中房報記者 曾冬梅丨廣州報道

離約定的舊物業(yè)退場時間已經(jīng)過去2個多月時間，佛山市獅山鎮(zhèn)君湖天下花園還是沒能推進新舊物業(yè)的交接。

君湖天下花園是一個擁有2000多戶、5000多名業(yè)主的住宅小區(qū)，2025年6月，該小區(qū)召開業(yè)主大會，通過了不再續(xù)聘原物業(yè)服務企業(yè)——奧園智慧生活服務（廣州）集團有限公司南海分公司（以下簡稱“奧園物業(yè)”）的決議，隨后業(yè)主委員會（以下簡稱“業(yè)委會”）通過招標確定了新物業(yè)服務企業(yè)——廣東宏德科技物業(yè)有限公司（以下簡稱“宏德物業(yè)”）。

1月23日，君湖天下花園業(yè)委會主任程正才對中國房地產(chǎn)報記者表示，按照相關(guān)規(guī)定，新舊物業(yè)本應在2025年11月3日完成交接，但截至目前，奧園物業(yè)仍拒不配合交接，期望相關(guān)部門能介入保障交接順利進行。

奧園物業(yè)的回應則是一份以業(yè)委會為被告的民事起訴狀，該公司認為業(yè)主大會未作出選聘宏德物業(yè)為小區(qū)新物業(yè)服務人的決定，業(yè)委會也無權(quán)通過招投標方式選聘新的物業(yè)服務企業(yè)，因而要求繼續(xù)履行前期物業(yè)服務合同。

雙方各執(zhí)一詞，事態(tài)陷入僵局。據(jù)獅山鎮(zhèn)房屋管理所相關(guān)人士透露，佛山市南海區(qū)住房城鄉(xiāng)建設和水利局已向君湖天下花園業(yè)委會發(fā)出正式建議，由業(yè)委會委托屬地社區(qū)協(xié)助盡快召開臨時業(yè)主大會，對物業(yè)選聘核心問題進行重新表決?！耙驑I(yè)主大會存在不確定性，具體的時間表暫時不能提供?！?/span>

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物業(yè)交接遇阻

據(jù)程正才介紹，奧園物業(yè)是君湖天下花園的前期物業(yè)服務企業(yè)，雖服務時間不短，但其服務質(zhì)量并未達到業(yè)主們的預期。在2023年業(yè)委會成立前，該小區(qū)每月在12345熱線上的投訴多達上百起，小區(qū)公共收益也像一筆“糊涂賬”。為了改善居住品質(zhì)，2025年4月，君湖天下花園召開了業(yè)主大會，對4個議題進行表決。包括，一，是否同意續(xù)聘原物業(yè)服務公司；二，是否同意《南海區(qū)君湖天下小區(qū)物業(yè)服務合同》表決稿；三，如通過招聘或續(xù)聘企業(yè)在業(yè)主大會投票結(jié)果公布30天內(nèi)不能簽訂業(yè)主大會表決通過的《南海區(qū)君湖天下小區(qū)物業(yè)服務合同表決稿》，是否同意通過公開招投標方式選聘其他物業(yè)服務企業(yè)；四，如以公開方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，是否同意授權(quán)業(yè)主委員會成員履行本次選聘物業(yè)服務企業(yè)的招標活動的招標人職責。

最終，這4個議題都獲表決通過。于是，君湖天下花園業(yè)委會于2025年9月通過招標代理公司發(fā)布招標公告，并在1個多月后確定宏德物業(yè)為中標企業(yè)。2025年10月18日，業(yè)委會與宏德物業(yè)簽訂新物業(yè)服務合同，同時向奧園物業(yè)發(fā)出《退場通知書》。

此后，事件的走向便脫離了業(yè)委會的預期。根據(jù)《佛山市物業(yè)管理條例》等相關(guān)法規(guī)，奧園物業(yè)本應在2025年11月3日退場，但該公司至今仍拒絕交接。

“迄今為止我司從未接到過解聘的通知，業(yè)主大會至今也未表決選聘新的物業(yè)服務企業(yè)?！眾W園物業(yè)君湖天下項目有關(guān)負責人對中國房地產(chǎn)報記者表示，目前該公司依法繼續(xù)履行物業(yè)服務合同，同時依法維護自身權(quán)利提起訴訟。

奧園物業(yè)在起訴狀中表示，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，選聘和解聘物業(yè)屬于關(guān)乎全體業(yè)主利益的重大事項，這一事項應當經(jīng)由業(yè)主共同決定，由業(yè)主共同決定的事項不能通過授權(quán)業(yè)委會決定。而君湖天下花園并未就選聘宏德物業(yè)為小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)召開業(yè)主大會及作出合法有效的業(yè)主大會決定。

此外，根據(jù)業(yè)主大會議題4中的表述，“如以公開方式招聘物業(yè)服務企業(yè)”，則“授權(quán)業(yè)主委員會成員履行招標活動的招標人職責”，而非授權(quán)業(yè)委會作為招標人通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，業(yè)委會自稱其獲得業(yè)主大會授權(quán)可直接通過招投標方式選聘物業(yè)企業(yè)，與小區(qū)作出的業(yè)主大會決定內(nèi)容不符。

因此，該公司認為業(yè)委會無權(quán)要求該公司退場，其發(fā)出的《退場通知書》無效。

而在君湖天下花園業(yè)委會看來，該小區(qū)業(yè)主大會表決及招標投票更換物業(yè)等事項的所有程序均依規(guī)合法，具備充分的法律依據(jù)和民主決意權(quán)。奧園物業(yè)的阻撓行為缺乏事實依據(jù)，嚴重侵害了業(yè)主的合法權(quán)益。

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部分業(yè)主反對新物業(yè)進場

除了奧園物業(yè)外，也有一些業(yè)主對業(yè)委會聘任宏德物業(yè)為新物業(yè)服務企業(yè)表示了異議。

據(jù)獅山鎮(zhèn)房屋管理所相關(guān)人士介紹，部分業(yè)主質(zhì)疑招標程序中的招標文件未提交業(yè)主大會審議、未對中標結(jié)果予以確認等問題，該所已收到一部分業(yè)主遞交《關(guān)于發(fā)起反對“宏德物業(yè)”入場聯(lián)名簽署的倡議書》復印件，聯(lián)名反對“宏德物業(yè)”入場，并要求立即召開業(yè)主大會?！靶^(qū)內(nèi)部意見嚴重對立。”

基于業(yè)主群體分化、意見不一，物業(yè)交接現(xiàn)場極大可能發(fā)生人員對峙沖突，以及奧園物業(yè)和相關(guān)業(yè)主已向法院提起訴訟，要求撤銷業(yè)委會決定等復雜情況。南海區(qū)住房城鄉(xiāng)建設和水利局建議業(yè)委會委托屬地社區(qū)協(xié)助盡快召開臨時業(yè)主大會，對物業(yè)選聘問題進行重新表決，以大多數(shù)業(yè)主的明確投票結(jié)果選出具有民意基礎的新物業(yè)公司，保障業(yè)主的知情權(quán)、參與權(quán)和決定權(quán)，從根本上化解分歧。

據(jù)了解，君湖天下花園所在社區(qū)已牽頭與保利、招商、時代、豪信等物業(yè)企業(yè)協(xié)商臨時接管事宜，以備該小區(qū)出現(xiàn)物業(yè)管理真空狀態(tài)時，可采取應急措施對該小區(qū)進行臨時托管協(xié)調(diào)。但這一措施遭到了部分業(yè)主的反對。

對于召開臨時業(yè)主大會的建議，程正才有不同的看法。他表示，業(yè)委會無權(quán)委托社區(qū)代行職責，就現(xiàn)階段的工作而言，政府或社區(qū)亦無權(quán)代理業(yè)委會職責。而且，目前業(yè)委會未收到20%業(yè)主聯(lián)名提名，未達到議事規(guī)則規(guī)定的臨時業(yè)主大會召開的任何觸發(fā)條件。此外，“不可能，也不建議用一次臨時業(yè)主大會推翻一次正式業(yè)主大會的決議。一旦這樣去做就會進入一個死循環(huán)，如果后期有業(yè)主這樣反對，是不是又要召開呢？”

這意味著，臨時業(yè)主大會的推進也非易事。

為解決物業(yè)交接爭端，不少小區(qū)選擇了司法訴訟的路徑，但同樣費時費力。例如，南通市某小區(qū)在2024年7月召開業(yè)主大會選聘新物業(yè)，但舊物業(yè)對業(yè)主大會決議及業(yè)委會成立的合法性有異議，拒絕撤場。為解決新老物業(yè)交接問題，該小區(qū)業(yè)委會于2024年12月向法院提起訴訟，請求判令舊物業(yè)撤出小區(qū)。1年后，法院作出一審判決，判令舊物業(yè)于判決生效之日起十五日內(nèi)退出小區(qū)物業(yè)服務區(qū)域，并向業(yè)委會移交相關(guān)資料、設施并結(jié)清相關(guān)費用。

從程正才的角度看，無論是司法訴訟還是召開臨時業(yè)主大會都不是最優(yōu)選項，理想的結(jié)果是盡快依規(guī)推進新舊物業(yè)的交接工作，長時間的拉鋸、對立，對奧園物業(yè)及大部分業(yè)主都有害無益。但從事態(tài)的發(fā)展情況來看，奧園物業(yè)及部分業(yè)主的訴求與業(yè)委會并不一致，彼此間的矛盾難以在短時間內(nèi)調(diào)和。新舊物業(yè)的交接，大概率將是一場持久戰(zhàn)。

佛山市某小區(qū)業(yè)委會主任對中國房地產(chǎn)報記者表示，君湖天下花園的案例凸顯了依法開展社區(qū)治理的重要性?！皹I(yè)主大會的部分議題設置不夠嚴謹，容易產(chǎn)生歧義，引發(fā)紛爭。”例如，君湖天下花園本次業(yè)主大會的決議并未觸發(fā)議題3，也可以理解為“使用招投標方式選聘其他物業(yè)企業(yè)”的前提條件未達成。這說明，業(yè)委會需要專業(yè)指導，加深對相關(guān)法律法規(guī)的理解，特別是在推進小區(qū)重大共同事項時。

另一方面，地方政府若能進一步明確小區(qū)選聘物業(yè)服務企業(yè)的具體流程，加強指導，也有助于減少此類糾紛的產(chǎn)生。據(jù)程正才透露，此前佛山市已有小區(qū)通過業(yè)主大會授權(quán)業(yè)委會履行選聘物業(yè)服務企業(yè)招標活動的招標人職責，通過公開招標選定物業(yè)服務企業(yè)，最終新舊物業(yè)完成了交接。而君湖天下花園此次業(yè)主大會的議題設置完全參照該小區(qū)的做法，按理應可順利交接，但實際情況卻截然不同。

值班編委：樊永鋒

責任編輯：李紅梅 溫紅妹

審讀：戴士潮

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