中房報(bào)記者 許倩丨北京報(bào)道

樓市仍在調(diào)整中。

11月14日，國家統(tǒng)計(jì)局公布最新房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，多項(xiàng)指標(biāo)顯示，經(jīng)歷4年下行調(diào)整后，當(dāng)前房地產(chǎn)市場規(guī)模已基本回落至2009年以來低位，正處于回穩(wěn)的關(guān)鍵階段。

銷售端，1～10月份，新建商品房銷售面積71982萬平方米，同比下降6.8%；新建商品房銷售額69017億元，同比下降9.6%。

房價(jià)端，10月份，全國70個(gè)城市新房價(jià)格環(huán)比下跌0.5%，跌幅比9月份擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；同比下跌2.6%，跌幅收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)12個(gè)月收窄。而二手房價(jià)格環(huán)比下跌0.7%，跌幅擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；同比下跌5.4%，跌幅擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。

投資端，1～10月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降14.7%，并拖累固定資產(chǎn)投資下降1.7%，房地產(chǎn)開發(fā)投資下降下拉全部投資3個(gè)百分點(diǎn)。

“固定資產(chǎn)投資增速放緩是多方面因素共同作用的結(jié)果。從結(jié)構(gòu)因素看，房地產(chǎn)投資在整個(gè)投資當(dāng)中占比較高，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整對(duì)投資增速下拉作用比較明顯。此外，部分行業(yè)投資增長動(dòng)能不足在客觀上也影響投資增速?！眹医y(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、總經(jīng)濟(jì)師、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長付凌暉在當(dāng)日召開的國新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示。

他進(jìn)一步表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場還處在新舊模式轉(zhuǎn)換時(shí)期，轉(zhuǎn)型調(diào)整需要一定時(shí)間，在這個(gè)過程中，部分指標(biāo)會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)，對(duì)此要客觀看待。

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房價(jià)仍在調(diào)整

當(dāng)前，房價(jià)整體仍處于下行通道。

從新房市場看，10月份，一線城市、二線城市新房價(jià)格分別環(huán)比下降0.3%和0.4%，降幅均與9月份相同。而三線城市新房價(jià)格環(huán)比下降0.5%，降幅擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。這說明，10月份70城環(huán)比跌幅擴(kuò)大，主要是受三四線城市新房價(jià)格跌幅擴(kuò)大所影響。

在重點(diǎn)城市中，上海新房價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅與9月份持平；北京則由9月份的上漲0.2%轉(zhuǎn)為下跌0.1%；廣州下跌0.8%，跌幅擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)；深圳下跌0.7%，跌幅收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)。

70個(gè)大中城市中，有6個(gè)城市新房價(jià)格環(huán)比上漲，比9月份增加1城。具體來看，上海上漲0.3%；沈陽、烏魯木齊、韶關(guān)均上漲0.2%；杭州、合肥均上漲0.1%。與9月份相比，北京、長春及惠州均由漲轉(zhuǎn)跌。

值得注意的是，與去年同期相比，仍有7個(gè)城市新房價(jià)格保持同比上漲，分別是上海（5.7%）、杭州（4%）、烏魯木齊（0.9%）、成都（0.7%）、南寧（0.6%）、宜昌（0.5%）和合肥（0.4%）。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類房價(jià)表現(xiàn)堅(jiān)挺的城市特征非常清晰，即年輕人導(dǎo)入速度快。上海、杭州、成都和合肥等城市，成為本輪房價(jià)穩(wěn)中向好的示范性城市。這反過來也要求各地做好年輕人的住房保障工作。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，近期各地在推動(dòng)好房子建設(shè)中，主打年輕友好社區(qū)和住房項(xiàng)目，以促進(jìn)好房子與住房消費(fèi)需求的有效對(duì)接。

在龐大的掛牌量及新房“好房子”供給的沖擊下，二手房價(jià)格跌幅更顯著，面臨的“穩(wěn)房價(jià)”壓力也更大。

從環(huán)比看，一二線城市二手房價(jià)格分別下降0.9%和0.6%，降幅均比9月份收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)；但三線城市二手房價(jià)格環(huán)比下降0.7%，降幅擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

從同比看，一二線城市二手房價(jià)格分別下降4.4%和5.2%，降幅分別擴(kuò)大1.2和0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降4.7%、3.4%、6.4%和3.3%。三線城市二手房價(jià)格同比下降5.7%，降幅與上月相同。

70個(gè)大中城市中，二手房價(jià)格環(huán)比已持續(xù)兩個(gè)月全線下跌，顯示出各類城市二手房價(jià)格仍在深度調(diào)整。

從同比跌幅排名來看，成都（降1.5%）、杭州（降2.4%）、西寧（降3%）、南充（降3.1%）、深圳（降3.3%）、上海（降3.4%）、天津（降3.4%）、?？冢ń?.5%）等城市的二手房價(jià)格跌幅相對(duì)較小，相對(duì)更為堅(jiān)挺。

據(jù)廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉觀察，近期市場出現(xiàn)一些積極變化：業(yè)主大尺度降價(jià)出售的意愿有所下降，掛牌量攀升態(tài)勢(shì)開始緩解，售轉(zhuǎn)租的比例上升，法拍房清倉率也開始攀升。

他認(rèn)為，隨著投資于人、以人為本的新型城鎮(zhèn)化等政策逐步落地，新市民、年輕人在本地落地扎根的積極性上升，對(duì)低總價(jià)、區(qū)位優(yōu)的二手住房需求將隨之增長。在全國及重點(diǎn)城市二手房交易量已連續(xù)兩年上升背景下，二手房價(jià)格同比環(huán)比跌幅擴(kuò)大的趨勢(shì)有望緩解。

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樓市“主動(dòng)收縮”

當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)投資的大幅下滑，已成為制約全國投資增長的主要因素。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1～10月份，全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）408914億元，同比下降1.7%；扣除房地產(chǎn)開發(fā)投資，全國固定資產(chǎn)投資增長1.7%。分領(lǐng)域看，基礎(chǔ)設(shè)施投資同比下降0.1%，制造業(yè)投資增長2.7%，房地產(chǎn)開發(fā)投資下降14.7%，形成鮮明對(duì)比。

房地產(chǎn)開發(fā)投資的低迷，還拖累了民間投資。1～10月份，民間投資同比下降4.5%；扣除房地產(chǎn)開發(fā)投資，民間投資增長0.2%。

從影響房地產(chǎn)投資的幾個(gè)指標(biāo)看，1～10月份，房屋新開工面積同比下降19.8%，降幅比1～9月擴(kuò)大0.9個(gè)百分點(diǎn)；房屋施工面積同比下降9.4%，降幅持平；竣工面積同比下降16.9%，降幅擴(kuò)大1.6個(gè)百分點(diǎn)。

李宇嘉分析稱，當(dāng)前這種下行不僅是市場交易端轉(zhuǎn)弱導(dǎo)致行業(yè)被動(dòng)收縮的結(jié)果，更是主動(dòng)為之，即積極推動(dòng)房地產(chǎn)舊模式向新模式轉(zhuǎn)型，通過上游供給端收縮來平衡下游供求關(guān)系，以實(shí)現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”的新階段，必須要嚴(yán)控增量。考慮到住房發(fā)展新舊模式的過渡期較長，若繼續(xù)加大開工、賣地與投資力度，必然進(jìn)一步加劇供需失衡，增加企穩(wěn)難度。

房企資金面仍未改善。1～10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金78853億元，同比下降9.7%，降幅較1～9月份擴(kuò)大1.3個(gè)百分點(diǎn)。

其中，國內(nèi)貸款同比下降1.8%，降幅擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金下降10%，降幅擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)；定金及預(yù)收款下降12%，降幅擴(kuò)大1.7個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人按揭貸款下降12.8%，降幅擴(kuò)大2.2個(gè)百分點(diǎn)。這反映出企業(yè)融資與銷售回款雙雙承壓。

銷售端的持續(xù)低迷是資金緊張的主因。1～10月份，商品房銷售面積與銷售額同比分別下降6.8%和9.6%。10月份單月，商品房銷售面積6147萬平方米，環(huán)比下降27.9%；銷售額5977億元，環(huán)比下降27.7%，市場活躍度明顯不足。

盡管10月末商品房待售面積（75606萬平方米）比9月末減少322萬平方米，但同比仍上漲3.3%，庫存壓力仍存。

樓市止跌企穩(wěn)仍需要進(jìn)一步發(fā)力。李宇嘉建議，下一步，除行業(yè)自身繼續(xù)通過供給收縮來平衡供求關(guān)系外，更應(yīng)跳出房地產(chǎn)來看問題，從就業(yè)和收入、社會(huì)保障、人口出生率和結(jié)婚率等宏觀基本面入手，修復(fù)房地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)生動(dòng)力。

付凌暉表示，下階段，要按照黨中央、國務(wù)院決策部署，落實(shí)好中央城市工作會(huì)議精神，積極構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，堅(jiān)持長短結(jié)合、標(biāo)本兼治，持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展。

值班編委：蘇志勇

責(zé)任編輯：馬琳 溫紅妹

審讀：戴士潮

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