編者按

“十五五”規(guī)劃建議對未來五年房地產(chǎn)發(fā)展作了清晰定調(diào)，“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”被置于民生保障框架之下，成為房地產(chǎn)發(fā)展的核心主題。對于如何實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，“十五五”規(guī)劃建議作了重點(diǎn)闡述，核心內(nèi)容可歸納為完善制度，優(yōu)化供給和提升品質(zhì)。圍繞這三方面重點(diǎn)，我們將結(jié)合房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀作進(jìn)一步闡釋?！?/span>

城市與區(qū)域治理研究院 蘇志勇/文

“十五五”規(guī)劃建議對未來五年房地產(chǎn)發(fā)展作了清晰定調(diào)，“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”被置于民生保障框架之下，成為房地產(chǎn)發(fā)展的核心主題。對于如何實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，“十五五”規(guī)劃建議作了重點(diǎn)闡述，核心內(nèi)容可歸納為完善制度，優(yōu)化供給和提升品質(zhì)。圍繞這三方面重點(diǎn)，我們將結(jié)合房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀作進(jìn)一步闡釋。

“高質(zhì)量發(fā)展”已經(jīng)成為未來五年房地產(chǎn)發(fā)展的核心主題。

如何推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展？“十五五”規(guī)劃建議明確提出：“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度。優(yōu)化保障性住房供給，滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供給。建設(shè)安全舒適綠色智慧的‘好房子’，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動。建立房屋全生命周期安全管理制度?！?/span>

從一系列表述可以看出，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，核心在于加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，而新模式的根基在于一系列基礎(chǔ)制度的完善。這是一場觸及行業(yè)根基的深刻變革，成功的關(guān)鍵在于突破舊模式的路徑依賴，通過系統(tǒng)性的制度創(chuàng)新，圍繞安全、民生與品質(zhì)，重塑行業(yè)的發(fā)展邏輯。

一、構(gòu)建基礎(chǔ)性制度，防范化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

“十五五”規(guī)劃建議提出，“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度”。

完善開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)性制度，是構(gòu)筑房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展制度體系的基石，核心在于重構(gòu)全產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)行的底層規(guī)則框架，突破長期依賴規(guī)模擴(kuò)張的路徑鎖定。當(dāng)前房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度的系統(tǒng)性缺陷集中表現(xiàn)為開發(fā)端用地效率低下、融資端杠桿依賴固化、銷售端信息透明度不足等癥結(jié)。開發(fā)端，全國住宅用地成交面積連續(xù)三年萎縮，而部分城市閑置地塊占比仍維持在8%以上，土地低效利用與規(guī)劃協(xié)同不足問題并存。融資端，行業(yè)整體融資結(jié)構(gòu)中債務(wù)融資占比仍超70%，股權(quán)融資與REITs占比不足5%，融資渠道嚴(yán)重匱乏。銷售端，多地仍存在"虛假營銷""合同陷阱""預(yù)售資金挪用"等亂象。

如何完善商品房開發(fā)、融資、銷售制度？住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在《<中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃的建議>輔導(dǎo)讀本》（以下簡稱《輔導(dǎo)讀本》）發(fā)表的署名文章中作了進(jìn)一步闡述：在房地產(chǎn)開發(fā)上，做實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司制，項(xiàng)目公司依法行使獨(dú)立法人權(quán)利，企業(yè)總部履行投資人責(zé)任，項(xiàng)目交付前，嚴(yán)禁投資人違規(guī)抽挪項(xiàng)目公司銷售、融資等資金，嚴(yán)禁抽逃出資資金或提前分紅。在房地產(chǎn)融資上，推行主辦銀行制，一個(gè)項(xiàng)目確定一家銀行或銀團(tuán)為主辦銀行，項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)、銷售等資金存入主辦銀行，主辦銀行保證項(xiàng)目公司合理融資需求，形成主辦銀行與項(xiàng)目公司利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的機(jī)制。在商品房銷售上，推進(jìn)現(xiàn)房銷售制，實(shí)現(xiàn)所見即所得，從根本上防范交付風(fēng)險(xiǎn)；繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管，切實(shí)維護(hù)購房人合法權(quán)益。

這些基礎(chǔ)性制度旨在從根源上化解舊模式下開發(fā)、融資和銷售端產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。在開發(fā)端，通過夯實(shí)項(xiàng)目開發(fā)公司獨(dú)立法人制，有效保障項(xiàng)目資金用于建設(shè)，從根本上預(yù)防項(xiàng)目爛尾。在融資端，通過城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制和主辦銀行制度，確保資金專款專用，穩(wěn)定項(xiàng)目建設(shè)的資金鏈。在銷售端，有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售；對于暫時(shí)保留預(yù)售制的項(xiàng)目，將極其嚴(yán)格地規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管，保障交付安全。

除此之外，建議在開發(fā)端建立以項(xiàng)目履約率、土地利用率、交付質(zhì)量為維度的動態(tài)評價(jià)體系，對評價(jià)不達(dá)標(biāo)的開發(fā)企業(yè)實(shí)施資質(zhì)降級或強(qiáng)制退出，打破"囤地不開發(fā)"的行業(yè)痼疾。在融資端，建議加速推進(jìn)保障性住房、租賃住房和商業(yè)不動產(chǎn)REITs擴(kuò)容，構(gòu)建多層次融資體系，從根本上分散風(fēng)險(xiǎn)并降低對銀行信貸的過度依賴。在銷售端，逐步建立全國統(tǒng)一的預(yù)售資金監(jiān)管平臺，實(shí)現(xiàn)資金流向、工程進(jìn)度、合同備案三端數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)聯(lián)動，杜絕資金挪用。同時(shí)，建議推動購房合同標(biāo)準(zhǔn)化、電子化備案全覆蓋，打通住建、稅務(wù)、金融系統(tǒng)數(shù)據(jù)壁壘，構(gòu)建全流程可追溯體系。這一閉環(huán)機(jī)制的建立，將從根本上重塑市場預(yù)期，引導(dǎo)資源向合規(guī)、高效、透明的優(yōu)質(zhì)企業(yè)集中。

二、建立全生命周期管理制度，保障長期安全

“十五五”規(guī)劃建議首次提出“建立房屋全生命周期安全管理制度”，標(biāo)志著我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展邏輯正在從過去追求開發(fā)規(guī)模和速度，轉(zhuǎn)向注重長期品質(zhì)、安全與可持續(xù)性，讓“好房子”從美好愿景落地為可執(zhí)行的制度體系。

倪虹在《輔導(dǎo)讀本》署名文章中表示，從我國存量房屋規(guī)模大、建成時(shí)間長的實(shí)際出發(fā)，加快建立房屋安全體檢、房屋安全管理資金和房屋質(zhì)量安全保險(xiǎn)制度，強(qiáng)化房屋安全保障。房屋安全體檢制度旨在及時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量安全風(fēng)險(xiǎn)隱患。房屋安全管理資金制度旨在解決房屋修繕資金問題。房屋質(zhì)量安全保險(xiǎn)制度旨在以市場化方式提高安全保障能力。由此可見，房屋定期體檢是落實(shí)房屋全生命周期管理的制度基礎(chǔ)，房屋養(yǎng)老金是落實(shí)房屋全生命周期管理的資金保障，房屋安全保險(xiǎn)是落實(shí)房屋全生命周期管理的配套支撐。這三項(xiàng)制度相互關(guān)聯(lián)，互為銜接，共同構(gòu)筑起房屋全生命周期的安全基石。

建立房屋全生命周期安全管理制度，核心抓手是“房屋養(yǎng)老金”。即建立房屋專項(xiàng)維修資金和住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)制度。前者解決日常維護(hù)和大修的資金來源，后者為房屋在保修期后的結(jié)構(gòu)性質(zhì)量缺陷提供風(fēng)險(xiǎn)保障，二者共同構(gòu)筑起資金“安全墊”。對于房屋養(yǎng)老金的資金來源，倪虹在文章中表示，房屋安全管理資金由個(gè)人賬戶和公共賬戶組成，個(gè)人賬戶即業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金，交存按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行；公共賬戶按照“取之于房、用之于房”“不增加個(gè)人負(fù)擔(dān)、不減損個(gè)人權(quán)益”的原則，由政府負(fù)責(zé)建立，通過財(cái)政預(yù)算安排、土地出讓金歸集等方式籌集。

建立房屋全生命周期安全管理制度是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及法律、金融、技術(shù)、治理等多個(gè)層面。在法律層面，需要健全相關(guān)法律法規(guī)，明確責(zé)任邊界；在金融層面，需要創(chuàng)新政策工具，破解資金難題；在技術(shù)層面，需要建立技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與數(shù)字化平臺，實(shí)現(xiàn)智慧管控；在治理層面，需要強(qiáng)化監(jiān)督執(zhí)行機(jī)制，確保各項(xiàng)制度落地。

在實(shí)施路徑上：一是要強(qiáng)化法治與標(biāo)準(zhǔn)保障，結(jié)合實(shí)際及時(shí)修訂相關(guān)法規(guī)和地方標(biāo)準(zhǔn)，為房屋體檢、房屋養(yǎng)老金管理等制定清晰的技術(shù)規(guī)范。二是推動數(shù)字化轉(zhuǎn)型，積極應(yīng)用BIM（建筑信息模型）、CIM（城市信息模型）、物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)，構(gòu)建統(tǒng)一的房屋全生命周期管理平臺，實(shí)現(xiàn)動態(tài)監(jiān)測和智能預(yù)警。三是明確責(zé)任與協(xié)同共治。房屋全生命周期安全管理涉及住建、自然資源、規(guī)劃、城管、財(cái)政等多部門，需要建立高效的部門聯(lián)動機(jī)制。要明確主體責(zé)任，壓實(shí)建設(shè)單位、施工、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等各方在各自年限內(nèi)的質(zhì)量安全責(zé)任，并建立終身責(zé)任追溯機(jī)制。

三、優(yōu)化要素配置與配套制度，激活市場活力

“十五五”規(guī)劃建議強(qiáng)調(diào)通過優(yōu)化要素配置和完善配套制度來激活市場活力。對于房地產(chǎn)來說，關(guān)鍵在于建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動機(jī)制，實(shí)現(xiàn)“以人定房、以房定地、以房定錢”，使土地和金融資源更精準(zhǔn)地匹配真實(shí)的人口和住房需求。目標(biāo)是“人”的安居樂業(yè)、“房”的供需平衡、“地”的高效利用、“錢”的穩(wěn)健支持，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

以人定房，需要建立人口流動與住房需求的精準(zhǔn)預(yù)測與響應(yīng)機(jī)制?！叭恕钡木S度，要動態(tài)監(jiān)測常住人口、人口流入流出量、年齡結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)人才引進(jìn)計(jì)劃等關(guān)鍵指標(biāo)，建立住房需求動態(tài)監(jiān)測平臺。“房”的維度，根據(jù)人口預(yù)測制定差異化的住房供給方案，明確各類住房的建設(shè)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和布局，形成清晰的住房發(fā)展規(guī)劃。人口凈流入的大城市，重點(diǎn)增加保障性租賃住房、小戶型普通商品住房供給；人口流出城市，嚴(yán)格控制新增住房用地，重點(diǎn)在提升居住品質(zhì)和配套上下功夫。

以房定地，需要建立住房規(guī)劃與土地供應(yīng)的彈性匹配機(jī)制。一方面，根據(jù)住房需求調(diào)節(jié)供應(yīng)總量和結(jié)構(gòu)；另一方面，優(yōu)化土地供應(yīng)方式，推行“限地價(jià)、競質(zhì)量”“限房價(jià)、競地價(jià)”等模式，從源頭上引導(dǎo)住房質(zhì)量提升，同時(shí)增加租賃住房、保障性住房土地供給。

以房定錢，需要建立金融支持與風(fēng)險(xiǎn)防控的協(xié)調(diào)機(jī)制。一是實(shí)施差異化金融政策，支持合理融資需求。需求端，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的房貸政策應(yīng)與城市住房政策聯(lián)動，對人口流入城市的新市民、青年人的首套購房、合理改善需求給予信貸支持；對投資投機(jī)性需求給予嚴(yán)格限制。供給端，信貸、債券資金投放有限支持符合住房發(fā)展計(jì)劃的項(xiàng)目，如保障性住房、城市更新等。二是發(fā)展多元化融資渠道。大力發(fā)展不動產(chǎn)投資信托基金（REITs），為租賃住房、基礎(chǔ)設(shè)施等項(xiàng)目提供權(quán)益型融資，降低對傳統(tǒng)銀行貸款的依賴。三是建立風(fēng)險(xiǎn)隔離墻，嚴(yán)格落實(shí)商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，確保項(xiàng)目竣工交付，防止資金被挪用。

建立“人、房、地、錢”聯(lián)動機(jī)制的本質(zhì)，是推動城市治理和房地產(chǎn)管理模式的深刻變革：從“以地謀發(fā)展”到“以人定供需”，將城市發(fā)展的重心從土地財(cái)政回歸到人的需求；從“單項(xiàng)決策”到“系統(tǒng)聯(lián)動”，打破部門壁壘，實(shí)現(xiàn)政策的協(xié)同效應(yīng)；從“事后調(diào)控”到“事前引導(dǎo)”，利用大數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)預(yù)測和逆周期調(diào)節(jié)，減少市場大起大落。

此外，“十五五”規(guī)劃建議提出，“完善促進(jìn)消費(fèi)制度機(jī)制，清理汽車、住房等消費(fèi)不合理限制性措施”。標(biāo)志著國家對住房消費(fèi)的定位和調(diào)控思路發(fā)生了深刻轉(zhuǎn)變，住房的消費(fèi)屬性和民生屬性被提到了前所未有的高度。

近年來，國家圍繞促進(jìn)合理住房消費(fèi)出臺了一系列激勵政策，各地逐步放松了限購、限貸、限價(jià)等限制性措施，2025年三季度，北京、上海等地也調(diào)整了部分區(qū)域的限購政策，以釋放居民剛需和改善性住房需求。但是當(dāng)前住房消費(fèi)領(lǐng)域依然存在一些阻礙市場正常運(yùn)行、抑制合理住房需求的管理措施。一些核心城市過于嚴(yán)格且一刀切的限制性政策有望繼續(xù)優(yōu)化，住房交易環(huán)節(jié)門檻和成本有望進(jìn)一步降低，阻礙住房消費(fèi)的隱性壁壘（如公積金跨區(qū)域使用限制）有望破除，對租賃人口享受公共服務(wù)方面的限制有望得到有效解決。

（此文刊于中國房地產(chǎn)報(bào)11月10日11版 責(zé)任編輯 蘇志勇）

值班編委：蘇志勇

流程編輯：溫紅妹

審讀：戴士潮

中國房地產(chǎn)報(bào)版權(quán)所有

未經(jīng)授權(quán)不得轉(zhuǎn)載以及任何形式使用

如需轉(zhuǎn)載，請后臺回復(fù)“轉(zhuǎn)載”了解規(guī)則

聲明：本文系轉(zhuǎn)載自互聯(lián)網(wǎng)，請讀者僅作參考，并自行核實(shí)相關(guān)內(nèi)容。若對該稿件內(nèi)容有任何疑問或質(zhì)疑，請立即與鐵甲網(wǎng)聯(lián)系，本網(wǎng)將迅速給您回應(yīng)并做處理，再次感謝您的閱讀與關(guān)注。