中房報(bào)記者 梁笑梅丨北京報(bào)道

12月30日，衡陽高新投置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“高新置業(yè)”）經(jīng)理鄧紅宇的辦公室里電話響起，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者問及衡陽中航地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“衡陽中航”）股權(quán)被出售的細(xì)節(jié)時(shí)，他只簡(jiǎn)短回應(yīng)：“不方便透露。”

4天前，一則公告讓資本市場(chǎng)頗感意外。招商積余宣布以168萬元的掛牌底價(jià)，將控股子公司衡陽中航60%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給高新置業(yè)。這筆交易意味著，這家A股物業(yè)龍頭企業(yè)甩掉了一個(gè)背負(fù)六年的重資產(chǎn)包袱。

這份出清，代價(jià)不輕。衡陽中航賬面上擁有10.22億元總資產(chǎn)，但交易預(yù)計(jì)將一次性減少招商積余2025年度合并報(bào)表的歸屬母公司凈利潤(rùn)約2.64億元。而就在今年前三季度，招商積余的歸屬母公司凈利潤(rùn)為6.86億元。

從2019年重組到如今資產(chǎn)剝離，招商積余走過了一條從規(guī)模擴(kuò)張到聚焦主業(yè)的轉(zhuǎn)型之路。12月30日，關(guān)于此次轉(zhuǎn)讓衡陽中航股權(quán)，記者致電招商積余，截至發(fā)稿，未得到回復(fù)。

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歷史包袱

時(shí)間回至2019年，那是中國(guó)物業(yè)行業(yè)風(fēng)云激蕩的一年。

同年4月，招商蛇口公告宣布受讓中航國(guó)際旗下物業(yè)平臺(tái)——中航善達(dá)22.35%股份。與此同時(shí)，中航善達(dá)通過非公開發(fā)行股份的方式收購(gòu)了招商物業(yè)全部股權(quán)。兩大央企物業(yè)公司的合并，創(chuàng)造了當(dāng)時(shí)物業(yè)行業(yè)第二大規(guī)模的并購(gòu)交易。

重組完成后，中航善達(dá)更名為“招商局積余產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)股份有限公司”，證券簡(jiǎn)稱改為“招商積余”。招商積余在管規(guī)模達(dá)到1.53億平方米，邁過億平方米管理門檻，成為A股物業(yè)龍頭企業(yè)。

合并帶來了規(guī)模效應(yīng)，但也帶來了歷史遺留問題。中航善達(dá)的前身是中航地產(chǎn)，本是一家房地產(chǎn)公司，直到2017年才開啟輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。在重組前夕，中航善達(dá)已經(jīng)剝離了多處資產(chǎn)，但仍保留了部分地產(chǎn)項(xiàng)目，其中就包括衡陽中航城市花園和天津九方城市廣場(chǎng)。

衡陽中航城市花園項(xiàng)目地處衡陽市白沙洲工業(yè)園區(qū)內(nèi)，項(xiàng)目土地面積約為836畝。然而從2007年拿地到2019年重組時(shí)，僅有95畝土地完成開發(fā)，剩余741畝土地仍未開發(fā)。

這個(gè)項(xiàng)目如同一個(gè)時(shí)代的縮影——在中國(guó)房地產(chǎn)高速發(fā)展的黃金年代拿地，卻因種種原因未能及時(shí)開發(fā)，最終成為企業(yè)轉(zhuǎn)型路上的沉重負(fù)擔(dān)。

2019年9月，剛剛完成重組的中航善達(dá)曾發(fā)布聲明，將衡陽中航城市花園和天津九方城市廣場(chǎng)兩項(xiàng)目公司的股權(quán)委托給招商蛇口管理，并承諾在5年內(nèi)完成兩個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)或處置工作。事與愿違，上述承諾的兌現(xiàn)并不容易。

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逐年擴(kuò)大的虧損

翻開衡陽中航的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，虧損的軌跡清晰可見。

截至2025年6月30日，衡陽中航資產(chǎn)總額10.22億元，負(fù)債總額9.51億元，凈資產(chǎn)7033萬元。2025年上半年，公司營(yíng)業(yè)收入僅為42.8萬元，凈利潤(rùn)卻虧損1288.61萬元。

虧損并非一朝一夕形成。自2019年重組以來，招商積余就持續(xù)為重資產(chǎn)所困。作為一家定位為輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的物業(yè)企業(yè)，公司賬面上卻長(zhǎng)期保留著房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。2019年至2021年，該業(yè)務(wù)分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約3.12億元、1.66億元、1.26億元，規(guī)模逐年萎縮。

更為嚴(yán)峻的是，這些地產(chǎn)項(xiàng)目不斷計(jì)提資產(chǎn)減值，直接拖累公司整體業(yè)績(jī)。2019年、2020年，公司因財(cái)產(chǎn)貶值分別虧損約1285.185萬元、5696.08萬元。2021年，招商積余對(duì)天津九方城市廣場(chǎng)以及龍巖中航紫金云熙、衡陽中航城市花園等項(xiàng)目持有的車位等存貨計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備共計(jì)1.1億元，減少公司當(dāng)年歸屬母公司凈利潤(rùn)9061.5萬元。

天津九方城市廣場(chǎng)項(xiàng)目的處置，為衡陽項(xiàng)目提供了前車之鑒。2022年4月，招商積余公告宣布將天津九方城市廣場(chǎng)項(xiàng)目土地退還給天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)資局。該地塊2007年以5600萬元成交，至2021年末賬面存貨原值已達(dá)3.8億元。招商積余坦言，地塊建設(shè)僅完成地下室正負(fù)零工程，“如繼續(xù)開發(fā)將導(dǎo)致巨額虧損”。

天津項(xiàng)目的處置雖然造成了損失，但被視作一次“及時(shí)止損”。相比之下，衡陽項(xiàng)目的處置更加復(fù)雜。去年11月，招商積余不得不公告宣布，將衡陽項(xiàng)目的承諾履行期限由2024年12月5日延長(zhǎng)3年至2027年12月5日。

當(dāng)時(shí)市場(chǎng)普遍預(yù)期，這個(gè)包袱還要再背三年。令市場(chǎng)意外的是，一年后的2025年11月，招商積余突然公告，擬通過公開掛牌方式出售衡陽中航60%股權(quán)。受讓方除需支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)外，還需承擔(dān)清償衡陽中航債務(wù)的義務(wù)。

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戰(zhàn)略抉擇

12月25日，隨著一紙《產(chǎn)權(quán)交易合同》的簽署，招商積余與衡陽中航六年的糾葛畫上了句號(hào)。

資料顯示，接手方高新置業(yè)由衡陽市國(guó)資委間接全資控股，其以168萬元的掛牌底價(jià)獲得衡陽中航60%股權(quán)，這個(gè)價(jià)格相較于衡陽中航7033萬元的凈資產(chǎn)。

從短期財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)看，這次交易并不劃算。招商積余預(yù)計(jì)減少2025年度合并報(bào)表歸屬母公司凈利潤(rùn)約2.64億元，占公司前三季度凈利潤(rùn)的38.5%。

不過，從長(zhǎng)期戰(zhàn)略看，這次“轉(zhuǎn)讓”是招商積余的長(zhǎng)期戰(zhàn)略布局。招商積余在公告中明確指出，交易“有助于公司盤活歷史沉淀資產(chǎn)，釋放發(fā)展資源，提升資產(chǎn)質(zhì)量”。對(duì)于一家致力于輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的物業(yè)企業(yè)而言，剝離重資產(chǎn)項(xiàng)目是其回歸主業(yè)、聚焦核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵一步。

事實(shí)上，招商積余的“瘦身”計(jì)劃已持續(xù)多年。數(shù)據(jù)顯示，2021年6月30日，公司投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)值為68.88億元，占總資產(chǎn)42.1%。到了2025年6月底，經(jīng)過四年處置，其投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值降至54.78億元，占總資產(chǎn)比重下降至28.4%。

招商積余的轉(zhuǎn)型成效在其主業(yè)上已有所體現(xiàn)。今年上半年，公司非住宅在管項(xiàng)目數(shù)量1679個(gè)，面積約2.275億平方米，期內(nèi)新簽?zāi)甓群贤~14.26億元。非住部分物管收入達(dá)49.16億元，占物管業(yè)務(wù)收入比重55.86%，毛利率為11.89%，已成為公司重要的收入來源。

隨著衡陽中航股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成，招商積余的存量房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目處置承諾基本履行完畢。根據(jù)半年報(bào)，除了此次處置的衡陽項(xiàng)目，公司表內(nèi)僅剩中航格瀾陽光花園二期、惠東中航城、成都中航國(guó)際廣場(chǎng)三個(gè)開發(fā)產(chǎn)品，賬面價(jià)值合計(jì)約0.89億元。

在物業(yè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的今天，輕資產(chǎn)、專業(yè)化運(yùn)營(yíng)已成為行業(yè)共識(shí)。招商積余此次斷腕求生，短期內(nèi)付出了業(yè)績(jī)代價(jià)，但從長(zhǎng)期看，這或許是其聚焦物業(yè)管理主業(yè)、提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率的重要一步。

值班編委：李紅梅

責(zé)任編輯：李紅梅 溫紅妹

審讀：戴士潮

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