城市與區(qū)域治理研究院 蘇志勇/文

12月22日至23日，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京召開。會(huì)議全面盤點(diǎn)2025年工作，系統(tǒng)總結(jié)了“十四五”時(shí)期住房城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)發(fā)展成就，研究部署“十五五”時(shí)期和2026年重點(diǎn)任務(wù)。

針對(duì)加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要牢牢抓住讓人民群眾安居這個(gè)基點(diǎn)，處理好當(dāng)前和長遠(yuǎn)、頂層設(shè)計(jì)和因城施策、市場(chǎng)和保障、租賃和購買、增量和存量、促發(fā)展和防風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系，堅(jiān)持政策支持和改革創(chuàng)新并舉，確保新舊模式轉(zhuǎn)換平穩(wěn)有序。

會(huì)議將“安居”置于基點(diǎn)位置，意味著政策制定和行業(yè)發(fā)展的最終目標(biāo)將更聚焦于滿足人民群眾對(duì)“住有所居、住有宜居”的美好生活向往。會(huì)議提出的“六大關(guān)系”，深刻洞察了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾和轉(zhuǎn)型難點(diǎn)，構(gòu)成了實(shí)現(xiàn)“安居”目標(biāo)的方法論體系。這不僅是對(duì)房地產(chǎn)年度工作的部署，更是邁向房地產(chǎn)新模式的“路線圖”，其核心要義在于通過多重關(guān)系的動(dòng)態(tài)平衡，確保轉(zhuǎn)型過程的平穩(wěn)有序。

一、處理好當(dāng)前與長遠(yuǎn)的關(guān)系

從房地產(chǎn)形勢(shì)看，當(dāng)前重點(diǎn)任務(wù)是穩(wěn)市場(chǎng)、防風(fēng)險(xiǎn)，即著力鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，化解風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期；長遠(yuǎn)目標(biāo)則是建模式，促轉(zhuǎn)型，即構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，推動(dòng)行業(yè)從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。把握好當(dāng)前與長遠(yuǎn)的關(guān)系，也就是說，既要通過短期政策穩(wěn)住市場(chǎng)，為長期改革創(chuàng)造空間，也要堅(jiān)定不移地推進(jìn)基礎(chǔ)性制度建設(shè)，為行業(yè)的長遠(yuǎn)健康發(fā)展奠定基石。

在政策工具上，不僅要落實(shí)好已出臺(tái)的政策，用好用足現(xiàn)有的信貸、稅收等政策工具，因城施策激活合理住房需求，也要深化基礎(chǔ)性制度改革，完善與房地產(chǎn)相關(guān)的法律體系和政策體系。在發(fā)展模式上，不僅要順應(yīng)供求關(guān)系變化，積極消化存量房產(chǎn)，嚴(yán)控增量，也要將重心轉(zhuǎn)向提質(zhì)增效、建設(shè)“好房子”、完善住房保障體系等長遠(yuǎn)目標(biāo)上來。

在實(shí)施路徑上，一是以制度改革銜接當(dāng)前與未來，核心是改革開發(fā)、融資、銷售三大基礎(chǔ)制度，包括做實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司制，推行主辦銀行制，推進(jìn)現(xiàn)房銷售制，實(shí)現(xiàn)“所見即所得”。二是以要素聯(lián)動(dòng)引導(dǎo)供需平衡，建立“人房地錢”要素聯(lián)動(dòng)新機(jī)制，實(shí)現(xiàn)“以人定房、以房定地、以房定錢”，從頂層設(shè)計(jì)上促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡。三是以城市更新推動(dòng)內(nèi)涵式發(fā)展，高質(zhì)量推進(jìn)城市更新，包括城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、城中村和危舊房改造等。四是以“好房子”建設(shè)滿足美好生活需要，為市場(chǎng)提供安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，同時(shí)實(shí)施物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)，探索“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”模式，推動(dòng)服務(wù)升級(jí)。五是建立房屋全生命周期管理制度，解決長期困擾房屋安全的“體檢、資金、保險(xiǎn)”難題。

二、處理好頂層設(shè)計(jì)與因城施策的關(guān)系

對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展來說，頂層設(shè)計(jì)目標(biāo)定位是構(gòu)建發(fā)展新模式的總體框架，防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)；因城施策則賦予地方靈活應(yīng)對(duì)本地實(shí)際情況的空間，促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，滿足新市民、青年人等群體的住房需求。在角色分工上，頂層設(shè)計(jì)重點(diǎn)在于定方向、立規(guī)矩，比如制定基礎(chǔ)性制度，明確住房保障體系的多層次結(jié)構(gòu)；因城施策重點(diǎn)在于做研判、抓落實(shí)，城市政府需承擔(dān)主體責(zé)任，利用調(diào)控自主權(quán)，根據(jù)本地供求關(guān)系調(diào)整優(yōu)化政策，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)調(diào)控。

頂層設(shè)計(jì)與因城施策實(shí)現(xiàn)有效協(xié)同，形成合力，關(guān)鍵在于實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一性與多樣性的動(dòng)態(tài)平衡。一是強(qiáng)化傳導(dǎo)機(jī)制，確保政策同向。頂層設(shè)計(jì)提出的戰(zhàn)略方向，如構(gòu)建“人房地錢”要素聯(lián)動(dòng)新機(jī)制，需要地方在編制住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃時(shí)具體落實(shí)，各城市需深入研究本地的人口變化趨勢(shì)、住房存量、土地儲(chǔ)備和金融資源，制定出符合自身發(fā)展階段和特點(diǎn)的實(shí)施方案，確保地方行動(dòng)與國家宏觀目標(biāo)保持一致。二是鼓勵(lì)分類探索，尊重城市差異。我國不同城市的能級(jí)、發(fā)展階段和房地產(chǎn)市場(chǎng)差異巨大。因此，因城施策必須建立在科學(xué)分類的基礎(chǔ)上，有效避免“一刀切”，提高政策的精準(zhǔn)性和有效性。三是動(dòng)態(tài)調(diào)整優(yōu)化，適應(yīng)形勢(shì)變化。在頂層設(shè)計(jì)明確方向后，各地可根據(jù)自身市場(chǎng)恢復(fù)情況，因城施策取消或優(yōu)化各種限制性政策，以更好地釋放合理的住房需求潛力。例如近期北京市再次放寬了住房限購政策，從購房資格、限購套數(shù)以及住房金融政策等方面，對(duì)現(xiàn)行政策作出邊際調(diào)整，進(jìn)一步滿足居民合理住房需求。

三、處理好市場(chǎng)與保障的關(guān)系

構(gòu)建“市場(chǎng)+保障”雙輪驅(qū)動(dòng)的住房供應(yīng)體系，是房地產(chǎn)發(fā)展新模式的核心內(nèi)容。市場(chǎng)體系核心定位是通過有序競(jìng)爭(zhēng)，提供多層次、高品質(zhì)的住房產(chǎn)品，支持居民剛性和改善性住房需求；保障體系的核心定位則是由政府主導(dǎo)，為住房困難的低收入群體、新市民等提供基本住房支持。兩者共同目標(biāo)則是實(shí)現(xiàn)全體人民的住有所居、住有宜居。

要實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)活力與民生保障的有機(jī)統(tǒng)一，需要一系列精細(xì)化的機(jī)制作為支撐。在需求端，針對(duì)保障性住房管理，需建立精準(zhǔn)識(shí)別、以需定建、以需定購的機(jī)制。目前各地正在加快建立住房保障輪候庫制度，該數(shù)據(jù)庫能精準(zhǔn)掌握保障對(duì)象的數(shù)量、分布和具體需求，便于科學(xué)制訂年度建設(shè)籌集計(jì)劃，有效避免資源浪費(fèi)和供需錯(cuò)配。在供給端，住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出，“結(jié)合城市更新、城中村改造盤活利用存量用地、推動(dòng)收購存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。優(yōu)化和精準(zhǔn)實(shí)施保障性住房供應(yīng)”。保障性住房供應(yīng)從新建為主轉(zhuǎn)向籌集為主，存量商品房收儲(chǔ)和城中村改造將成為保障房供給的重要渠道。市場(chǎng)與保障的聯(lián)動(dòng)，一方面快速去化商品房庫存，為市場(chǎng)注入流動(dòng)性；另一方面，拓寬了保障房供給渠道，提升了保障房籌集效率。

四、處理好租賃與購買的關(guān)系

住房租賃是住房消費(fèi)的重要組成部分，是解決新市民、青年人階段性住房問題的主要途徑。處理好租賃與購買的關(guān)系，核心在于扭轉(zhuǎn)“重購輕租”的現(xiàn)狀，使租賃和購買成為滿足居民住房需求的兩種并行不悖、相互銜接的選擇。

實(shí)現(xiàn)租賃與購買的協(xié)同發(fā)展，一是要打通權(quán)益壁壘，實(shí)現(xiàn)“租購?fù)瑱?quán)”。著力推動(dòng)租賃住戶在子女教育、醫(yī)療保障、養(yǎng)老服務(wù)等關(guān)鍵公共服務(wù)領(lǐng)域與購房者享有平等權(quán)利，使租賃住房成為一種有吸引力的長期選擇。二是打通市場(chǎng)壁壘，促進(jìn)資源循環(huán)。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、專業(yè)機(jī)構(gòu)等進(jìn)入租賃市場(chǎng)、提供長期穩(wěn)定的租賃房源。發(fā)展租賃住房不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）,為租賃住房投資提供有效的退出渠道，形成“投-建-管-退”的良性循環(huán)。三是打通制度壁壘，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。規(guī)范租賃市場(chǎng)，推行租賃合同備案制度，保護(hù)承租人和出租人雙方權(quán)益。建立租金監(jiān)測(cè)和指導(dǎo)機(jī)制，防止租金異常波動(dòng)。

今年9月15日，我國首部專門規(guī)范住房租賃的行政法規(guī)《住房租賃條例》已經(jīng)正式施行，為規(guī)范出租承租行為、租賃企業(yè)及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)活動(dòng)等提供了法律依據(jù)。

五、處理好增量與存量的關(guān)系

經(jīng)過20多年的高速發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民人均住房面積已經(jīng)超過40平方米，城鎮(zhèn)住房總量已經(jīng)超過500億平方米，市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了重大變化。從供需結(jié)構(gòu)上，多數(shù)三四線城市和一二線城市郊區(qū)地段呈現(xiàn)供大于求的狀況，而一二線城市核心地段仍然供不應(yīng)求，不同城市、不同區(qū)域和不同產(chǎn)品呈現(xiàn)多元分化格局。

從概念上來說，增量主要指新建商品房，而存量則包括二手房和已建成但尚未售出的各類住房。隨著供求關(guān)系的變化，兩者的關(guān)系正在經(jīng)歷深刻調(diào)整，核心是從過去以“增量擴(kuò)張”為主，轉(zhuǎn)向“控增量、去庫存”的新階段。為此，近期召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議將“控增量、去存量、優(yōu)供給”作為核心政策工具。

控增量，旨在通過嚴(yán)控土地供給，從源頭上順應(yīng)市場(chǎng)需求變化，避免盲目新建，特別是在庫存高企的三四線城市和城市外圍區(qū)域，防止供需失衡加劇。去庫存，一方面要通過降低購房門檻和購房成本、以舊換新等政策，滿足居民住房需求；另一方面則是通過鼓勵(lì)收購存量商品房用于保障性住房，將市場(chǎng)庫存引導(dǎo)到保障性住房需求上來。優(yōu)供給，則是以“好房子”建設(shè)為抓手，通過提升產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)水平，滿足市場(chǎng)對(duì)高品質(zhì)住房的需求。“控增量、去庫存、優(yōu)供給”是一套環(huán)環(huán)相扣的組合拳：“控增量”是前提，防止問題惡化；“去庫存”是當(dāng)務(wù)之急，化解當(dāng)前風(fēng)險(xiǎn)；“優(yōu)供給”是長遠(yuǎn)之策，決定行業(yè)未來。

處理好增量與存量的關(guān)系，需要將上述策略協(xié)同推進(jìn)，形成一個(gè)完整的閉環(huán)。一是精準(zhǔn)施策，實(shí)現(xiàn)“人房地錢”聯(lián)動(dòng)。以住房需求決定土地供應(yīng)和金融資源的配置，實(shí)現(xiàn)供需的動(dòng)態(tài)平衡。二是發(fā)揮城市更新的樞紐作用，將去庫存與城市更新、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入相結(jié)合，優(yōu)化城市功能布局，從根本上重塑區(qū)域供求關(guān)系，提升存量住房價(jià)值。三是夯實(shí)制度基礎(chǔ)，保障長期穩(wěn)定。包括建立房屋全生命周期管理制度，深化基礎(chǔ)制度改革。

六、處理好促發(fā)展與防風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系

推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和“十五五”規(guī)劃建議提出的長期戰(zhàn)略目標(biāo)，防風(fēng)險(xiǎn)則是在確保守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線的同時(shí)，推動(dòng)行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展模式平穩(wěn)轉(zhuǎn)型。因此，處理好房地產(chǎn)促發(fā)展與防風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系，是在新形勢(shì)下推動(dòng)行業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展的核心。

當(dāng)前防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)多措并舉、長短結(jié)合的系統(tǒng)工程，短期目標(biāo)：一是穩(wěn)定融資預(yù)期，通過融資協(xié)調(diào)機(jī)制和“白名單”制度、主辦銀行制度等，防止發(fā)生資金鏈斷裂引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)；二是優(yōu)化供給，通過“控增量、去庫存、優(yōu)供給”、存量商品房收儲(chǔ)等手段，從源頭上解決供需錯(cuò)配，消化庫存。長期目標(biāo)是構(gòu)建長效機(jī)制，通過現(xiàn)房銷售、建立“人房地錢”要素聯(lián)動(dòng)，從根本上消除風(fēng)險(xiǎn)滋生的土壤。

“保交樓”是防范風(fēng)險(xiǎn)和穩(wěn)定民生的底線。房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制通過“白名單”制度，將融資支持從問題房企本身切換到具體項(xiàng)目上，確保資金能精準(zhǔn)注入合格的在建項(xiàng)目，支持項(xiàng)目交付。推行主辦銀行制，旨在由一個(gè)主辦銀行深度了解項(xiàng)目情況，穩(wěn)定融資預(yù)期，避免因信息不對(duì)稱導(dǎo)致的多家銀行集體抽貸、斷貸，防止風(fēng)險(xiǎn)蔓延。

從長遠(yuǎn)來看，防范風(fēng)險(xiǎn)需要從根本上改革行業(yè)基礎(chǔ)制度，大力推進(jìn)現(xiàn)房銷售，實(shí)現(xiàn)“所見即所得”，從制度上徹底杜絕項(xiàng)目“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，建立“人房地錢”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制，意味著住房發(fā)展規(guī)劃將根據(jù)人口和市場(chǎng)需求確定住房供給，并據(jù)此安排土地供應(yīng)和金融資源，從頂層設(shè)計(jì)上促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡，避免盲目開發(fā)積累新的風(fēng)險(xiǎn)。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議還提出，“堅(jiān)持政策支持和改革創(chuàng)新并舉，確保新舊模式轉(zhuǎn)換平穩(wěn)有序”。政策支持旨在穩(wěn)住當(dāng)前市場(chǎng)，為改革贏得時(shí)間和空間；改革創(chuàng)新則致力于構(gòu)建面向未來的基礎(chǔ)性制度，從根本上解決舊模式的深層次矛盾。

機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)

華泰證券：

住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議指出2026年著力抓好4方面工作，再次強(qiáng)調(diào)著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，相較于中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，我們認(rèn)為此次會(huì)議關(guān)注點(diǎn)在于：

1.融資方面，推行主辦銀行制。在推進(jìn)房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制時(shí)，每個(gè)項(xiàng)目需要明確主辦銀行，與項(xiàng)目公司利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。本次全面推廣，我們認(rèn)為通過大范圍的明確權(quán)責(zé)給地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)上一道保險(xiǎn)；

2.在商品房銷售上，推進(jìn)現(xiàn)房銷售制，實(shí)現(xiàn)“所見即所得”，從根本上防范交付風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)行預(yù)售的，規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管。未來需要關(guān)注各地現(xiàn)房銷售試點(diǎn)推進(jìn)。

3.再次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持因城施策、精準(zhǔn)施策，城市政府要用好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控自主權(quán)，因地制宜調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。后續(xù)需要關(guān)注2026年各地限制性政策的優(yōu)化進(jìn)展。

中指院：

整體來看，本次全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議研究部署了“十五五”重點(diǎn)任務(wù)，明確2026年房地產(chǎn)發(fā)展重點(diǎn)，城市更新的重要性提升，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)是重點(diǎn)任務(wù)之一，并從多個(gè)方面部署具體工作，供給端政策側(cè)重優(yōu)化增量、盤活存量，包括推進(jìn)收購存量商品房、優(yōu)化和精準(zhǔn)實(shí)施保障性住房供應(yīng)、推進(jìn)“好房子”建設(shè)等內(nèi)容，需求端政策強(qiáng)調(diào)“城市政府要用足用好房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)”，預(yù)計(jì)地方政府在清理不合理限制性政策、加大購房補(bǔ)貼力度、提高公積金貸款支持力度等方面將繼續(xù)出臺(tái)政策，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。另外，本次會(huì)議也指出要夯實(shí)高質(zhì)量發(fā)展基礎(chǔ)支撐，加強(qiáng)統(tǒng)計(jì)分析，提升數(shù)智化水平等，也為住建部門提出了更高要求。

（此文刊于中國房地產(chǎn)報(bào)12月29日11版 責(zé)任編輯 蘇志勇）

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審讀：戴士潮

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