城市與區(qū)域治理研究院 蘇志勇/文

2025年中國房地產(chǎn)金融市場呈現(xiàn)“政策托底、市場筑底、風險收斂”特征，金融支持從“救急紓困”轉(zhuǎn)向“長效機制構(gòu)建”。供給端，房企融資“白名單”常態(tài)化、“金融16條”繼續(xù)延期、專項借款與紓困基金加碼，筑牢了不發(fā)生系統(tǒng)性風險的底線；需求端，信貸政策歷史性寬松、公積金政策全方位優(yōu)化，大幅降低了居民購房成本和門檻。但市場持續(xù)調(diào)整背景下，房企自身“造血”功能減弱，資金鏈仍處高度緊張狀態(tài)。

2026年，房地產(chǎn)金融市場將在政策持續(xù)托底、市場緩慢出清、新模式加速構(gòu)建的復(fù)雜環(huán)境中運行，金融政策重心從救項目、扶主體轉(zhuǎn)向建機制，房地產(chǎn)融資基礎(chǔ)性制度不斷完善，金融市場將在支持行業(yè)軟著陸、促進轉(zhuǎn)型發(fā)展方面發(fā)揮更積極作用。

一、房地產(chǎn)金融政策回顧

2025年，房地產(chǎn)金融政策延續(xù)“結(jié)構(gòu)性寬松、精準滴灌”策略，以房企紓困和提供流動性支持為重點，核心目標是“防風險、穩(wěn)市場、促轉(zhuǎn)型”。

1.供給端：房企紓困與流動性支持。一是繼續(xù)發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制和“白名單”作用，并作為常態(tài)化手段，滿足房企合理融資需求。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合金融監(jiān)管部門，動態(tài)更新企業(yè)和項目名單，政策覆蓋范圍從優(yōu)質(zhì)國企擴容至部分財務(wù)相對穩(wěn)健、專注主業(yè)的民營房企，形成“輸血重點企業(yè)，穩(wěn)定行業(yè)頭部”的明確預(yù)期，有效阻止了優(yōu)質(zhì)房企流動性危機的蔓延。

二是“金融16條”展期與優(yōu)化。將2022年出臺的存量貸款展期、保持信貸投放穩(wěn)定等支持政策有效期進一步延長，并優(yōu)化了實施細則，為市場提供了穩(wěn)定的政策預(yù)期，緩解了銀行的“抽貸、斷貸”壓力，為房企債務(wù)重組贏得了時間。

三是專項借款與紓困基金加碼。中央和地方層面協(xié)同，擴大了政策性銀行專項借款和國企牽頭的地方紓困基金規(guī)模，專項用于“保交樓”和出險項目的收并購。“保交樓”工作取得決定性進展，全國項目竣工交付率大幅提升，極大地穩(wěn)定了購房者信心。

2.需求端：持續(xù)降低購房成本與門檻。一是商業(yè)性房貸利率取消全國下限，信貸政策歷史性寬松。2024年下半年以來5年期以上LPR累計下調(diào)40個基點，首套房貸利率降至3%左右，部分城市進入“2字頭”時代。存量房貸利率針對部分高利率合同進一步推動調(diào)整。首付方面，首套房首付比例降至15%，二套房降至25%（重點城市）。寬松的信貸政策顯著降低了居民購房的初始資金壓力和長期利息負擔，對提振一二手房市場交易活躍度，特別是在核心一二線城市，起到了直接刺激作用。

二是公積金政策全方位優(yōu)化。各地對公積金不斷做出優(yōu)化調(diào)整，包括提高最高貸款額度、支持“商轉(zhuǎn)公”、拓寬異地使用范圍、支持“帶押過戶”等，有效支持了剛性需求和改善性需求的釋放，成為政策發(fā)力的重要抓手。

3.政策創(chuàng)新：大力培育新增長點。全力推動保障性住房建設(shè)金融支持。央行創(chuàng)設(shè)保障性住房再貸款工具，提供低成本資金支持收購存量商品房用作保障房。商業(yè)銀行配套專項貸款，享受風險權(quán)重和資本占用優(yōu)惠。政策支持下，2025年保障性住房建設(shè)和收購規(guī)模顯著放量，實質(zhì)性消化部分市場庫存，為行業(yè)轉(zhuǎn)型開辟了新賽道。

4.加速基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs擴容。明確將購物中心、長租公寓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等商業(yè)不動產(chǎn)納入REITs試點范圍，并優(yōu)化稅收、國資轉(zhuǎn)讓等配套政策。為持有優(yōu)質(zhì)運營資產(chǎn)的企業(yè)提供了重要的權(quán)益型融資和退出渠道，引導(dǎo)行業(yè)從“開發(fā)銷售”向“開發(fā)+持有運營”模式轉(zhuǎn)型。從效果看，市場反應(yīng)熱烈，相關(guān)REITs產(chǎn)品受到機構(gòu)資金追捧。

二、房地產(chǎn)金融市場分析

2025年房地產(chǎn)市場融資呈現(xiàn)“總量收縮、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、風險緩釋”的特征，房地產(chǎn)金融政策延續(xù)“結(jié)構(gòu)性寬松、精準滴灌”策略，直接融資渠道拓寬，REITs發(fā)展為行業(yè)提供退出通道。融資創(chuàng)新在特定領(lǐng)域取得突破，綠色金融發(fā)展迅速。

從融資結(jié)構(gòu)上看，呈現(xiàn)兩大特征：一是政策驅(qū)動性明顯，專項借款、紓困基金等政策性工具貢獻了約25%的新增融資。二是兩極分化明顯，優(yōu)質(zhì)國企和部分民營房企獲得融資占比超過70%，行業(yè)集中度進一步提升。

從直接融資與間接融資變化情況看，2025年直接融資規(guī)模達1.1萬億元，占比提升至26.2%（2024年為22.5%），呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性增長。直接融資中債券市場融資回暖，特別是優(yōu)質(zhì)房企公司債發(fā)行量同比增長15%；股權(quán)融資仍處低位，全年IPO和增發(fā)規(guī)模僅320億元；REITs市場擴容顯著，成為重要補充。

銀行信貸仍為房地產(chǎn)融資主導(dǎo)。2025年三季度末房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額13.61萬億元，較年初（13.87萬億元）下降2600億元，但國內(nèi)貸款仍是房企資金來源中降幅最小的渠道：1~11月房企國內(nèi)貸款累計1.31萬億元，同比僅下降2.5%，顯著低于自籌資金（-11.9%）和個人按揭貸款（-15.1%）的降幅。銀行信貸主要特點是開發(fā)貸嚴格遵循“項目制”和封閉管理原則；并購貸款支持優(yōu)質(zhì)項目收并購，利率較基準下浮10%~20%；綠色建筑、保障性住房等領(lǐng)域信貸獲得政策傾斜。信貸融資中，保障性住房貸款占比提升，利率持續(xù)下行。2025年12月新發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款加權(quán)平均利率為3.65%，較年初下降35個基點。從區(qū)域上看，不同區(qū)域呈現(xiàn)顯著差異，長三角、大灣區(qū)信貸資源集中度達52%。

直接融資中，債券融資發(fā)行規(guī)?；厣７科缶硟?nèi)外債券發(fā)行總額6800億元，其中國內(nèi)信用債發(fā)行5100億元。信用分化明顯：AAA級房企債券發(fā)行利率3.2%~4.0%，而風險房企債券幾乎無法發(fā)行。此外，綠色債券、可持續(xù)發(fā)展掛鉤債券發(fā)行量突破800億元，成為融資創(chuàng)新亮點。股權(quán)融資仍處市場冰點。全年僅3家房企完成A股增發(fā)，融資總額不足100億元。港股再融資有限，內(nèi)房股配售融資約220億元。私募股權(quán)活躍，房地產(chǎn)私募基金投資額達1200億元，主要投向物流園區(qū)、數(shù)據(jù)中心等新經(jīng)濟地產(chǎn)。REITs市場迎來跨越式發(fā)展。全年新發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs 超20只，募資總額近500億元，其中保障性租賃住房REITs發(fā)行3只。REITs底層資產(chǎn)進一步擴展至商業(yè)地產(chǎn)、長租公寓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領(lǐng)域。

三、風險與挑戰(zhàn)

2025年房地產(chǎn)金融在政策托底下實現(xiàn)“風險收斂、融資企穩(wěn)”，但行業(yè)資金鏈仍處深度調(diào)整期，2026年房地產(chǎn)融資仍面臨多重風險與挑戰(zhàn)。

一是房企債務(wù)壓力仍是風險防范重點。雖然2026年相比前幾年債務(wù)壓力有所緩解（全年境內(nèi)債到期總額近5000億元，2024年為7700多億元），但結(jié)構(gòu)性風險依然存在，部分房企仍存在債務(wù)違約風險，房地產(chǎn)市場調(diào)整對金融體系的外溢效應(yīng)仍需警惕。

二是市場融資分化嚴重。企業(yè)端，國企、優(yōu)質(zhì)民企融資暢通，綜合利率持續(xù)走低；而出險房企仍深陷流動性困境，融資基本凍結(jié)，行業(yè)并購整合速度低于預(yù)期。民企融資困境未根本緩解，行業(yè)兩極分化加劇。預(yù)售資金監(jiān)管與房企流動性矛盾仍需平衡。債務(wù)重組進程緩慢，市場出清仍需時日。城市端，核心城市因需求支撐強，政策效果明顯；廣大三四線城市因需求透支、人口流出，政策刺激對提振市場作用微弱，庫存去化壓力依然巨大。

三是企業(yè)和居民資產(chǎn)負債表修復(fù)緩慢。政策主要解決“輸血”和“減負”問題，但房企債務(wù)存量巨大，居民收入預(yù)期和房價上漲預(yù)期尚未扭轉(zhuǎn)，導(dǎo)致市場主體“內(nèi)生造血”功能和加杠桿意愿不足。

四是政策協(xié)同性與傳導(dǎo)效率有待提升。金融政策與土地、稅收、人口等長期制度改革需加強協(xié)同。部分政策在基層銀行執(zhí)行中存在顧慮，對民營房企的“不敢貸、不愿貸”現(xiàn)象仍然存在。

四、2026年金融市場展望

2025年12月26日，中國人民銀行在《中國金融穩(wěn)定報告（2025）》中強調(diào)，下一步將“密切關(guān)注房地產(chǎn)市場及金融形勢邊際變化，抓好保障性住房再貸款等已出臺金融政策落實，加強房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，穩(wěn)妥有序完善房地產(chǎn)信貸基礎(chǔ)性制度，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，助力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。

1月15日，金融監(jiān)管總局在2026年監(jiān)管工作會議上強調(diào)，“嚴密防范化解相關(guān)領(lǐng)域風險。推動城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制常態(tài)化運行，助力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。從中可以看出，2026年房地產(chǎn)金融政策重點將從救項目、扶主體轉(zhuǎn)向建機制，一系列基礎(chǔ)性制度將加速完善。

政策環(huán)境上，一是金融政策進一步深化，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制和“白名單”制度作為長效機制成為常態(tài)化，并與房地產(chǎn)融資主辦銀行制銜接。二是保障性住房金融支持加碼，PSL等政策性工具將重啟支持保障房建設(shè)。三是風險處置機制完善，房地產(chǎn)紓困基金規(guī)模有望擴大。

融資趨勢上，預(yù)計全年房地產(chǎn)融資總額在4.0萬億~4.3萬億元區(qū)間，結(jié)束連續(xù)四年下滑。融資成本進一步降低，房企開發(fā)貸有望降至3%以下。直接融資占比繼續(xù)提升，其中REITs新增發(fā)行或達500億元。

融資創(chuàng)新上，不動產(chǎn)私募投資基金試點擴大。商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券(CMBS)發(fā)行回暖，保障性租賃住房Pre-REITs產(chǎn)品創(chuàng)新加速推進。城市更新、存量改造項目將獲政策傾斜。產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流倉儲等新經(jīng)濟地產(chǎn)受資本青睞?；浉郯拇鬄硡^(qū)、長三角等重點區(qū)域融資便利度提升。

1月15日，在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上，中國人民銀行副行長鄒瀾釋放了“今年降準降息有一定空間”的信號。宣布將先行推出下調(diào)各類結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具利率，以及完善結(jié)構(gòu)性工具并加大支持力度兩方面政策措施。同時表示，將會同金融監(jiān)管總局將商業(yè)用房購房貸款最低首付比例下調(diào)至30%，支持推動商辦房地產(chǎn)市場去庫存。監(jiān)管部門釋放的金融政策利好，為房地產(chǎn)市場企穩(wěn)創(chuàng)造了有利條件。

（此文刊于中國房地產(chǎn)報1月19日11版 責任編輯 蘇志勇）

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審讀：戴士潮

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