?？诤Ｉ中^(qū)業(yè)主拿著不動(dòng)產(chǎn)證，以每平方米4元的標(biāo)準(zhǔn)領(lǐng)取物業(yè)費(fèi)結(jié)余資金。陳標(biāo)志/攝

法規(guī)細(xì)化、政府賦能、市場(chǎng)培育協(xié)同推進(jìn)，方能逐步突破當(dāng)前“信酬制”推行瓶頸。

中房報(bào)記者 陳標(biāo)志丨海南報(bào)道

88萬(wàn)元，?？谝恍^(qū)又給業(yè)主返還物業(yè)費(fèi)。

12月21日下午，海口市海森林小區(qū)舉行物業(yè)費(fèi)結(jié)余資金現(xiàn)金返還活動(dòng)，即已交清物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，憑不動(dòng)產(chǎn)證上記載的房屋建筑面積，按照4元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)領(lǐng)取結(jié)余物業(yè)費(fèi)。

海森林小區(qū)位于?？谑行阌^(qū)，是實(shí)行“信酬制”物業(yè)服務(wù)模式的小區(qū)之一，也是?？谑讉€(gè)以物業(yè)費(fèi)結(jié)余資金返還業(yè)主的小區(qū)，自2023年推行“信酬制”以來(lái)，該小區(qū)已舉行了兩次物業(yè)費(fèi)結(jié)余返還活動(dòng)。

何謂“信酬制”？海南省業(yè)主委員會(huì)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)肖江濤向記者介紹，“信酬制”物業(yè)服務(wù)模式，是在國(guó)家倡導(dǎo)的酬金制基礎(chǔ)上，借鑒國(guó)內(nèi)多地信托制的成功實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合海南本土實(shí)際創(chuàng)新打造的新型物業(yè)服務(wù)模式。該模式的核心邏輯，是將小區(qū)物業(yè)費(fèi)與公共收益統(tǒng)一歸集為業(yè)主共有資金，遵循以收定支、公開(kāi)透明、全民監(jiān)督的原則實(shí)施受托管理。

“信酬制”這一物業(yè)服務(wù)模式自2021年1月在?？诃傇窂V場(chǎng)首次推行，至今已近5年時(shí)間，其間還連續(xù)3年被寫(xiě)入?？谑姓ぷ鲌?bào)告。不過(guò)，在海南近7000個(gè)住宅小區(qū)中，采用“信酬制”物業(yè)服務(wù)模式的小區(qū)僅有50個(gè)，占比為0.7%。

一方面給予“信酬制”高度肯定，另一方面卻是低比例覆蓋，這一小區(qū)物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新模式為何“叫好不叫座”？

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返還物業(yè)費(fèi)88萬(wàn)元

物業(yè)費(fèi)結(jié)余資金發(fā)放現(xiàn)場(chǎng)，小區(qū)還組織了跳蚤市場(chǎng)等活動(dòng)，烘托了熱鬧氣氛。陳標(biāo)志/攝

海森林小區(qū)物業(yè)費(fèi)結(jié)余資金返還活動(dòng)，在該小區(qū)12號(hào)樓南側(cè)小廣場(chǎng)舉行。記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，伴隨著喜慶的音樂(lè)，小廣場(chǎng)顯得格外熱鬧，現(xiàn)場(chǎng)的跳蚤市場(chǎng)、城鄉(xiāng)優(yōu)品市集優(yōu)選等活動(dòng)，吸引住戶(hù)前來(lái)圍觀。

“不是分紅，是小區(qū)的物業(yè)費(fèi)結(jié)余資金返還業(yè)主。”?？谑行阌^(qū)海森林小區(qū)業(yè)委會(huì)主任聞鳳林再三向記者說(shuō)明，他們小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)際上是一種“眾籌”形式，預(yù)繳物業(yè)費(fèi)，實(shí)行多退少補(bǔ)。

聞鳳林告訴記者，這筆物業(yè)費(fèi)結(jié)余資金本來(lái)就是繳費(fèi)業(yè)主的，業(yè)主可以采取現(xiàn)金領(lǐng)取，或者繼續(xù)抵扣物業(yè)費(fèi)。

海森林小區(qū)目前有多少物業(yè)費(fèi)結(jié)余資金？據(jù)聞鳳林透露，首先要保證小區(qū)專(zhuān)有賬戶(hù)的緊急備用金不低于100萬(wàn)元，結(jié)余資金部分返還給業(yè)主。

海森林小區(qū)本次返還業(yè)主88萬(wàn)元物業(yè)費(fèi)結(jié)余款，業(yè)主可以選擇現(xiàn)金領(lǐng)取，或者抵扣物業(yè)費(fèi)。陳標(biāo)志 攝

記者了解到，本次海森林小區(qū)共拿出88萬(wàn)元物業(yè)費(fèi)結(jié)余資金，按照4元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)返還給業(yè)主。去年2月份，小區(qū)拿出了45萬(wàn)元此類(lèi)款項(xiàng)返還給業(yè)主。

海森林小區(qū)業(yè)委會(huì)另一負(fù)責(zé)人告訴記者，享受結(jié)余資金返還的業(yè)主，不包括拖欠2024年物業(yè)費(fèi)的業(yè)主。

這次物業(yè)費(fèi)結(jié)余資金返還活動(dòng)，海森林小區(qū)業(yè)委會(huì)還請(qǐng)來(lái)了轄區(qū)職能部門(mén)、行業(yè)協(xié)會(huì)等負(fù)責(zé)人給小區(qū)“站臺(tái)”。

活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)，小區(qū)業(yè)主都拿著不動(dòng)產(chǎn)證，憑證載建筑面積領(lǐng)取物業(yè)費(fèi)結(jié)余款項(xiàng)。一位去年在該小區(qū)購(gòu)買(mǎi)二手房的陳姓業(yè)主，這次領(lǐng)到406元物業(yè)費(fèi)結(jié)余款。

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“信酬制”帶來(lái)的改變

業(yè)主領(lǐng)取現(xiàn)金。陳標(biāo)志/攝

雅典郡小區(qū)與海森林小區(qū)僅一路之隔，為同一開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)。家住雅典郡小區(qū)的盧先生專(zhuān)門(mén)抽空趕來(lái)，觀摩海森林小區(qū)的物業(yè)費(fèi)結(jié)余資金現(xiàn)金返還活動(dòng)。

盧先生告訴記者，他們小區(qū)有1800多戶(hù)，在海口也屬于規(guī)模較大的小區(qū)，目前正在籌備成立業(yè)委會(huì)，他本人就是小區(qū)業(yè)委會(huì)籌備組的成員之一。

“我們小區(qū)成立業(yè)委會(huì)并非想換掉物業(yè)，而是看能不能與前期物業(yè)協(xié)商，也采取‘信酬制’服務(wù)模式。”盧先生告訴記者。

“我們小區(qū)一共是2341戶(hù)，可收費(fèi)面積22.7萬(wàn)平方米?！甭匄P林介紹稱(chēng)，該小區(qū)從2023年9月9日與物業(yè)公司簽訂服務(wù)合同，開(kāi)始在小區(qū)推行“信酬制”。

聞鳳林坦言，盡管“信酬制”物業(yè)服務(wù)模式在?？谄渌^(qū)有推行，但他們?yōu)榱吮ｋU(xiǎn)起見(jiàn)，試運(yùn)行了半年時(shí)間，“試運(yùn)行半年后，我們覺(jué)得可行?！?/span>

聞鳳林更愿意把小區(qū)業(yè)主所繳納的物業(yè)費(fèi)，看作一種特殊的“眾籌”方式，就是在一定時(shí)期按照統(tǒng)一的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，比如該小區(qū)當(dāng)前2.5元/平方米的預(yù)繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主共同出錢(qián)來(lái)辦一件事：支付小區(qū)物業(yè)服務(wù)人員的勞動(dòng)回報(bào)，以及小區(qū)公共設(shè)施的維護(hù)和硬軟件的升級(jí)。

“物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)不是固定的，要根據(jù)小區(qū)在一定時(shí)期的具體開(kāi)支情況進(jìn)行收取?！甭匄P林稱(chēng)。

海森林小區(qū)在實(shí)行“信酬制”的具體操作方式，即對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行“基礎(chǔ)酬金+獎(jiǎng)勵(lì)酬金”的模式，基礎(chǔ)酬金就是小區(qū)實(shí)收物業(yè)費(fèi)的9%，獎(jiǎng)勵(lì)酬金最高不能超過(guò)實(shí)收物業(yè)費(fèi)的3%。后者需要接受業(yè)主的考核，根據(jù)得分情況而獲得相應(yīng)比例的獎(jiǎng)勵(lì)酬金，考核低于60分要扣除相應(yīng)比例酬金。

在聞鳳林看來(lái)，“信酬制”在該小區(qū)實(shí)行3年，運(yùn)行情況基本穩(wěn)定，不僅花費(fèi)了400萬(wàn)元對(duì)小區(qū)進(jìn)行升級(jí)改造，還先后兩次給業(yè)主返還物業(yè)費(fèi)結(jié)余款項(xiàng)。

“之前小區(qū)業(yè)主物業(yè)費(fèi)繳納率為60%，現(xiàn)在達(dá)到90%，繳納比例大大提高。”聞鳳林認(rèn)為，小區(qū)居住條件得到很好的改善，小區(qū)鄰里關(guān)系更和諧了。

對(duì)于推行“信酬制”后外界所關(guān)心的資金監(jiān)管問(wèn)題，聞鳳林也一一進(jìn)行了回應(yīng)。

他告訴記者，小區(qū)物業(yè)費(fèi)統(tǒng)一進(jìn)入一個(gè)共管賬戶(hù)，業(yè)委會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行“雙密鑰”保管，結(jié)余資金轉(zhuǎn)入業(yè)委會(huì)專(zhuān)有賬戶(hù)，每年都接受審計(jì)。

對(duì)于結(jié)余資金的處置，海森林小區(qū)的作法是，通過(guò)業(yè)主大會(huì)表決，賬戶(hù)留足不低于100萬(wàn)元的小區(qū)緊急備用金，余下的資金返還給業(yè)主。

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“信酬制”如何破局？

海南推行的“信酬制”物業(yè)服務(wù)模式，雖然在增強(qiáng)業(yè)主自治、提升物業(yè)費(fèi)透明度等方面具有積極意義，但從2021年1月?？谑讉€(gè)小區(qū)推行“信酬制”以來(lái)，至今覆蓋比例較低，在全省7000多個(gè)小區(qū)占比0.7%。

肖江濤對(duì)“信酬制”物業(yè)服務(wù)模式有過(guò)長(zhǎng)期的觀察研究，并制訂了相應(yīng)的實(shí)施規(guī)則模板。他告訴記者，海南“信酬制”是在國(guó)家倡導(dǎo)的酬金制基礎(chǔ)上、借鑒信托制等成功經(jīng)驗(yàn)，融合落地效果好、支持率和滿(mǎn)意度高的做法創(chuàng)新而成。

他告訴記者，海南“信酬制”作為物業(yè)服務(wù)模式的頂層制度改革，同時(shí)疊加技術(shù)賦能，主要特征是公開(kāi)透明、數(shù)字監(jiān)督，讓“全體業(yè)主監(jiān)督”成為可能并真正落到實(shí)處，核心邏輯是將業(yè)主繳納的物業(yè)管理費(fèi)和小區(qū)共有部分經(jīng)營(yíng)收益歸集為“業(yè)主共有資金”，物業(yè)服務(wù)人按照質(zhì)價(jià)相符、以收定支、公開(kāi)透明、全民監(jiān)督等原則受托管理，按合同約定比例提取合理酬金。

同時(shí)，業(yè)主可通過(guò)手機(jī)等終端可實(shí)時(shí)查詢(xún)小區(qū)“業(yè)主共有資金”賬戶(hù)，并全程監(jiān)督各項(xiàng)收支明細(xì)，實(shí)現(xiàn)資金使用全過(guò)程可追溯、可核查。

記者了解到，早在2021年，海口市住建局起草了《?？谑小靶懦曛啤蔽飿I(yè)服務(wù)模式試點(diǎn)工作方案》，并上報(bào)海口市政府，根據(jù)海口市政府批示，明確“信酬制”工作模式，可考慮由行業(yè)協(xié)會(huì)進(jìn)行推廣試行。

之后，?？谑凶〗ň职l(fā)函?？谑袠I(yè)主委員會(huì)協(xié)會(huì)，由協(xié)會(huì)在該市推廣試行“信酬制”物業(yè)服務(wù)模式。記者還了解到，“信酬制”已連續(xù)3年寫(xiě)入?？谑姓ぷ鲌?bào)告。

肖江濤認(rèn)為，實(shí)踐證明，海南“信酬制”可以有效厘清業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人的利益邊界，重塑業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)人三方互信關(guān)系，推動(dòng)形成“黨組織把關(guān)、業(yè)主大會(huì)（業(yè)委會(huì)）決策、物業(yè)服務(wù)人執(zhí)行、全體業(yè)主監(jiān)督”的小區(qū)治理機(jī)制。

但是，面對(duì)數(shù)以千計(jì)的小區(qū)，單憑行業(yè)協(xié)會(huì)推動(dòng)“信酬制”顯然十分乏力。

“‘信酬制’本身沒(méi)有問(wèn)題，而是缺乏統(tǒng)一的資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)。”肖江濤認(rèn)為，雖然行業(yè)協(xié)會(huì)借鑒外地的資金監(jiān)管經(jīng)驗(yàn)，制訂了相應(yīng)規(guī)則，但是在實(shí)際操作過(guò)程中，許多小區(qū)并沒(méi)有按照這個(gè)規(guī)則操作實(shí)施。

肖江濤也坦承，“信酬制”更傾向于業(yè)主利益的維護(hù)，在平衡各方正當(dāng)利益方面有待優(yōu)化。

海南某大型物業(yè)服務(wù)公司負(fù)責(zé)人李先生告訴記者，“信酬制”在海南覆蓋率低，一個(gè)很重要的原因是法規(guī)細(xì)化與監(jiān)管缺位，“信酬制”依賴(lài)《民法典》等原則性規(guī)定，但地方配套細(xì)則（如資金監(jiān)管、審計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任）尚不完善，實(shí)際操作中易產(chǎn)生爭(zhēng)議。

“傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)模式下，物業(yè)企業(yè)可通過(guò)隱性收益，如公共收益、成本不透明獲利；‘信酬制’要求資金全公開(kāi)、利潤(rùn)固定，觸動(dòng)既有利益，導(dǎo)致一些物業(yè)企業(yè)消極配合甚至阻撓?！崩钕壬J(rèn)為，制度認(rèn)知與信任基礎(chǔ)薄弱、物業(yè)服務(wù)企業(yè)抵觸等，也是制約該物業(yè)服務(wù)模式推廣的重要原因。

肖江濤呼吁，“信酬制”在海南居民小區(qū)推廣實(shí)施，仍需要政府部門(mén)的積極參與和監(jiān)督，發(fā)揮其職能主導(dǎo)作用，只有社會(huì)各方形成合力，加大宣傳和推動(dòng)力度，才能有效推動(dòng)“信酬制”的真正落地生根。

他認(rèn)為，海南“信酬制”的推廣本質(zhì)是“物業(yè)關(guān)系重構(gòu)”，需打破長(zhǎng)期形成的利益固化格局。未來(lái)若能在法規(guī)細(xì)化、政府賦能、市場(chǎng)培育三方面協(xié)同推進(jìn)，方能逐步突破當(dāng)前瓶頸，實(shí)現(xiàn)從“試點(diǎn)盆景”到“治理風(fēng)景”的轉(zhuǎn)變。

值班編委：李紅梅

責(zé)任編輯：馬琳 溫紅妹

審讀：戴士潮

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