北京市五環(huán)外套數(shù)限購政策放松后，市場上"好房子"項目去化表現(xiàn)亮眼，尤其是北五環(huán)外高端項目持續(xù)領(lǐng)跑，改善性住房需求放量。

目前北京樓市急劇分化，政策效應(yīng)在有熱銷基因的項目上體現(xiàn)更加明顯。大量五環(huán)外購房需求的調(diào)研結(jié)果都指向了樓盤改善品質(zhì)以及改善住房背后的產(chǎn)業(yè)布局，因此五環(huán)外改善市場回暖背后，產(chǎn)業(yè)強區(qū)的板塊優(yōu)異性功不可沒。

九三閱兵的重頭戲是“無人化”“智能化”的作戰(zhàn)裝備，這些智能科技就像10年前的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)一樣，是國家關(guān)注的重點。朱辛莊板塊站位北京“三城一區(qū)”規(guī)劃中的未來科學(xué)城西區(qū)，自身就是產(chǎn)業(yè)強區(qū)，同時毗鄰中關(guān)村生命科學(xué)園，通過北清路科創(chuàng)發(fā)展軸承接北京海淀區(qū)中關(guān)村科學(xué)城的海量人才。

人們因事業(yè)機遇和生活愿景來到這里又住在這里，其價值認同感遠超環(huán)線數(shù)字。

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產(chǎn)業(yè)作壓艙石穩(wěn)定房價

一個區(qū)域有強大的產(chǎn)業(yè)支撐，購房需求和完善配套便會隨之而來。

北京市2017年9月提出“三城一區(qū)”規(guī)劃，朱辛莊板塊占位未來科學(xué)城西區(qū)，是“三城一區(qū)”戰(zhàn)略中的關(guān)鍵部分，據(jù)了解，朱辛莊板塊聚焦新一代信息技術(shù)和智能制造，區(qū)域內(nèi)高端人才云集。

朱辛莊板塊產(chǎn)業(yè)布局。

產(chǎn)業(yè)給朱辛莊板塊帶來了什么？從后者的發(fā)展進程中可見一斑。

從朱辛莊板塊乘地鐵2站地即可到西二旗，和海淀科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)最強的區(qū)域接駁，因此早期的朱辛莊有大量人口居住，例如領(lǐng)秀慧谷等小區(qū)。但由于產(chǎn)業(yè)配套不足，一度被視作“睡城”，商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套相對滯后。

直到未來科學(xué)城產(chǎn)業(yè)規(guī)劃進駐，朱辛莊開始以產(chǎn)業(yè)配套和交通優(yōu)勢吸引關(guān)注。

后來，在朱辛莊板塊蓬勃發(fā)展的未來科學(xué)城企業(yè)具備了強大的創(chuàng)新能力和市場影響力，聚集了大量科技人才，他們帶動上下游產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，形成產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)。

在朱辛莊控規(guī)文件中也可以看到，朱辛莊板塊達成現(xiàn)階段規(guī)劃目標(biāo)是在2035 年，屆時板塊規(guī)劃就業(yè)人口約5.03 萬人。產(chǎn)業(yè)集群帶來的高知高收入人群聚集，能直接拉動區(qū)域消費和稅收，帶動區(qū)域發(fā)展。

目前，多處企業(yè)辦公樓處在建設(shè)階段，釋放出朱辛莊板塊產(chǎn)業(yè)建設(shè)仍保持活力的信號。

板塊內(nèi)已投產(chǎn)的企業(yè)有小米、紫光、中公教育、慧聰網(wǎng)、諾誠健華、中軟國際等數(shù)字經(jīng)濟及生物醫(yī)藥重點企業(yè)等，近200家公司，而紫光科技園、中軟中國區(qū)總部都還在建設(shè)中，未來朱辛莊板塊還會持續(xù)有更多大型企業(yè)進駐，區(qū)域發(fā)展仍處上升通道，房價有向高點攀升的可能。

大量在朱辛莊板塊購房的業(yè)主都懷揣著信心而來，這份信心來自于隨著產(chǎn)業(yè)入駐而逐漸完善的看得見的配套。

經(jīng)過近年來的快速發(fā)展，板塊內(nèi)生活配套一應(yīng)俱全。交通方面，昌平線、8號線雙軌運營，還有更多規(guī)劃正在落地，如有19號線、S15號線雙軌規(guī)劃，以及北清路全面施工改造工程，該工程將大大緩解京藏高速的交通壓力，提升海淀區(qū)、昌平區(qū)的出行效率；商業(yè)上有萬達廣場、超級合生匯；醫(yī)療有積水潭醫(yī)院等2家三甲醫(yī)院；直線1公里內(nèi)有北京一零一中12年制學(xué)校和9年一貫制兩所學(xué)校作為教育配套。

從另一個角度來說，現(xiàn)在的樓市尤其關(guān)注供需平衡，有需求的板塊則價值更穩(wěn)，朱辛莊板塊價值的確定性一是來自于它與北京海淀區(qū)的強連接帶來的穩(wěn)定需求；二是自身產(chǎn)業(yè)即未來科學(xué)城西區(qū)高素質(zhì)人才的購房需求在朱辛莊匯集。

未來科學(xué)城區(qū)位交通圖。

作為北京市海淀北職住平衡板塊，朱辛莊享受產(chǎn)城融合+資源聚合雙重紅利，坐擁大量住房需求和完善配套，在昌平南乃至整個昌平區(qū)的地段優(yōu)質(zhì)性對比中都更勝一籌。

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土地供應(yīng)節(jié)制穩(wěn)定預(yù)期

2024年住建部《關(guān)于做好住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃編制工作的通知》?提出，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動新機制，朱辛莊板塊也在通過控制新增土地供應(yīng)貫徹“以人定房、以房定地、以房定錢”這一原則。

朱辛莊板塊供地十分克制，2021年后供應(yīng)的涉宅用地僅4宗，這4宗地塊打造的房產(chǎn)項目均達成熱銷。

目前，朱辛莊在供地方面表現(xiàn)出的克制與其他區(qū)域的供地策略形成鮮明對比。自2024年，各區(qū)土地供應(yīng)開始放量，部分區(qū)域僅2025年上半年涉宅用地供應(yīng)就超過了2024年整年，市場上總有更優(yōu)質(zhì)的地塊出現(xiàn)。新拿地的樓盤在地段和產(chǎn)品方面更受追捧，這樣一來區(qū)域內(nèi)新盤極易形成拉踩效應(yīng)。

再看朱辛莊板塊，當(dāng)前可供開發(fā)的涉宅用地，只有近期由產(chǎn)業(yè)用地改為居住用地的0055地塊。該地塊規(guī)模不大，約3萬平方米，按板塊的主流戶型建面計算，土地供應(yīng)后至多會增加300套房源。同時，該地塊位置素質(zhì)要略弱于未來之境項目，預(yù)測后續(xù)產(chǎn)品將會以小面積剛需為主。

當(dāng)視角放大到昌平南，區(qū)域內(nèi)再難產(chǎn)生像朱辛莊板塊這樣產(chǎn)業(yè)、配套、交通軌道、區(qū)位全能占優(yōu)的片區(qū)了。

當(dāng)下房地產(chǎn)市場開發(fā)商拿地積極性不高，為了成功出讓土地，政府需要在各個區(qū)域的優(yōu)質(zhì)板塊拿出優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，以確保后期房源銷售順暢。此次0055地塊改變土地性質(zhì)以便后期供應(yīng)，更說明政府是經(jīng)過深思熟慮做出的選擇。

正因如此，也從側(cè)面證明了朱辛莊板塊的價值是受到土地供應(yīng)方即政府相關(guān)部門認可的。

從成交方面來看，朱辛莊板塊的確有日光盤基因，從最早的龍湖云璟，到2021年的越秀星樾、再到大華啟宸府，都是開盤即售罄。由于熱盤頻出，據(jù)統(tǒng)計朱辛莊板塊在售新盤不超過600套，去化周期短，去化能力可見一斑。

房價方面克而瑞數(shù)據(jù)顯示，朱辛莊新房成交均價也長期保持在6萬元/平方米左右，明顯高于昌平區(qū)整體均價，展現(xiàn)出優(yōu)質(zhì)的板塊價值。

值得一提的是，在0055地塊改變土地性質(zhì)之前，昌平區(qū)南部的東小口巨無霸地塊已從第5批擬供地清單中下線，相比之下，顯示出朱辛莊板塊土地價值是能夠受到認可的。

即使東小口地塊位置更靠近5環(huán)，仍無可避免地遭到冷遇，這說明沒有開發(fā)商對該地塊有意向。據(jù)推測開發(fā)商意向弱是由于地塊體量過大，足足能夠開發(fā)4000～5000套房源，而以當(dāng)前樓市的客戶量，很難再消化如此多的房源供應(yīng)。去化壓力過大，對于開發(fā)企業(yè)來說正是不可預(yù)知的風(fēng)險。

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“好房子”改善需求堅挺

5環(huán)外限購政策放松后，市場上"好房子"項目去化表現(xiàn)亮眼，尤其是改善性住房需求放量。

朱辛莊板塊唯一一個好房子項目中海未來之境，目前開盤已滿月，截至發(fā)稿，網(wǎng)簽90套，草簽預(yù)定10套。其中，8月份完成網(wǎng)簽40套，成交面積0.45萬平方米，月內(nèi)成交金額合計2.77億元，一舉拿下昌平8月商品住宅成交金額+面積榜雙料冠軍。

從成交數(shù)據(jù)中可以看到，新政過后中海未來之境熱銷以大戶型為主。

中海未來之境三居起步，天然篩選出改善客戶。四個主力戶型中，頂配129㎡戶型首開房源最少，成交占比反而很高。整個3#樓2單元129平方米房源基本售罄。近日，項目緊急加推了3#樓1單元129平方米戶型和1#樓109平方米戶型，承接大戶型購房需求的同事時，新加推樓棟的價格也在穩(wěn)定增長。

據(jù)介紹，大戶型購房人群當(dāng)中有一部分是在海淀區(qū)或者昌平南工作的金領(lǐng)，他們需要在工作單位附近買房子，完成職住平衡的需求。另外一部分則是將價格不夠穩(wěn)定的內(nèi)城老房子賣掉，重新進行資產(chǎn)配置的高凈值人群。他們在限購放松后來到5 環(huán)外尋找優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，中海未來之境正是他們的選項。

中海未來之境不僅有周邊產(chǎn)業(yè)配套保駕護航，還在產(chǎn)品打造上銳意進。項目以“輕智能、美學(xué)、收納、人性化”四大維度為核心，從用材到工藝，從標(biāo)準(zhǔn)到細節(jié)，通過精工打磨，重新定義精裝住宅的品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。

步入屋內(nèi)，其視覺體驗呈現(xiàn)極簡風(fēng)格。全屋低飽和木色搭配仿玉石大板磚，溫潤自然與純凈質(zhì)感相得益彰，營造舒緩雅致的空間基調(diào)。極窄門套與通高門設(shè)計，弱化邊界感，延伸視覺縱深感，呈現(xiàn)“無邊界”的極簡視覺。隱藏式收口工藝，墻面與地面、柜體與天花銜接處采用無縫處理，整體線條干凈利落。

中海未來之境精裝效果圖。

進一步觀察，可以發(fā)現(xiàn)中海未來之境的用心，處處通過精裝工藝彰顯精工細節(jié)。

防水石膏板天花，平整度高且防潮耐用，避免傳統(tǒng)吊頂?shù)钠唇涌p隙；圓角檢修口與弧邊穹頂天花，柔和過渡空間棱角，減少生硬感，提升整體協(xié)調(diào)性；大量長虹玻璃、夾絲玻璃的使用，讓業(yè)主所觸皆品質(zhì)，增添居住美感體驗。

中海未來之境從居住本質(zhì)出發(fā)，以42項人性化細節(jié)重構(gòu)品質(zhì)生活，讓每一處設(shè)計都精準(zhǔn)匹配生活場景，打造更安全、更便捷、更健康的人性化居所。

智能感應(yīng)夜燈入戶即亮，告別摸黑找開關(guān)的尷尬。隱藏式金屬收邊條消除傳統(tǒng)過門石高差，防絆倒更安全；石墨靜音戶內(nèi)門搭配磁吸靜音條關(guān)門聲最低輕至35分貝；柜頂內(nèi)部鏡面處理，方便業(yè)主通過觀察鏡面找物品。給予業(yè)主安全便捷的無感守護。

更貼心的是“收納全配齊”。全屋交付柜體約10500升，相當(dāng)于300個登機箱，后續(xù)可擴容至20500升，相當(dāng)于586個登機箱，滿足全家收納需求。全部精細化分區(qū)設(shè)置，每處空間均科學(xué)規(guī)劃，避免雜亂。廚房櫥柜專設(shè)米糧區(qū)、調(diào)料區(qū)、小家電抽屜；家政柜配備抽拉晾衣桿、玄關(guān)有外衣懸掛區(qū)，讓收納更高效。不用再為“收納設(shè)計”費腦筋。

眼下新房高得房率政策窗口期已過，但中海未來之境是政策窗口期內(nèi)報規(guī)的項目，因此“黑科技”面積更大，在陽臺+飄窗的組合下，105～112平方米戶型得房率約83%～88%，97平方米戶型得房率約達到90%。這在持續(xù)“高熱紅溫”的朱辛莊，尤其是在“好房子”政策收緊的當(dāng)下，或許起步即巔峰。

朱辛莊板塊占據(jù)“資源型改善”優(yōu)勢，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品品質(zhì)不斷提升，吸引力高于昌平更外圍板塊，新政后板塊市場表現(xiàn)良好，市場活躍度更高。從中長期來看，中海未來之境圈層純粹，距離軌道、產(chǎn)業(yè)、配套更近，隨著未來科學(xué)城建設(shè)推進、海淀產(chǎn)業(yè)外溢，以及區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施不斷完善，將進一步提升項目居住品質(zhì)。同時，高凈值人群的聚集將優(yōu)化區(qū)域人口結(jié)構(gòu)，為房地產(chǎn)市場提供穩(wěn)定需求。

值班編委：樊永鋒

流程編輯：溫紅妹

審讀：戴士潮

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