中房報記者 梁笑梅丨北京報道

11月25日晚間，鑫苑物業(yè)服務集團有限公司（01895.HK，以下簡稱“鑫苑服務”）發(fā)布公告，宣布與其控股股東鑫苑地產(chǎn)控股有限公司（以下簡稱“鑫苑地產(chǎn)”）旗下多家附屬公司訂立三份資產(chǎn)抵償協(xié)議和一份租賃協(xié)議，以接收車位、商墅等實物資產(chǎn)的方式，抵銷關聯(lián)方欠款約1.34億元。

“昨天簽了合同就立馬發(fā)布了公告。”11月26日，鑫苑服務方面人士在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，“本次債務清償安排，是基于雙方友好協(xié)商與專業(yè)評估推進的成果?！?/span>

在當前房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的背景下，這場債務重組不僅關乎鑫苑服務的財務健康，更折射出整個物業(yè)行業(yè)尋求獨立發(fā)展的迫切需求。

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七年舊賬與債務困局

這場債務重組，要從一筆拖延七年的舊賬說起。

根據(jù)公告披露，此次抵債涉及的“預付款”可追溯至2018年。當時鑫苑服務購買鑫苑名城項目342個物業(yè)單位，但因原物業(yè)單位被第三方貸款人扣押而無法交付，導致這筆款項長期懸置。

記者梳理上述公告發(fā)現(xiàn)，這場債務重組涉及三個層次的安排：

一是資產(chǎn)抵償協(xié)議1號，這筆交易不僅是規(guī)模最大的，也是歷史最久的。鑫苑科技將接收鑫苑地產(chǎn)同系公司1組轉(zhuǎn)讓的2362個停車位及26個儲物室，這些資產(chǎn)分布在大連、天津、成都及鄭州的多個項目，總代價8907.31萬元。值得注意的是，這些停車位并非集中在單一區(qū)域，而是分散在多個城市的不同項目中，這種分布特點增加了資產(chǎn)管理的復雜度，但也在一定程度上分散了區(qū)域市場風險。

二是資產(chǎn)抵償協(xié)議2號，這筆交易展現(xiàn)了此次債務重組的另一個維度。位于青島靈山灣和璽項目的7套商墅，總建筑面積約1460.2平方米，總代價4107萬元。與停車位不同，這些商墅屬于商業(yè)地產(chǎn)范疇，其資產(chǎn)特性和運營邏輯與住宅配套資產(chǎn)存在顯著差異。這筆交易由鑫苑科技與北京鑫苑弘晟共同接收，用于抵銷鑫苑中國應付的彌償款。

三是資產(chǎn)抵償協(xié)議3號，這筆交易規(guī)模相對較小但同樣重要。鑫苑科技接收鄭州航美轉(zhuǎn)讓的位于鄭州新鄭市航美國際智慧苑一期的121個單位，總代價375.96萬元。這些物業(yè)單位的注入，進一步豐富了此次抵債資產(chǎn)的類型和區(qū)域分布。

除了這三份主要的資產(chǎn)抵償協(xié)議外，還有一份為期20年的租賃協(xié)議同樣值得關注。鑫苑科技與天津鑫苑置業(yè)有限公司達成協(xié)議，承租位于天津鑫苑湯泉世家項目的72個停車位，總租金217.54萬元，這筆租金將通過抵銷應收賬款的方式償付。

“本次用于抵債的資產(chǎn)，均經(jīng)過獨立專業(yè)機構的全面評估，評估價值不低于對應的地產(chǎn)欠款額?！宾卧贩辗矫嫒耸客嘎?，“這既保證了交易的公允性，也切實確保了公司及全體股東的利益不受損害?！?/span>

市場分析認為，由于這些交易均涉及關聯(lián)方，且最高適用百分比率達25%以上，根據(jù)上市規(guī)則，該交易構成主要及關連交易，需要經(jīng)過申報、公告、通函及獲取獨立股東批準等完整程序。這種設計雖然增加了交易的操作復雜度，但能確保交易的透明度和合規(guī)性。

從更深層次看，這場債務重組反映的不僅是鑫苑服務單個公司的問題，更是整個物業(yè)行業(yè)在房地產(chǎn)調(diào)整期面臨的共同挑戰(zhàn)。隨著地產(chǎn)母公司流動性壓力持續(xù)，類似的關聯(lián)債務問題正在多個物業(yè)公司中顯現(xiàn)。如何處理這些歷史遺留問題，既關系到物業(yè)公司的財務健康，也影響著其未來發(fā)展的獨立性。

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轉(zhuǎn)型機遇與挑戰(zhàn)

“從行業(yè)背景來看，以資抵債是當前上市物企與關連方處理債務清償?shù)钠毡榍页墒斓姆绞?。”鑫苑服務方面人士表示，“尤其在地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的當下，這種方式能幫助物業(yè)企業(yè)有效鎖定權益，最大程度規(guī)避應收款項風險。”

有分析認為，這些資產(chǎn)若能有效運營，可嫁接充電樁、社區(qū)零售等多元服務，創(chuàng)造新的收入增長點。

值得一提的是，以資抵債是起點，后續(xù)的資產(chǎn)運營才是鑫苑服務需要面臨的真正考驗。

“這類抵債資產(chǎn)普遍存在流動性較差的問題。車位、商墅等資產(chǎn)在大規(guī)模處置時可能面臨折價風險，且日常維護、管理都需要持續(xù)投入，將直接增加公司的運營成本?！敝兄秆芯吭喝A南分院院長張化學表示。

更值得關注的是估值不確定性。張化學認為：“鑫苑服務強調(diào)‘用于抵債的資產(chǎn)均經(jīng)過獨立專業(yè)機構的全面評估，評估價值不低于對應的地產(chǎn)欠款額’，在當前房地產(chǎn)下行的市場環(huán)境下，這些資產(chǎn)的實際變現(xiàn)價值仍需市場檢驗。

關于后續(xù)規(guī)劃，鑫苑服務方面人士告訴記者：“后續(xù)，我們將在繼續(xù)堅守物業(yè)服務主營業(yè)務的同時，聚焦抵債資產(chǎn)的高效盤活。會通過市場化去化、長期出租、專業(yè)化資產(chǎn)運維等多元方式，進一步提升資產(chǎn)運營效率與收益率。"

不可否認，鑫苑服務這種選擇在短期內(nèi)確實能夠改善財務報表，降低關聯(lián)交易風險。從長遠來看，如何將這些重資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為持續(xù)收益，考驗著管理層的運營能力。特別是在當前商業(yè)地產(chǎn)市場承壓的背景下，車位、商墅等資產(chǎn)的運營效率將成為決定這次重組成敗的關鍵。

值班編委：蘇志勇

責任編輯：李紅梅 溫紅妹

審讀：戴士潮

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