租房，已不再僅僅是城市遷徙的過渡方案。

當(dāng)2.6億租住人口成為常態(tài)，當(dāng)“90后”“95后”新生代租客占比突破60%，一場關(guān)于“居住品質(zhì)”的深刻變革正在租賃市場發(fā)生。

8月20日，2025中國住房租賃發(fā)展論壇上，貝殼找房高級副總裁、貝殼惠居CEO王擁群指出“大租賃時代”已經(jīng)到來，其核心特征正是需求的多元化、服務(wù)的專業(yè)化以及充分的市場化。

從供給模式來看，當(dāng)前租賃市場分散式房源仍占主流，但“機構(gòu)化托管”需求在租客與業(yè)主兩端同步爆發(fā)。業(yè)主對“省心、收益穩(wěn)”的托管需求增長，與租客對“透明、服務(wù)好”的租房需求形成共振。

而在需求上，租客畫像也在面臨重構(gòu)。家庭型租客崛起，平均年齡上移，對穩(wěn)定性與社區(qū)歸屬感需求激增。新生代租客，如“90后”“95后”占比超60%，將“居住品質(zhì)”從“可選項”升級為“必選項”。

市場的結(jié)構(gòu)性變化，開始推動市場從粗放的“價格戰(zhàn)”轉(zhuǎn)向深層次的“服務(wù)力”比拼。維修響應(yīng)速度、保潔質(zhì)量、費用透明度等細節(jié)，成為用戶決策的關(guān)鍵砝碼。

傳統(tǒng)租賃市場側(cè)重交易本身，多以吃差價完成交易切割或做一次性服務(wù)交易，這就導(dǎo)致租房行業(yè)信息不對稱、服務(wù)缺位、流程繁瑣、糾紛頻發(fā)。而貝殼惠居的“集中式+分散式”業(yè)務(wù)矩陣，正是對市場多元需求的精準回應(yīng)。尤其是其自營房屋托管品牌貝殼省心租，正以輕資產(chǎn)托管模式，開辟租賃發(fā)展新路徑。

截至2024年底，貝殼省心租在全國13個城市累計服務(wù)客戶數(shù)量約180萬，僅北京累計服務(wù)客戶數(shù)量就已超過43萬。此外，其續(xù)約率提升至54%，房源空置周期從15天壓縮至12天。

在租賃業(yè)務(wù)客單價如此低的情況下，貝殼省心租何以跑出這樣的規(guī)模和效率？

━━━━

貝殼省心租的“輕”與“重”

一直以來，前期投入大、整體回報周期長都是長租行業(yè)與生俱來的“硬傷”，也因此，長租賽道上“暴雷”事件層出不窮，但在貝殼惠居看來，這并不代表機構(gòu)化租賃的方向是錯的。

清華大學(xué)五道口金融學(xué)院副院長、房地產(chǎn)與金融科技研究中心主任張曉燕表示，從國際經(jīng)驗來看，美國和英國的租賃住房專業(yè)運營管理服務(wù)已發(fā)展成熟。在機構(gòu)化比例方面，兩國均有超半數(shù)業(yè)主選擇使用托管或資管服務(wù)，其中美國為52.7%，英國為51.2%。中國住房租賃市場的機構(gòu)化、專業(yè)化運營，也將成為未來發(fā)展趨勢。

在她看來，輕資產(chǎn)托管模式是未來住房租賃經(jīng)營的必然趨勢，該模式通過整合分散化房源、提供標準化服務(wù)，以 “無差價、重服務(wù)、低空置、強渠道” 為核心機制，覆蓋從租客精準匹配、租金代收代繳到日常維修維護、租賃糾紛協(xié)調(diào)的全周期服務(wù)。

王擁群認為，貝殼省心租的規(guī)模能夠?qū)崿F(xiàn)快速增長，其核心在于對“輕資產(chǎn)托管”模式的創(chuàng)新演繹——“輕”在資產(chǎn)，“重”在服務(wù)，核心在效率。

在模式構(gòu)建上，貝殼省心租打破行業(yè)"差價"潛規(guī)則。以“隨行就市，租金透明，不吃差價，低空置期安心托管“的價值主張，建立了用戶信任基石與安心保障

在低客單價行業(yè)，要實現(xiàn)盈利必須做大規(guī)模，沒有規(guī)模支撐的生意很難形成。因而在輕資產(chǎn)托管模式，與貝殼5.5萬家門店和49萬經(jīng)紀人支撐下，貝殼省心租迅速跑出規(guī)模優(yōu)勢。

規(guī)模只是跑通模式的第一步，隱于其后的超高效率，才是讓貝殼省心租龐大體量運轉(zhuǎn)的關(guān)鍵。

在收房效率上，貝殼惠居資管經(jīng)理人效持續(xù)提升，實現(xiàn)穩(wěn)定與高效的規(guī)模擴張。對收入的房源，貝殼省心租也有相對嚴苛的考核標準，重點聚焦交易量高的熱門商圈或者樓盤，并對房屋的品相做好把關(guān)，明確收房的品相標準，針對無產(chǎn)權(quán)證、兇宅、環(huán)境較差等房源有明確禁收規(guī)則。

在出房方面，貝殼省心租在貝殼海量用戶基礎(chǔ)和高效集中帶看下，已將房源空置周期從15天壓縮至12天。

同時，貝殼惠居獨創(chuàng)“六芒星”協(xié)作網(wǎng)絡(luò)，堅持“分工專業(yè)+合作提效”的服務(wù)理念，對服務(wù)者角色進行專業(yè)化分工，共分為六個角色：云管家、資管經(jīng)理、租務(wù)管家、供應(yīng)鏈師傅、客戶經(jīng)理/經(jīng)紀人、服務(wù)管家，統(tǒng)稱為“六芒星”。

六大角色分別負責(zé)房源開發(fā)、客戶匹配、簽約服務(wù)、租后維護等工作。通過高度協(xié)同與數(shù)字化賦能，從而實現(xiàn)人效和服務(wù)水平的提升，促使服務(wù)走向?qū)I(yè)化。

輕資產(chǎn)托管模式，規(guī)?；托驶顷P(guān)鍵，穿透性服務(wù)是支撐。貝殼省心租模式跑通，就需要在業(yè)務(wù)與利潤之間，服務(wù)與增長之間取得平衡，這是其盈利模型成立的關(guān)鍵。

王擁群認為，在“不吃差價”的前提下，貝殼省心租的盈利空間來自于兩點，其一是規(guī)模效應(yīng)攤薄成本，龐大的房源基數(shù)攤薄了運營、技術(shù)、人力等固定成本；其二是服務(wù)價值變現(xiàn)，將零散、非標的維修、保潔等服務(wù)整合為標準化、高響應(yīng)的產(chǎn)品包，讓“服務(wù)”本身成為可被用戶認可并付費的價值。

為了滿足客戶差異化需求，貝殼省心租打造一整套精細化管理體系，覆蓋租前、租中、租后全生命周期，涉及租前房屋檢修、房屋交割、租后服務(wù)、解約/續(xù)約、退租等業(yè)務(wù)場景，將“專業(yè)托管”與“安心租住”轉(zhuǎn)化為每一天、每一單服務(wù)中的具體行動與可見成果。700+項免費維修、專業(yè)保潔、7*24小時響應(yīng)等全周期服務(wù)，顯著提升租住體驗。

━━━━

大租賃時代的多元化實踐

傳統(tǒng)租賃市場長期存在一個悖論：租客難以快速識別真正優(yōu)質(zhì)的房源，而在“反正能租出去”的觀念支配下，房東也缺乏提升和維護房屋品質(zhì)的動力。貝殼惠居推出的HQI（Housing Quality Index）房源品質(zhì)分，破解了這一困境。

HQI品質(zhì)分通過多維度數(shù)據(jù)模型，對平臺所有房源（含普租、公寓、貝殼省心租）進行統(tǒng)一、透明的量化評估，從數(shù)據(jù)上明晰“好房子”標準。

具體來說，貝殼惠居將長期的行業(yè)洞察與大數(shù)據(jù)模型相互驗證，圍繞房況裝配水平、租金競爭力、信息完備度及質(zhì)量、生活便利性、支付靈活性五大核心維度來為房源品質(zhì)打分，判斷其對用戶需求的滿足程度。

在消費端，分數(shù)排名靠前的品質(zhì)好房將會被劃分為三個等級——鉆石好房（全城房源的佼佼者）、黃金好房（卓越精品的好房）、白銀好房（值得一看的好房），依托直觀的分級標識結(jié)合智能推薦，幫助用戶簡化決策流程，快速看到好房，租到好房。

在服務(wù)者端，系統(tǒng)會提供結(jié)構(gòu)化智能分析報告，涵蓋該房源的各維度得分明細、可操作性改進方案，既助力其精準推薦品質(zhì)好房，也指導(dǎo)針對性的房源改造優(yōu)化，結(jié)合“品質(zhì)優(yōu)先”的流量分發(fā)規(guī)則，實現(xiàn)“服務(wù)效率-平臺品質(zhì)-用戶口碑”的正向循環(huán)。

明確、客觀的評價體系，也讓行業(yè)有了切實變化，HQI品質(zhì)分和龐大體量，將引導(dǎo)市場資源向優(yōu)質(zhì)供給傾斜，推動整體品質(zhì)升級。

在王擁群看來，HQI品質(zhì)分不僅是一個評價工具，更是貝殼惠居推動租賃市場從“價格導(dǎo)向”轉(zhuǎn)向“品質(zhì)導(dǎo)向”的戰(zhàn)略支點，與貝殼省心租的“服務(wù)升級”理念深度契合，共同構(gòu)成貝殼惠居“品質(zhì)租賃”生態(tài)的核心基礎(chǔ)設(shè)施。

當(dāng)前，貝殼惠居在大租賃市場，已經(jīng)提出了多元化的解決方案：“集中式公寓+分散式” 的業(yè)務(wù)矩陣。

在集中式公寓品牌合作層面，貝殼惠居連接了5000多家機構(gòu)伙伴，通過房源共享、流量互通、流程協(xié)同，幫助機構(gòu)提升運營效率。

此外，通過委托運營、聯(lián)合運營等模式，以數(shù)據(jù)洞察用戶需求為核心的C2M理念打造集中式租賃住房業(yè)務(wù)，形成“新青年公寓”、“海鹽公寓”兩個定位于品質(zhì)青年社區(qū)及中高端白領(lǐng)公寓業(yè)務(wù)品牌。

而在分散式，則提供普租和貝殼省心租。

貝殼省心租的本質(zhì)，是以平臺化、標準化、數(shù)字化的方式，系統(tǒng)性解決分散式租賃市場的核心痛點——服務(wù)缺失與效率低下。它并非取代普租（滿足基礎(chǔ)、靈活需求的市場底盤），而是與其形成互補，共同構(gòu)成滿足市場分層需求的完整解決方案。

━━━━

專業(yè)分工與生態(tài)共贏

在張曉燕看來，租賃機構(gòu)向輕資產(chǎn)托管模式迭代，其與用戶的關(guān)系已從過去的“零和”關(guān)系轉(zhuǎn)為“正和”關(guān)系。機構(gòu)不再依賴單純追逐租金高溢價與用戶爭利，而是依托托管服務(wù)路徑，將傳統(tǒng)的租賃中介關(guān)系升級為深度綁定的租賃服務(wù)關(guān)系。

以貝殼省心租為代表的輕資產(chǎn)托管實踐，揭示了大租賃時代的生存法則：“效率+服務(wù)”雙輪驅(qū)動是規(guī)?；?、可持續(xù)發(fā)展的必由之路，其意義遠超單一企業(yè)成功。

它為行業(yè)帶來協(xié)作新范式，證明了“輕資產(chǎn)托管+平臺賦能”模式的可行性，為中小機構(gòu)指明方向——不必追求大而全，可在維修、保潔、特定區(qū)域運營等細分環(huán)節(jié)深耕，成為生態(tài)中的專業(yè)服務(wù)商。

貝殼惠居開放的技術(shù)能力，如HQI標準、流程管理系統(tǒng)，可降低行業(yè)整體數(shù)字化門檻；其建立的維修響應(yīng)、保潔服務(wù)等標準，為行業(yè)樹立標桿，推動整體服務(wù)水位提升。

貝殼省心租的成功，本質(zhì)是系統(tǒng)性提升分散式租賃市場交易效率和居住體驗的成功。它通過標準化、數(shù)字化重構(gòu)了服務(wù)流程，通過規(guī)?；?、生態(tài)化降低了運營成本，最終讓“透明不吃差價”的價值主張與“盈利可持續(xù)”的商業(yè)模式得以兼容共生。

從交易場到生活場，貝殼省心租是市場對“租住品質(zhì)升級”這一不可逆趨勢的回應(yīng)。它與基礎(chǔ)盤“普租”共同構(gòu)成了滿足多元化需求的完整拼圖。而HQI品質(zhì)分評價體系的引入，則為市場提供了識別和獎勵“好房子”的標尺，加速了品質(zhì)供給的釋放。

當(dāng)“好房子”能被高效發(fā)現(xiàn)，當(dāng)“好服務(wù)”能被清晰感知并穩(wěn)定獲得，租房體驗將發(fā)生質(zhì)變——從充滿不確定性的“交易場景”，進化為可預(yù)期、有尊嚴、具歸屬感的“生活場景”。這不僅是貝殼惠居通過貝殼省心租等實踐所描繪的愿景，更是中國住房租賃市場走向高質(zhì)量發(fā)展的核心內(nèi)涵：讓每一個人，無論購房還是租房，都能在城市的燈火中，真正實現(xiàn)“住有所居，居有所安，安有所樂”。

值班編委：李紅梅

流程編輯：劉亞

審讀：戴士潮

中國房地產(chǎn)報版權(quán)所有

未經(jīng)授權(quán)不得轉(zhuǎn)載以及任何形式使用

如需轉(zhuǎn)載，請后臺回復(fù)“轉(zhuǎn)載”了解規(guī)則

---

聲明：本文系轉(zhuǎn)載自互聯(lián)網(wǎng)，請讀者僅作參考，并自行核實相關(guān)內(nèi)容。若對該稿件內(nèi)容有任何疑問或質(zhì)疑，請立即與鐵甲網(wǎng)聯(lián)系，本網(wǎng)將迅速給您回應(yīng)并做處理，再次感謝您的閱讀與關(guān)注。