眼查顯示，競得方福田文旅城服公司則是 2024 年8月成立的國有獨資企業(yè)，由深圳市福田區(qū)財政局100%控股，注冊資本10億元，屬于典型的區(qū)屬國有獨資企業(yè)。

此外，公司法定代表人、董事長卞雪梅是商業(yè)地產資深人士，她曾任金地集團第九屆董事會董事、董事會審計委員會委員、董事會戰(zhàn)略委員會委員（2022 年 4 月因工作變動辭職）。其豐富的行業(yè)經驗，為新公司的酒店運營與項目管理注入專業(yè)動能。

在業(yè)務定位上，福田文旅城服公司并非單一的酒店投資主體，而是聚焦 “精細治理、文體旅游服務、空間資源盤活” 三大核心能力，致力于推動福田區(qū)全域治理提質與文化旅游軟實力提升。目前，其對外投資深圳市福田體育發(fā)展有限公司、深圳市福興智慧運營有限公司兩家子公司。

有業(yè)內人士認為，這種 “國資接國資” 的模式，既符合國有資產優(yōu)化配置的導向，也為項目后續(xù)開發(fā)提供了穩(wěn)定保障。

深圳房地產研究中心相關工作人員接受媒體采訪時曾表示，這類帶建筑物出讓模式既能快速形成有效供給，又避免了新建項目的開發(fā)周期，特別適合會展經濟這類時效性強的配套需求。

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國資進場高奢酒店

深圳灣區(qū)會展國際酒店的易主，是當下國資加速布局高奢酒店市場的一個縮影。

根據(jù)仲量聯(lián)行最新研究數(shù)據(jù)，中國酒店資產交易市場呈現(xiàn)顯著結構性變化：2015~2019年期間，國資背景投資方在內地酒店交易總額中占比僅0.1%；而2020~2024年階段，該比例躍升至14.9%，成為所有收購主體類型中增速最快的投資力量。

除上述深圳這一酒店的交易外，2025 年4月，南充市屬國企四川巽航貿易有限責任公司以2.208億元底價競得南充天來酒店及附屬資產；2023 年底，峨眉山文旅交通集團下屬景城公司以1.07 億元承債式收購因原業(yè)主資金問題停滯的峨眉山悅榕莊酒店項目，并推動其于2024年5月復工。

一系列案例表明，國資已從高奢酒店市場的 “旁觀者” 轉變?yōu)?“主力軍”。

對于這一轉變，有業(yè)內人士表示，當下經濟形勢、國資開始布局文旅業(yè)務的熱度有關，也與城市更新、存量煥新的時代大背景密切關聯(lián)。

從市場層面看，近年來部分優(yōu)質高星酒店項目因母公司經營問題陷入困境，但這類項目往往體量龐大、配套完善，對承接方的資金實力要求極高，國資憑借雄厚的資本儲備和抗風險能力，既能以相對合理的價格獲取優(yōu)質資產，又能有效防范項目爛尾風險，起到穩(wěn)定市場的作用。

從政策與產業(yè)導向來看，在文旅大基建浪潮下，高奢酒店已成為文旅項目、城市更新及新城綜合體的標配，地方文旅集團及國企、央企正通過布局高奢酒店完善文旅產業(yè)鏈。

此外，高奢酒店具有收益穩(wěn)定、管理標準化程度高的特點，符合國資投資對 “收益產出比” 的要求；而整合存量酒店、組建專業(yè)酒店集團，也成為國資做大做強文旅業(yè)務的重要路徑。

值班編委：樊永鋒

責任編輯：馬琳 溫紅妹

審讀：戴士潮

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