我們的核心訴求很明確，成立業(yè)主委員會，監(jiān)督物業(yè)履職；依法恢復消防系統(tǒng)；厘清責任，拒絕用業(yè)主的住宅維修資金為物業(yè)失職買單。

于帥卿 中房報記者 李葉丨北京報道

“我們就像躺在‘油桶’上抽煙，隨時可能發(fā)生危險?！鼻鼗蕧u燕大西苑小區(qū)業(yè)主張廣滿臉無奈地訴說著。

這個擁有近萬名居民、70%住戶為燕山大學教職工及家屬的大型社區(qū)，其價值3000余萬元的消防系統(tǒng)已癱瘓逾十年。如今，若要恢復該消防系統(tǒng)，所需費用高達上千萬元。

來自業(yè)主們的反映稱，小區(qū)物業(yè)公司儕之虹物業(yè)服務有限公司第一分公司（以下簡稱“儕之虹物業(yè)”）為節(jié)省運行成本，私自停止消防系統(tǒng)運行，導致全系統(tǒng)癱瘓無法使用。為此，業(yè)主們多次投訴到當?shù)卣块T，雖被消防部門多次處罰并下達整改決定，但儕之虹物業(yè)未采取實質性措施，消防系統(tǒng)無法使用問題始終沒有有效解決。

為了盡快推動問題解決，保障自身生命財產安全，業(yè)主們決定成立業(yè)主委員會，試圖以此推動問題的解決，也遭到當?shù)叵嚓P部門的多次阻撓，未能撬動僵局。

如今，修復消防系統(tǒng)需耗資千萬元，儕之虹物業(yè)試圖動用住宅專項維修資金解決，此舉遭到了大部分業(yè)主拒絕。“儕之虹物業(yè)為了節(jié)省消防系統(tǒng)每年幾十萬元的運行成本，私自違法停止消防系統(tǒng)運行，導致整個系統(tǒng)癱瘓成廢銅爛鐵。”張廣氣憤地告訴中國房地產報記者，“依據(jù)物業(yè)服務合同、《民法典》《物業(yè)管理條例》，以及秦皇島市海港區(qū)消防救援大隊的處罰決定書等，完全可以判定消防系統(tǒng)癱瘓的責任全在物業(yè)公司，他們理應出資恢復消防系統(tǒng)，絕不能違規(guī)動用我們的住宅專項維修資金！”

一場圍繞責任歸屬、監(jiān)管效能與近萬人安全的拉鋸戰(zhàn)仍在持續(xù)。

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物業(yè)公司被多次處罰

處罰決定書，記錄著秦皇島市燕大西苑消防系統(tǒng)無法有效運行的歷程。

“火災自動報警系統(tǒng)未保持完好有效；部分防火門未保持完好有效；防火卷簾未保持完好有效；自動噴水滅火系統(tǒng)未保持完好有效；機械排煙未保持完好有效；部分疏散指示標志、應急照明燈未保持完好有效。”

2025年3月25日，秦皇島市海港區(qū)消防救援大隊發(fā)布的一份處罰單顯示，儕之虹物業(yè)因不及時消除火災隱患，給予罰款3.65萬元的行政處罰。

這并不是儕之虹物業(yè)第一次遭到行政處罰。自2022年起，儕之虹物業(yè)因秦皇島市燕大西苑消防問題連續(xù)4年罰款，罰款總額達16.6萬元。處罰依據(jù)清晰指向《消防法》第六十條——物業(yè)服務企業(yè)未履行維護管理職責。

此外，儕之虹物業(yè)還被財政部罰款。據(jù)《信用中國》網站2024年12月2日發(fā)布的公告顯示，儕之虹物業(yè)服務有限公司因提供虛假材料謀取中標被罰款2.63萬元，列入不良行為記錄名單，一年內禁止參加政府采購活動。

天眼查顯示，儕之虹物業(yè)服務有限公司成立于2005年，2021年6月之前叫秦皇島市宏添源物業(yè)服務有限公司，是一家以從事房地產業(yè)為主的企業(yè)，其控股股東是深圳市彩生活服務集團有限公司。

然而，這些罰單如同泥牛入海，整改杳無音信?！拔飿I(yè)為節(jié)省每年數(shù)十萬元的運行成本，直接對系統(tǒng)‘棄管’，導致價值3000多萬元的設備淪為廢銅爛鐵。當癱瘓問題暴露后，物業(yè)竟將責任推給早已移交完畢的開發(fā)商燕大地產。”張廣表示。

公開信息顯示，燕大西苑小區(qū)由秦皇島市燕大房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱“燕大地產”）開發(fā)建設，總建筑面積30萬平方米。2013年10月31日，秦皇島市人民政府政務服務中心出具的竣工聯(lián)合驗收合格意見顯示，燕大西苑項目消防支隊驗收意見為“合格”。

燕大地產負責該項目的相關工作人員也向記者表示，“項目當時驗收是合格的，所有的設施、設備和圖紙全部移交給物業(yè)公司負責維護保養(yǎng)。”

儕之虹控股股東彩生活物業(yè)相關工作人員則稱，“消防系統(tǒng)在燕大地產交接前就不合格了，我是2015年參與這個項目的清潔工作，入職時正好趕上消防試水，當時全是漏水的，地庫、樓層就沒有好地方?！?/span>

記者致電儕之虹物業(yè)進行采訪求證，該物業(yè)工作人員回應稱，“對于具體情況我并不了解，我會將采訪事宜轉達給領導，若領導同意接受采訪，后續(xù)會聯(lián)系你”。截至發(fā)稿前，未收到儕之虹物業(yè)方面針對消防系統(tǒng)停滯之責的回復。

據(jù)秦皇島市住房和城鄉(xiāng)建設局2024年4月16日《關于燕大西苑消防問題的答復》顯示，宏添源物業(yè)（儕之虹前身）2010年中標前期物業(yè)并簽約備案，合同期滿后續(xù)簽4次。燕大地產提交資料證明2017年9月22日消防設施已移交物業(yè)，且《前期物業(yè)服務合同》明確規(guī)定物業(yè)負責“共用設施設備的運行、維修、養(yǎng)護和管理”。秦皇島市海港區(qū)住建局2021年聯(lián)合檢查發(fā)現(xiàn)癱瘓問題后多次督促，物業(yè)均以“移交時已癱瘓”搪塞，僅增配滅火器。

多位業(yè)主提供的官方回復文件均指向癱瘓責任在于儕之虹物業(yè)未履行合同及《消防法》第十八條規(guī)定的維護管理義務。

據(jù)《消防法》第十八條顯示，同一建筑物由兩個以上單位管理或者使用的，應當明確各方的消防安全責任，并確定責任人對共用的疏散通道、安全出口、建筑消防設施和消防車通道進行統(tǒng)一管理。住宅區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)應當對管理區(qū)域內的共用消防設施進行維護管理，提供消防安全防范服務。

專業(yè)房地產律師、北京金訴律師事務所主任王玉臣表示，“物業(yè)公司長期不履行消防維護義務已構成違法。依據(jù)《民法典》第942條，物業(yè)服務人負有‘妥善維修、養(yǎng)護’共有部分及‘采取合理措施保護業(yè)主安全’的法定義務，消防設施屬共有部分，物業(yè)長期不維護構成根本違約?！段飿I(yè)管理條例》第35條也明確規(guī)定，物業(yè)未履行合同導致業(yè)主人身、財產受損的應承擔法律責任。”

他進一步分析表示，物業(yè)公司可能要承擔三類責任：民事責任，物業(yè)應賠償一直不履行消防維護義務所造成的損失，并承擔修復費用；行政責任，消防部門可依法對物業(yè)公司進行行政處罰；刑事責任，若物業(yè)拒不整改且存在重大安全事故隱患，還可能涉嫌因拒不執(zhí)行重大事故隱患整改決定構成危險作業(yè)罪。

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10年維權路

與癱瘓的消防設施相伴的，是業(yè)主們艱難曲折的10年維權路。

“我們從2014年就開始維權，這是第三波了。”一位參與維權的業(yè)主說，我們的核心訴求很明確，成立業(yè)主委員會，監(jiān)督物業(yè)履職；依法恢復消防系統(tǒng)；厘清責任，拒絕用業(yè)主的住宅維修資金為物業(yè)失職買單。

維權過程中，業(yè)主們遭遇了業(yè)委會成立受阻的困境。2024年，業(yè)主們試圖成立業(yè)委會，以更好地維護自身權益，卻遭秦皇島市白塔嶺街道辦事處以籌備組“脫離街道指導監(jiān)督”“拒不接受意見”“未在法定期限內召開業(yè)主大會”為由，于4月29日下發(fā)籌備組解散通知。事實上，這是繼2014年、2017年后第三次業(yè)委會“難產”。

業(yè)主們質疑街道辦工作人員與儕之虹物業(yè)公司勾結，阻撓業(yè)委會成立，秦皇島市白塔嶺街道辦事處則堅稱是嚴格依法指導。

針對業(yè)委會成立情況以及小區(qū)消防后續(xù)整改問題，記者嘗試聯(lián)系多方了解情況，秦皇島市燕大西苑社區(qū)相關負責人表示，“接受正式采訪需報備，先跟我們街道辦聯(lián)系后同意接受采訪再溝通”。

記者也多次致電秦皇島市海港區(qū)白塔嶺街道辦主管社區(qū)建設和物業(yè)監(jiān)督管理辦公室相關工作人員，電話均未接聽；微信聯(lián)系海港區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局物業(yè)辦相關工作人員，在得知采訪緣由后未回復，再次詢問發(fā)現(xiàn)被刪除；致電致函到秦皇島市海港區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局，截至發(fā)稿也未收到回復。

王玉臣表示，“若相關部門處罰但未執(zhí)行或未推動解決，可能構成失職。業(yè)主可視情況向紀委監(jiān)察部門投訴反映?！?/span>

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千萬元修復費，誰來買單？

十年癱瘓，數(shù)載維權，層層監(jiān)管，多次處罰與責令，未能換來消防系統(tǒng)的重生。燕大西苑困境折射出物業(yè)管理亂象與業(yè)主維權之路的艱難。

面對估計超千萬元的修復費用（由兩家消防公司估算得出），2023年9月，儕之虹物業(yè)向秦皇島市住建局申請住宅專項維修資金，預算金額約350.57萬元（最終不超過此額），用于A1-A12高層、公建及車庫的消防維修改造，目標滿足消防驗收規(guī)范。啟動程序需“雙三分之二”業(yè)主參與表決且“雙過半”同意。

此舉遭到大部分業(yè)主的強烈反對。“這是我們的房屋養(yǎng)老錢，憑什么為物業(yè)的失職買單？”一位業(yè)主表示，依據(jù)《民法典》、物業(yè)合同及《秦皇島市物業(yè)管理條例》顯示，消防設施的日常維護、養(yǎng)護責任依法應由物業(yè)服務企業(yè)承擔。

另根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》第二十五條第四項明確規(guī)定：“根據(jù)物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養(yǎng)護費用，不得從維修資金中列支?！?/span>

雙方爭執(zhí)不下，維修計劃因此擱置。

王玉臣表示，消防設施屬“共用設施設備”，依法可使用維修資金（《住宅專項維修資金管理辦法》第18條）。但需排除“應由物業(yè)企業(yè)承擔的費用”（該辦法第25條）。具體責任要看雙方證據(jù)，若無法分辨可鑒定。若開發(fā)商交房時存在問題，也要承擔相應責任，但不能豁免因物業(yè)不作為的擴大損失賠償責任。

他進一步表示，“若因物業(yè)公司的長期失職導致出現(xiàn)當前的嚴重結果，巨額維修費用應當優(yōu)先由物業(yè)公司承擔。若物業(yè)無力承擔或拒不承擔，政府應啟動應急預案。緊急情況下，政府可先行墊資修復，再向物業(yè)追償?！?/span>

他建議，要切實壓實物業(yè)責任，建立物業(yè)信用懲戒機制，對消防失職企業(yè)限制承接新項目，并嚴格執(zhí)法；推動物業(yè)費與服務質量掛鉤，推動物業(yè)服務標準的透明與監(jiān)督機制；改革維修資金機制，可簡化應急使用程序（如住建部門直接審批），探索政府、業(yè)主、物業(yè)共擔費用的維修基金補充機制；強化政府監(jiān)管，消防、住建部門建立聯(lián)合執(zhí)法機制，對屢罰不改的物業(yè)強制清退；將老舊小區(qū)消防改造納入民生工程，提供財政補貼。

對于業(yè)主維權，王玉臣建議，業(yè)主可依法提起相關民事訴訟，要求物業(yè)履行維修義務、賠償損失。成立業(yè)主大會和業(yè)委會訴訟更方便；可向相關部門提起違法查處申請或申請強制執(zhí)行處罰決定，若相關部門不作為可提起行政復議、訴訟；還可核查監(jiān)督物業(yè)整體服務，挖掘其它未盡職行為并采取法律手段。

燕大西苑的困境，亟待一個有力的破局者。

值班編委：蘇志勇

責任編輯：馬琳 劉亞

審讀：戴士潮

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