中房報記者 許倩丨北京報道

在連續(xù)“拋售”超過80座萬達廣場“斷腕求生”后，萬達罕見地進行了一次“贖回”操作。

根據(jù)企查查信息，12月2日，煙臺芝罘萬達廣場有限公司的股權結構發(fā)生重大調(diào)整。原先的股東——新華保險旗下坤華（天津）股權投資合伙企業(yè)（以下簡稱“坤華投資”）、坤元辰興（廈門）投資管理咨詢有限公司同步退出，接盤方為萬達商管旗下全資子公司上海萬達銳馳企業(yè)管理有限公司。

至此，這座在2024年7月被出讓的廣場，在一年多后重新回歸萬達全資掌控。

與之同步的是一場徹底的管理層“換血”，該公司原董事長朱欣、原董事兼財務負責人周純昊、原董事王軒、原監(jiān)事支小可等關鍵職位人員集體卸任，由上海萬達銳馳企業(yè)管理有限公司執(zhí)行董事、法定代表人吳華全面接管，出任經(jīng)理、董事及法定代表人。上海萬達銳馳由大連萬達商業(yè)管理集團100%控股，實控人為王健林。

從股權到治理權的完整回歸，意味著萬達重新掌握了對該廣場的控制權。這一“賣”一“贖”之間，釋放的信號耐人尋味。這座廣場的回歸，或許正是觀察萬達在債務重組深水區(qū)中最新戰(zhàn)略意圖的關鍵切面。

煙臺芝罘萬達廣場有限公司成立于2010年11月，注冊資本7.08億元，商業(yè)面積24萬平方米，是萬達商管的第103座萬達廣場。

坤華投資成立于2023年12月14日，背后是新華保險和中金資本，其中新華保險持股99.9%、中金資本0.1%，是規(guī)模達100億元的不動產(chǎn)基金的執(zhí)行平臺。

2024年7月，萬達將煙臺芝罘萬達廣場99.99%股權出售給坤華投資和坤元辰興。此前該廣場的注冊資本已由5000萬元增至7.08億元。2024年4月，坤華投資和坤元辰興還接手了萬達集團總部所在地——北京萬達廣場實業(yè)有限公司，并分別持股99.99%和0.01%。

在萬達減輕債務的過程中，坤華投資發(fā)揮了重要作用。僅2024年，坤華投資就收購了9座萬達廣場；今年以來，又先后收購了宣城、銅陵、安陽、四平、揚州等5座萬達廣場。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜分析稱，過去兩年，萬達把大量廣場賣給險資和地方國企，換取現(xiàn)金以兌付到期債務。此次首次贖回同一標的，可能意味著萬達資產(chǎn)處置進入“尾聲階段”。接下來，非核心、低毛利、低成長項目繼續(xù)出表；而核心區(qū)位、高客流、高租金項目則有望擇機回購，為2026年可能的商管整體上市或消費基礎設施 REITs 擴募儲備優(yōu)質資產(chǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，煙臺芝罘萬達廣場年租金約1.2億元，凈租金回報率6%以上，屬于萬達體系內(nèi)較優(yōu)質現(xiàn)金流資產(chǎn)；收回后，可立即用于抵押融資或REITs擴募，提升資金使用效率。

柏文喜進一步表示，對險資而言，此次退出是“順勢止盈”。新華保險系通過坤華投資持有該廣場期間，已收到約1.5億元租金分紅，年化現(xiàn)金回報8%左右，疊加資產(chǎn)溢價，總內(nèi)部收益率IRR接近10%，符合險資“固收+”配置目標。在利率下行、商業(yè)地產(chǎn)估值承壓的當下，選擇止盈并轉投政府債、高股息股票等更安全資產(chǎn)，也是正常的資產(chǎn)再平衡。

煙臺芝罘萬達廣場的贖回，是近3年萬達資產(chǎn)出售潮中的一個縮影。此期間，萬達累計出售超80座萬達廣場，其中2025年5月更是以500億元打包出售48座核心城市廣場，忍痛讓出年超60億元的穩(wěn)定租金收入。

除核心的萬達廣場，萬達還陸續(xù)賣掉了204家酒店、萬達電影控股權、海外文旅項目等優(yōu)質資產(chǎn)，3年回籠資金超千億元。

就在不久前的11月21日，大連萬顓企業(yè)管理有限公司發(fā)生工商變更，原股東大連萬達商業(yè)管理集團退出，新增蘇州聯(lián)商柒號商業(yè)管理有限公司為全資股東。股權穿透信息顯示，新進入的這家股東，屬于“浙金信托”旗下公司。

通過一系列資產(chǎn)處置，萬達的債務壓力有所緩解。據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至2025年9月，“萬達系”企業(yè)境內(nèi)債已清償完畢，目前無境內(nèi)存續(xù)債；海外債方面，目前僅存續(xù)1筆2026年2月13日到期的美元債，待償還余額4億美元。

然而，贖回首座萬達廣場，雖釋放出萬達轉型調(diào)整的積極信號，但萬達的債務壓力依然不容小覷。截至2025年中，萬達整體負債規(guī)模仍接近6000億元，其中萬達商管的有息負債達1375.61億元，一年內(nèi)到期部分302.69億元，而貨幣資金僅115.77億元，資金缺口明顯。

萬達此次贖回動作，或許標志著其從規(guī)模收縮轉向資產(chǎn)優(yōu)化的新階段。但贖回一座廣場只是開始，能否借此穩(wěn)住基本盤、重塑增長動能，將考驗其后續(xù)的經(jīng)營智慧與資本運作能力。

值班編委：李紅梅

責任編輯：馬琳 溫紅妹

審讀：戴士潮

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