《中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展之路》課程被清華大學(xué)研究生院列為全校研究生學(xué)術(shù)與職業(yè)素養(yǎng)平臺(tái)課程。課程目標(biāo)為：

第一，分析中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷程、面臨的挑戰(zhàn)以及未來的發(fā)展方向，使學(xué)生能夠理解房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基本制度環(huán)境、商業(yè)邏輯，建構(gòu)房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展圖景；

第二，為房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)領(lǐng)域的未來發(fā)展提供一個(gè)分析的框架，也力求為有意愿在相關(guān)領(lǐng)域發(fā)展的學(xué)生提供未來職業(yè)發(fā)展規(guī)劃的前景指導(dǎo)；

第三，結(jié)合理論分析和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，掌握行業(yè)分析框架，并能將方法論拓展到其他領(lǐng)域未來機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)的分析中。

2025年秋《中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展之路》第5課

上課時(shí)間：2025年10月20日(周一) 18:45-22:00

Part Ⅱ20:30-22:00 主題演講

熊林：專業(yè)化住房租賃的探索與自如實(shí)踐

第五課：專業(yè)化住房租賃的探索與自如實(shí)踐

一、中國(guó)長(zhǎng)租行業(yè)發(fā)展的過往與現(xiàn)狀

（一）2011-2021，長(zhǎng)租行業(yè)蓬勃發(fā)展的十年

2011年至2021年是中國(guó)長(zhǎng)租行業(yè)蓬勃發(fā)展的十年?！?025中國(guó)城市長(zhǎng)租市場(chǎng)發(fā)展藍(lán)皮書》數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)租房人口規(guī)模不斷擴(kuò)大，全國(guó)租房人口已近2.6億。在一線及新一線城市，租房需求更加旺盛。相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)重點(diǎn)城市租賃人口比例約為27%，一線城市中該比例達(dá)到47.32%，接近半數(shù)人口租房居住。

然而，這一時(shí)期的住房租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期存在產(chǎn)品錯(cuò)配、服務(wù)錯(cuò)配、品質(zhì)錯(cuò)配“三大錯(cuò)配”問題，供給端多居室房源空置期較長(zhǎng)，需求端租客面臨租金壓力。以產(chǎn)品錯(cuò)配為例，一方面，大量三居室房屋空置期長(zhǎng)達(dá)45-60天，難以出租；另一方面，最大的租房群體——?jiǎng)偖厴I(yè)的大學(xué)生，資金有限（當(dāng)時(shí)約2000元/月），卻很難在市場(chǎng)上找到符合預(yù)算的合適房源。

伴隨著行業(yè)的蓬勃發(fā)展，以自如為代表的機(jī)構(gòu)化力量通過持續(xù)打磨產(chǎn)品、升級(jí)服務(wù)、融合科技，致力解決“三大錯(cuò)配”問題，推動(dòng)我國(guó)一線城市的租房品質(zhì)達(dá)到世界領(lǐng)先水平。截至2021年，自如全國(guó)房源管理規(guī)模突破百萬間套，躋身世界前列，租房體驗(yàn)實(shí)現(xiàn)國(guó)際領(lǐng)先。

（二）中國(guó)居住市場(chǎng)全面邁入存量時(shí)代

當(dāng)前，中國(guó)居住市場(chǎng)正在經(jīng)歷供給結(jié)構(gòu)的深刻轉(zhuǎn)變，已全面進(jìn)入存量時(shí)代。從供給側(cè)來看，全國(guó)超過3.5億套存量住房中，房齡30年以上的房源占比超過27%且持續(xù)上升，預(yù)計(jì)未來15年每年的老化房源將以2%比率遞增。

從需求側(cè)來看，一方面是政策層面推動(dòng)“租購(gòu)并舉”、建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”的全新導(dǎo)向，另一方面，在全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市的租賃市場(chǎng)中，35歲以上的租客占比已攀升至35%以上，較2021年顯著增長(zhǎng)了4.9個(gè)百分點(diǎn)，成為所有年齡層租客中占比提升最快的群體。

35歲以上租客群體的回流，帶動(dòng)了改善型居住需求從購(gòu)房市場(chǎng)流向租房市場(chǎng)，整租型、尤其是多居室整租正在崛起，成為租購(gòu)并舉形勢(shì)下的租房市場(chǎng)新浪潮。

據(jù)中國(guó)城市住房租賃智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，全國(guó)10個(gè)重點(diǎn)城市的長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)品質(zhì)整租客源量同比提升55%，其中，整租兩居室客源量同比提升超60%。此外，第三方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2024年三居室租賃成交占比達(dá)27.2%，首次超過一居室。而在一線城市，租賃精裝修房源超過70%，較2021年提升近10%。

居住存量時(shí)代下的供需關(guān)系新變化，推動(dòng)住房租賃行業(yè)步入全新發(fā)展周期，更加注重存量住房的改造優(yōu)化和品質(zhì)提升。

二、機(jī)構(gòu)化對(duì)長(zhǎng)租行業(yè)發(fā)展的推動(dòng)作用

（一）以模式創(chuàng)新解決“三大錯(cuò)配“

2011年，自如首創(chuàng)C2B2C長(zhǎng)租模式，以產(chǎn)品、服務(wù)、科技一體化的解決方案，有效解決了傳統(tǒng)租房市場(chǎng)“三大錯(cuò)配”問題，為業(yè)主提供專業(yè)出租服務(wù)，為租客提供品質(zhì)租房產(chǎn)品與服務(wù)。

（二）機(jī)構(gòu)化的核心能力：產(chǎn)品、服務(wù)、科技、團(tuán)隊(duì)、數(shù)智化能力（以自如為例

全矩陣的品質(zhì)居住產(chǎn)品體系：分散式合租及整租產(chǎn)品（自如租房旗下自如友家、自如心舍等）、分散式高端居住產(chǎn)品（自如曼舍）、集中式居住產(chǎn)品（自如資管旗下自如里、自如寓、自如友寓等）。

全周期的租住生活服務(wù)能力：房屋帶看服務(wù)、安全保障服務(wù)、房屋維護(hù)服務(wù)、居住生活服務(wù)等。目前，自如已提供帶看服務(wù)466萬次，租客信用認(rèn)證量達(dá)108萬，保潔、搬家、維修服務(wù)訂單超1億單。

全面數(shù)智化的科技運(yùn)營(yíng)能力：自如打造自如APP、自如業(yè)主APP平臺(tái)，在業(yè)主端提供免費(fèi)估價(jià)、在線簽約、收益管理等服務(wù)，在租客端支持找房、看房、簽約、解約、退租等全流程線上化。同時(shí)，自如旗下的藝術(shù)智能整裝品牌智愛家依托自如自研的“靈之智能平臺(tái)”，實(shí)現(xiàn)萬物互聯(lián)、安全守護(hù)與智能操控。目前，自如靈之全屋智能覆蓋安全守護(hù)、靈動(dòng)操控、環(huán)保五恒、場(chǎng)景光照、全屋凈水、全時(shí)自潔等家庭場(chǎng)景，創(chuàng)造智能化生活空間。

高度協(xié)同的萬人團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力：自如員工團(tuán)隊(duì)規(guī)模超萬人，平均司齡4年，平均年齡30歲，本科率近100%。

三、模式質(zhì)變構(gòu)建新十年市場(chǎng)發(fā)展新范式

（一）增益租-全新的資產(chǎn)管理服務(wù)模式

2021年是自如發(fā)展的關(guān)鍵分水嶺。我們主動(dòng)推動(dòng)了一場(chǎng)艱難的轉(zhuǎn)型，將核心模式轉(zhuǎn)變?yōu)?/span>“增益租”模式。為業(yè)主提供“萬豪”式專業(yè)資產(chǎn)管理服務(wù)，實(shí)現(xiàn)無差價(jià)、無空置期、按管理收益收取管理服務(wù)費(fèi)的專業(yè)資產(chǎn)管理模式，并在2025年實(shí)現(xiàn)增益租70%規(guī)模占比。作為標(biāo)桿性案例，自如增益租模式進(jìn)入清華經(jīng)管學(xué)院、長(zhǎng)江商學(xué)院及巴黎HEC商學(xué)院的課堂，成為中國(guó)機(jī)構(gòu)化住房租賃的成功范式與標(biāo)準(zhǔn)路徑。

（二）“增益”何在

“增益租”模式，一是在裝修層面，自如根據(jù)房屋實(shí)際情況進(jìn)行設(shè)計(jì)，業(yè)主全面參與裝修過程。全流程數(shù)字化管理，標(biāo)準(zhǔn)工期全透明，業(yè)主可在自如App查看裝修進(jìn)度。二是在收益方面，收房時(shí)，自如會(huì)根據(jù)市場(chǎng)和樓盤情況與業(yè)主商定出房?jī)r(jià)，不論房子出租與否都會(huì)支付保底收益，而在市場(chǎng)向好時(shí)，超出商定價(jià)格的部分將與業(yè)主進(jìn)行收益分成。

增益租的優(yōu)勢(shì)在于：一、讓業(yè)主也參與到房屋的改造過程中，進(jìn)行監(jiān)督；二、實(shí)現(xiàn)了“無差價(jià)、無空置期”的透明化；三、做到了業(yè)主租金有保障。

在新模式下，自如重新理順了房屋資產(chǎn)所有者、收益者、運(yùn)營(yíng)者、服務(wù)者的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)了多方共贏。自如也變成了為業(yè)主閑置房提供全生命周期的房屋資產(chǎn)管理服務(wù)者。

雖然轉(zhuǎn)型過程存在陣痛，但事后證明，這一轉(zhuǎn)型是“救命”的決策，自如進(jìn)入了更健康的發(fā)展階段。

四、未來住房租賃行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的核心邏輯

（一）三大核心要素：規(guī)模、密度、質(zhì)量

規(guī)模是行業(yè)基礎(chǔ)、密度決定運(yùn)營(yíng)效率、質(zhì)量關(guān)乎長(zhǎng)期價(jià)值，三者的平衡與協(xié)同是實(shí)現(xiàn)住房租賃行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的核心。沒有一定的規(guī)模，無法形成品牌和效率；沒有密度（房源在區(qū)域上的集中度），運(yùn)營(yíng)成本會(huì)居高不下；而沒有過硬的產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量，就無法獲得高的出租率和客戶滿意度。

依托增益租模式，自如在規(guī)模、密度與質(zhì)量三大維度上建立起綜合領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。

增益租模式不僅是自如實(shí)現(xiàn)規(guī)模、密度與質(zhì)量平衡發(fā)展的成功實(shí)踐，更是行業(yè)應(yīng)對(duì)存量周期、實(shí)現(xiàn)“業(yè)主、租客、從業(yè)者三方共贏”的有效路徑，清晰地定義了中國(guó)租住市場(chǎng)機(jī)構(gòu)化、穩(wěn)定與健康發(fā)展的未來方向。

（二）模式和能力質(zhì)變，構(gòu)建新十年全周期服務(wù)生態(tài)

作為中國(guó)最大的機(jī)構(gòu)化住房租賃平臺(tái)，自如已發(fā)展成為一家提供買賣、租賃、智能家裝、生活服務(wù)等全周期、全鏈條、全球化產(chǎn)品與服務(wù)的平臺(tái)型企業(yè)，業(yè)務(wù)遍及全球5個(gè)國(guó)家和地區(qū)、30余座城市、1300多個(gè)商圈及2.3萬多個(gè)樓盤，旗下品牌包括自如租房、自如資管、自如家服、自如曼舍、自如美家二手房等，服務(wù)近百萬業(yè)主和超500萬租客。

五、總結(jié)

自如先后推動(dòng)C2B2C長(zhǎng)租與增益租兩次模式創(chuàng)新，是國(guó)內(nèi)住房租賃市場(chǎng)中重要的機(jī)構(gòu)化力量。在中國(guó)居住市場(chǎng)全面進(jìn)入存量時(shí)代的背景下，自如增益租模式為住房租賃市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)化、穩(wěn)定、健康發(fā)展確立了可行路徑。

清華大學(xué)土木水利學(xué)院院長(zhǎng) 吳璟教授 為講課老師頒發(fā)感謝狀

本學(xué)期課表

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