《中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展之路》課程被清華大學(xué)研究生院列為全校研究生學(xué)術(shù)與職業(yè)素養(yǎng)平臺(tái)課程。課程目標(biāo)為：

第一，分析中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷程、面臨的挑戰(zhàn)以及未來(lái)的發(fā)展方向，使學(xué)生能夠理解房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基本制度環(huán)境、商業(yè)邏輯，建構(gòu)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展圖景；

第二，為房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)領(lǐng)域的未來(lái)發(fā)展提供一個(gè)分析的框架，也力求為有意愿在相關(guān)領(lǐng)域發(fā)展的學(xué)生提供未來(lái)職業(yè)發(fā)展規(guī)劃的前景指導(dǎo)；

第三，結(jié)合理論分析和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，掌握行業(yè)分析框架，并能將方法論拓展到其他領(lǐng)域未來(lái)機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)的分析中。

2025年秋《中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展之路》第3課

上課時(shí)間：2025年9月29日(周一) 18:45-22:00

Part Ⅱ 20:30-22:00 主題演講

張春瑜：深耕日本地產(chǎn)：從市場(chǎng)周期、投資機(jī)遇到發(fā)展啟示

第三課：深耕日本地產(chǎn)—— 市場(chǎng)周期、投資機(jī)遇與發(fā)展啟示

一、職業(yè)發(fā)展路程

職業(yè)經(jīng)歷：有“跳槽狂魔” 之稱，先后任職于中海集團(tuán)、萬(wàn)科集團(tuán)、華夏幸福基業(yè)、復(fù)星集團(tuán)、曼舍、永慎投資等知名企業(yè)，現(xiàn)獨(dú)立創(chuàng)業(yè)，聚焦日本房地產(chǎn)投資與銷售，擁有豐富跨企業(yè)、跨領(lǐng)域地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)。

生活軌跡：“搬家圣手”、“空中飛人”，長(zhǎng)期居住城市涵蓋中國(guó)多座核心城市及印度海德拉巴、阿聯(lián)酋迪拜、加拿大多倫多、日本大阪等海外城市，行程超 63萬(wàn)公里，足跡遍布 9 個(gè)國(guó)家 / 地區(qū)、34個(gè)城市，對(duì)不同城市特點(diǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展有深入感知。

投資與創(chuàng)業(yè)成果：“投資野王”“創(chuàng)業(yè)信徒”。房產(chǎn)投資方面，高峰期持近 10 套房產(chǎn)，買賣超 20 套，2017 年判斷樓市見頂拋售，2019 年 10 月售出深圳最后一套房產(chǎn)；股票投資在 2018 年后堅(jiān)定做多中國(guó)科技，兆易創(chuàng)新、天齊鋰業(yè)等個(gè)股收益超 10 倍；股權(quán)投資涉及打車、早教等領(lǐng)域，聯(lián)合控股曼舍獲超 20 倍收益；連續(xù)創(chuàng)業(yè)成績(jī)顯著，友寶期權(quán)兌現(xiàn)退出、曼舍規(guī)模增長(zhǎng)超 6 倍、赴日開發(fā)民宿成大阪頭部。目前所在 GENESE INVESTMENT 集團(tuán)在東亞、東南亞等多地設(shè)辦公室，布局廣泛。

二、初見日本：歷史與發(fā)展脈絡(luò)

（一）歷史淵源：文化同源

時(shí)間線對(duì)應(yīng)：日本古代彌生、古墳等時(shí)代，大致對(duì)應(yīng)中國(guó)東漢至南宋，隋唐宋時(shí)期文化交流頻繁，如日本平安時(shí)代多次向中華朝貢，鑒真東渡傳教，平安京（今京都）仿隋唐長(zhǎng)安、洛陽(yáng)建設(shè)。

早期交流：公元前 210 年徐福東渡開啟中日文化交流；東漢時(shí)日本朝貢，漢光武帝授予天皇漢委奴國(guó)國(guó)王印，為兩國(guó)關(guān)系起點(diǎn)；對(duì)馬海峽地理距離近，凸顯兩國(guó)深遠(yuǎn)淵源。

文化共性：古代日本大量沿用漢字，日語(yǔ)部分發(fā)音似古代越國(guó)口音；和服（吳服）源自三國(guó)東吳服飾，壽司起源于越國(guó)漁民食物保存方式；儒家思想成兩國(guó)社會(huì)倫理與政治秩序根基，佛教經(jīng)本土化融入神道，建筑、茶道等文化也同源共生又各具特色。

（二）近代分野：文明交匯與霸權(quán)輪回

蒙古帝國(guó)影響：13世紀(jì)蒙古帝國(guó)興起，推動(dòng)世界文明首次融合，使東方文明展現(xiàn)在西方世界，也讓日本直面大陸霸權(quán)威壓，此后日本進(jìn)入鐮倉(cāng)時(shí)代（中世），中國(guó)建立明王朝，日本后續(xù)進(jìn)入戰(zhàn)國(guó)時(shí)代和安土桃山時(shí)代，豐臣秀吉建大阪城天守閣，遠(yuǎn)征朝鮮敗于明朝援軍，德川家康建江戶城（今東京），日本進(jìn)入江戶時(shí)代（近代）。

工業(yè)革命與黑船事件：大航海時(shí)代開啟后，1853 年黑船事件打破日本兩百年鎖國(guó)體制，日本通過(guò)明治維新快速西化，走上 “海陸霸權(quán)” 之路，而中國(guó)同期近代化探索緩慢，這種分野影響兩國(guó)地產(chǎn)早期發(fā)展。

（三）現(xiàn)代起落：產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)變遷

日本經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)：50年代日本迎來(lái) “朝戰(zhàn)特需景氣”、“神武景氣”、“巖戶景氣”，70 年代成為第二大經(jīng)濟(jì)體；二戰(zhàn)后憑借汽車（豐田）、電子（索尼）產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)?xùn)|京、大阪地產(chǎn)繁榮，1990 年泡沫破裂后，產(chǎn)業(yè)重心從 “重制造” 轉(zhuǎn)向 “輕科技”（機(jī)器人、精密儀器等）。

中國(guó)崛起對(duì)比：1979 年中國(guó)改革開放，2010 年成為第二大經(jīng)濟(jì)體，在高鐵、光伏、新能源車等領(lǐng)域突破，逐步逼近美國(guó)，引發(fā)中美貿(mào)易戰(zhàn)與科技戰(zhàn)。

三、再識(shí)日本：經(jīng)濟(jì)周期與實(shí)力

（一）康波周期視角

周期理論：康波周期由尼古拉?康德拉季耶夫提出，周期約 50-60 年，分繁榮、衰退、蕭條、回升四階段，核心驅(qū)動(dòng)力是技術(shù)革命。

世界周期劃分：已歷經(jīng)多輪周期，第五輪（1991 - 預(yù)測(cè) 2035）主導(dǎo)國(guó)為美國(guó)，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是信息技術(shù)、生物；第六輪（預(yù)測(cè) 2035-2080）或聚焦新能源革命、人工智能。2023 年處于第五輪下行期，2025 年復(fù)蘇情況待觀察，日本市場(chǎng)對(duì)周期規(guī)律驗(yàn)證較多。

（二）“失去三十年”：周期補(bǔ)課

階段特征：昭和泡沫（1980s）期房?jī)r(jià)、股市雙高，東京地價(jià)全球第一，地產(chǎn)投機(jī)瘋狂；平成蕭條（1990s-2000s）期企業(yè)去杠桿，資產(chǎn)崩盤，銀行壞賬，地產(chǎn)價(jià)格回歸理性；令和復(fù)蘇期寬松政策發(fā)力，奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)、旅游業(yè)回暖，城市更新推進(jìn)。

本質(zhì)：并非“衰退”，而是經(jīng)濟(jì)體在高速增長(zhǎng)后，償還過(guò)高杠桿、調(diào)整失衡結(jié)構(gòu)的 “周期補(bǔ)課”。

（三）隱形實(shí)力：多維度支撐

雁型陣列：1980 年代日本形成該模式，核心企業(yè)（本田、豐田、索尼等）在東南亞設(shè)低成本生產(chǎn)基地，在北美設(shè)市場(chǎng) + 品牌基地，海外利潤(rùn)反哺本土，支撐本土地產(chǎn)，保障居民收入與住房需求、穩(wěn)定資本端投資、提升區(qū)域價(jià)值。

渡邊太太：日本家庭主婦掌握理財(cái)權(quán)，擅長(zhǎng)跨市場(chǎng)投資，2024 年日本家庭海外投資超 300 萬(wàn)億日元（約 15 萬(wàn)億人民幣），偏好 “低波動(dòng) + 有現(xiàn)金流” 資產(chǎn)，支撐中小戶型住宅需求，為地產(chǎn)注入流動(dòng)性，成市場(chǎng)壓艙石。

海外基地：日本資本全球布局，制造業(yè)（豐田、索尼等）、品牌（優(yōu)衣庫(kù)、資生堂等）、資本（FDI、并購(gòu)）全球化，海外資產(chǎn)規(guī)模與 GDP 大體相當(dāng)，形成 “隱形版圖”。

（四）安倍三支箭：經(jīng)濟(jì)政策

超寬松貨幣政策：目標(biāo)終結(jié)通縮、通脹率達(dá) 2%，通過(guò)量化寬松、負(fù)利率、日元貶值等措施，壓低實(shí)質(zhì)利率，刺激民間投資與消費(fèi)。

靈活財(cái)政政策：政府投資拉動(dòng)內(nèi)需，如基建投資、稅收優(yōu)惠，多次推出經(jīng)濟(jì)刺激政策，2020 年應(yīng)對(duì)新冠疫情的緊急經(jīng)濟(jì)對(duì)策中央政府支出達(dá) 33.9 兆日元。

促進(jìn)民間投資：打破制度僵化，提升全要素生產(chǎn)率，推進(jìn)勞動(dòng)力改革、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、農(nóng)業(yè)開放，公布“日本再興戰(zhàn)略”，強(qiáng)調(diào)未來(lái)投資與第四次工業(yè)革命等。

四、日本地產(chǎn)概況

（一）土地產(chǎn)權(quán)特性

產(chǎn)權(quán)類型多樣：土地所有權(quán)為永久產(chǎn)權(quán)，流轉(zhuǎn)自由度高，公共征收按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)償；地上權(quán)期限 30-99 年為主，可轉(zhuǎn)讓抵押；借地權(quán)分普通（無(wú)期限 / 長(zhǎng)期，≥20 年）與定期（1-50 年），還有輔助性地役權(quán)。

租售同權(quán)：承租人租賃期內(nèi)居住權(quán)益與房屋所有者高度一致，體現(xiàn)在公共服務(wù)獲取權(quán)和租賃穩(wěn)定性。

（二）財(cái)稅金融制度

1、稅收體系

買賣階段：需繳不動(dòng)產(chǎn)取得稅（評(píng)估總價(jià) 3% 左右）、過(guò)戶登記稅（0.5% 左右）、印花稅。

持有階段：每年繳固定資產(chǎn)稅（評(píng)估價(jià)值 1.4%）、都市計(jì)劃稅（0.3%）。

出售階段：繳所得稅（持有＜5 年 39.63%，≥5 年 20.32%）、居民稅、印花稅，還有遺產(chǎn)稅（10%-55%）、贈(zèng)與稅（10%-55%）。

2、貸款制度

民間銀行：自住貸款 0.45-1.2%，投資類 2.5-3.5%；固定利率最長(zhǎng) 35 年，浮動(dòng)利率初期 0.3%-0.6%；額度通常為房產(chǎn)總價(jià) 70%（優(yōu)質(zhì)客戶 80%）。

政府支持貸款：住宅金融支援機(jī)構(gòu)主導(dǎo)，基礎(chǔ)貸款利率 0.79%-1.03%，F(xiàn)LAT 35 為 35 年固定，最優(yōu)利率 0.87%，節(jié)能住宅利率再降 0.3%-0.4%。

外國(guó)人貸款：需有效簽證，額度為總價(jià) 50%-70%，材料要求高，本地居民按揭條件更優(yōu)。

金融財(cái)團(tuán)：六大財(cái)團(tuán)（三菱、三和、三井、住友、富士、第一勸銀）掌控日本大量財(cái)富與 GDP，旗下銀行（三菱東京 UFJ、三井住友、瑞穗等）為地產(chǎn)提供金融支持，地產(chǎn)與金融聯(lián)系緊密。

（三）城市規(guī)劃理念

核心特點(diǎn)：強(qiáng)調(diào)安全、效率、宜居，呈緊湊城市、軌道導(dǎo)向開發(fā)（TOD），多中心都市圈（東京圈半徑 50km），軌道交通發(fā)達(dá)（東京圈軌道里程 2500km，通勤分擔(dān)率 63%），注重高密度、抗震與功能分區(qū)。

區(qū)域劃分：1968 年《新城市規(guī)劃法》劃定城市開發(fā)邊界，分 “市街化區(qū)域”“市街化調(diào)整區(qū)域”“非線引區(qū)域”，市街化區(qū)域內(nèi)再細(xì)分居住、商業(yè)、工業(yè)三大類 12 小類用地性質(zhì)。

國(guó)際對(duì)比：與中國(guó)（強(qiáng)調(diào)速度、規(guī)模、擴(kuò)張，單中心 + 衛(wèi)星城）、美國(guó)（郊區(qū)化、低密度蔓延）、歐洲（有機(jī)更新、歷史保護(hù)）在人口密度、城市規(guī)模、空間結(jié)構(gòu)等方面差異明顯。

（四）裝配式模塊化

代表企業(yè)

大和房屋：“裝配式住宅” 開創(chuàng)者，工業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，模塊化拼裝，縮短工期、提升質(zhì)量，拓展至倉(cāng)儲(chǔ)、商辦、養(yǎng)老等領(lǐng)域，海外布局歐洲工廠、澳洲物流地產(chǎn)。

積水房屋：以“綠色、智能、可持續(xù)” 為核心，高精度鋼結(jié)構(gòu)與木結(jié)構(gòu)裝配式體系，研發(fā)零能耗系統(tǒng)，在智能住宅、環(huán)保社區(qū)、海外住宅輸出等領(lǐng)域領(lǐng)先，布局北美、東南亞。

優(yōu)勢(shì)：

高效建造、質(zhì)量可控，抗震性能卓越，環(huán)?？沙掷m(xù)，空間靈活個(gè)性化，成本與維護(hù)有優(yōu)勢(shì)，具備救災(zāi)應(yīng)急能力。

（五）地產(chǎn)公司種類

日本地產(chǎn)公司并非單一業(yè)態(tài)，而是依據(jù)業(yè)務(wù)核心、資本背景及資源稟賦，形成了四大主流類型，且各類公司均與日本經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)（如財(cái)團(tuán)體系、軌道交通網(wǎng)絡(luò)）深度綁定，在中國(guó)市場(chǎng)較難找到完全對(duì)應(yīng)的模式。

1、綜合型開發(fā)商——城市核心資產(chǎn)主導(dǎo)者：

聚焦城市 CBD 寫字樓、大型綜合商業(yè)體及標(biāo)桿性城市更新項(xiàng)目，是日本都市天際線的主要塑造者，背后多依托財(cái)團(tuán)資本，資金實(shí)力雄厚。如三井不動(dòng)產(chǎn)（三井財(cái)團(tuán)，東京都心優(yōu)質(zhì)物業(yè)）、三菱地所（三菱財(cái)團(tuán)，超高層 + 城市更新技術(shù)）、森大廈MORI（家族控股，打造城市地標(biāo)），聚焦 CBD 寫字樓、綜合商業(yè)體、城市更新，資本雄厚。

與中國(guó)綜合房企不同，日本綜合型開發(fā)商更依賴長(zhǎng)期持有核心資產(chǎn)獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流，而非高頻周轉(zhuǎn)；且項(xiàng)目開發(fā)深度綁定城市規(guī)劃，如東京、大阪的核心商圈升級(jí)多由這類企業(yè)主導(dǎo)。

2、住宅建造商：住宅產(chǎn)業(yè)化標(biāo)桿

專注住宅開發(fā)，是日本“裝配式模塊化住宅” 的主要推動(dòng)者，部分企業(yè)已實(shí)現(xiàn)全球化布局（如進(jìn)軍中國(guó)、澳大利亞、美國(guó)）。以大和房屋（全自動(dòng)化預(yù)制、抗震減震）、積水房屋（β 系統(tǒng)鋼結(jié)構(gòu) + 光伏一體化）為代表。大和房屋與 “大和證券” 無(wú)關(guān)聯(lián)（類似 “長(zhǎng)安汽車” 與 “長(zhǎng)安香煙”），是獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的住宅建造龍頭。

采用“樂(lè)高式拼積木” 模式，從設(shè)計(jì)、建材到安裝全流程標(biāo)準(zhǔn)化。例如住宅中的廁所、浴室為一體化預(yù)制模塊，浴缸、馬桶等直接吊裝到位，無(wú)需現(xiàn)場(chǎng)做防水、貼瓷磚，大幅減少漏水問(wèn)題，質(zhì)量穩(wěn)定性遠(yuǎn)超傳統(tǒng)施工；且模塊精度達(dá)毫米級(jí)，工期可控性強(qiáng)。

3、金融 & 信托型地產(chǎn)公司：資本與資產(chǎn)的鏈接者

以金融工具為核心，結(jié)合信托、基金、保險(xiǎn)資金運(yùn)營(yíng)，側(cè)重 REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)及物流地產(chǎn)的管理與交易，而非傳統(tǒng)開發(fā)。野村不動(dòng)產(chǎn)（金融資本整合，運(yùn)作房產(chǎn)基金、REITs）、東方地所（交通 + 生活圈協(xié)同）、日本郵政不動(dòng)產(chǎn)（國(guó)有背景，管理郵政用地），結(jié)合金融工具運(yùn)營(yíng)地產(chǎn)。

為日本地產(chǎn)市場(chǎng)提供流動(dòng)性支撐，例如通過(guò) REITs 將優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)證券化，吸引民間資本（如 “渡邊太太” 群體）參與，降低單一企業(yè)的資產(chǎn)持有壓力。

4、專業(yè)型地產(chǎn)公司：細(xì)分賽道“隱形冠軍”

依托特殊資源（如軌道交通、工程技術(shù)）深耕細(xì)分領(lǐng)域，業(yè)務(wù)模式獨(dú)特，在中國(guó)市場(chǎng)較難復(fù)制。

軌道系（東急不動(dòng)產(chǎn)，“鐵路 + 地產(chǎn)”）：日本地鐵系統(tǒng)由JR 集團(tuán)（國(guó)有民營(yíng)化，拆為 6 家）、私營(yíng)鐵路公司（全國(guó)超 30 家）、市營(yíng)地鐵共同構(gòu)成，多數(shù)地鐵公司以 “鐵路運(yùn)營(yíng)” 為入口，開發(fā)沿線土地（商業(yè)、住宅、辦公），本質(zhì)是 “地產(chǎn)公司 + 交通運(yùn)營(yíng)商”。東急不動(dòng)產(chǎn)（東急交通集團(tuán)）、阪急電鐵（大阪）、南海電鐵等。以東急不動(dòng)產(chǎn)為例，運(yùn)營(yíng)東京 10 條線路（年客流 10 億人次），2025 年市值 7979.33 億日元，其澀谷周邊物業(yè)因客流紅利溢價(jià)率達(dá) 20%。

工程技術(shù)型——大型公建與特種技術(shù)專家：聚焦抗震技術(shù)研發(fā)、大型場(chǎng)館建設(shè)，多依托財(cái)團(tuán)背景，技術(shù)專利儲(chǔ)備豐富。前田建設(shè)（住友財(cái)團(tuán)），擁有3000 + 項(xiàng)抗震專利，海外業(yè)務(wù)占比 30%，曾承建東京奧運(yùn)會(huì)場(chǎng)館。

五、日本地產(chǎn)投資機(jī)遇

（一）發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)

日本名義 GDP 達(dá) 4.4 萬(wàn)億美元，居全球第四，政治與金融環(huán)境穩(wěn)定，法治完善，商業(yè)體系國(guó)際化，制造業(yè)、高科技、服務(wù)業(yè)領(lǐng)先，是全球資本 “避風(fēng)港”。

（二）匯率百年低位

當(dāng)前日元匯率處近 30 年低位，外資購(gòu)入日本資產(chǎn)窗口期開啟，日美利差吸引資本重配，地緣政治推動(dòng)全球制造業(yè)鏈向日本聚集，外資在日本不動(dòng)產(chǎn)、股市、債市配置占比上升，相當(dāng)于 “打 8 折” 投資，有匯率差增值潛力。

（三）城市更新改造

老齡化釋放存量資產(chǎn)，城市更新、養(yǎng)老地產(chǎn)、再開發(fā)項(xiàng)目興起，人口持續(xù)向東京、大阪、名古屋都市圈流動(dòng)，租售需求旺盛。如大阪西成區(qū)（特區(qū)政策，地價(jià) 5 年漲 11.6%，房?jī)r(jià)低）、東京葛飾區(qū)（近成田機(jī)場(chǎng)，建動(dòng)漫主題公園，租金漲幅超 5%）成 “價(jià)值洼地”；2025 年世博會(huì)、IR 賭城度假村建設(shè)也帶來(lái)機(jī)遇。

（四）地產(chǎn)價(jià)值重估

以大阪西成區(qū)為例，房?jī)r(jià)低于核心區(qū)（新建一戶建 200-250 萬(wàn)人民幣，為中央?yún)^(qū) 50%-60%），2020-2025 年地價(jià)漲幅超大阪平均，“西成特區(qū)構(gòu)想” 改善區(qū)域形象；納入民宿特區(qū)，政策紅利助力民宿經(jīng)濟(jì)，游客量大、交通便利，民宿需求旺盛；政府投入超 500 億日元推進(jìn)更新，含交通升級(jí)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入等。日本地產(chǎn)呈結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，城市更新帶動(dòng)租金回報(bào)率 5%-7%，適合增值。

（五）代際分配紅利

老齡化加速使每年約 60 萬(wàn)套遺產(chǎn)房產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)，年輕家庭有接盤需求，政策補(bǔ)貼與改善型住房需求推動(dòng)核心區(qū)公寓 / 新房走俏；存量房產(chǎn)增加流動(dòng)性，家庭與海外需求支撐價(jià)格，中國(guó)、東南亞買家涌入大阪、東京核心區(qū)。

（六）地緣歷史變更

中美博弈下，全球資本與生產(chǎn)鏈重新配置，日本因政治制度穩(wěn)定、產(chǎn)業(yè)鏈高端、資本與不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)完善，成資產(chǎn)再配置“安全港”。2023-2024 年外資凈流入日本股市，黑石等大型基金收購(gòu)東京、大阪不動(dòng)產(chǎn)，日元與日本國(guó)債短期具 “避險(xiǎn)屬性”。

六、發(fā)展啟示

（一）產(chǎn)業(yè)化建筑優(yōu)勢(shì)

日本裝配式建筑工業(yè)化生產(chǎn)、裝配化施工、一體化裝修、嚴(yán)格檢測(cè)交付，有高效建造與質(zhì)量控制（標(biāo)準(zhǔn)化、工期可控）、卓越抗震性能（專項(xiàng)結(jié)構(gòu)體系）、環(huán)?？沙掷m(xù)（減少污染、SI 住宅可循環(huán)）、空間靈活、成本維護(hù)優(yōu)勢(shì)、救災(zāi)應(yīng)急能力等，值得借鑒。

（二）小政府體系利弊

利：對(duì)市場(chǎng)干預(yù)少，政策干預(yù)減少使房?jī)r(jià)貼合市場(chǎng)，減稅短期激活市場(chǎng)，市場(chǎng)化配置土地提升透明度，簡(jiǎn)化監(jiān)管提升靈活性；小企業(yè)生存空間大，分工明確，掌握規(guī)則易發(fā)展。

弊：財(cái)政有限致公共服務(wù)（交通、教育、醫(yī)療）配套不足，抑制區(qū)域房?jī)r(jià)吸引力；監(jiān)管簡(jiǎn)化或增加風(fēng)險(xiǎn)（開發(fā)商違規(guī)、虛假宣傳）；宏觀調(diào)控、整體開發(fā)、國(guó)家投入能力弱，如關(guān)東關(guān)西電流赫茲不統(tǒng)一、軌道與高鐵升級(jí)問(wèn)題。

（三）杠桿率控制教訓(xùn)

日本地產(chǎn)泡沫期，居民部門低首付 / 零首付、百年貸款投資多套房產(chǎn)；企業(yè)部門大量融資囤地炒股；金融機(jī)構(gòu)放寬標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)業(yè)貸款增速高；泡沫破裂后，居民資產(chǎn)縮水、消費(fèi)投資下滑，企業(yè)債務(wù)加重、生產(chǎn)停滯，金融機(jī)構(gòu)壞賬，政府大規(guī)模刺激推高杠桿率（超 250%），警示各國(guó)警惕杠桿風(fēng)險(xiǎn)，避免過(guò)度依賴地產(chǎn)與金融杠桿。

（四）新科技迭代展望

中國(guó)在高鐵、航天、互聯(lián)網(wǎng)、新能源、人工智能等領(lǐng)域突破，可將優(yōu)勢(shì)科技引入日本，如微信支付、支付寶改變?nèi)毡局Ц斗绞?，外賣等互聯(lián)網(wǎng)模式改造日本自動(dòng)販賣機(jī)行業(yè)。日本傳統(tǒng)企業(yè)體制限制其創(chuàng)新，為中國(guó)企業(yè)出海填補(bǔ)市場(chǎng)空白提供廣闊空間，雙方在半導(dǎo)體、電子、機(jī)器人等領(lǐng)域也有供應(yīng)鏈互補(bǔ)與合作潛力。

七、總結(jié)

日本地產(chǎn)并非短期暴漲市場(chǎng)，而是依托經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、周期循環(huán)，具備長(zhǎng)期穩(wěn)健收益潛力，其市場(chǎng)周期、產(chǎn)權(quán)制度、產(chǎn)業(yè)模式、投資機(jī)遇等，對(duì)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與海外投資有重要參考價(jià)值。

清華大學(xué)土木水利學(xué)院院長(zhǎng) 吳璟 頒發(fā)為講課老師頒發(fā)感謝狀

參加課程的老師和清華大學(xué)校友總會(huì)城鄉(xiāng)建設(shè)專委會(huì)到場(chǎng)嘉賓合影

本學(xué)期課表

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