著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院創(chuàng)始院長賈康

中房報(bào)記者 許倩丨北京報(bào)道

近期，中央經(jīng)濟(jì)工作會議與全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議相繼召開，為房地產(chǎn)市場未來發(fā)展定下基調(diào)。面對市場供求關(guān)系的重大變化，政策指向聚焦于“穩(wěn)”，旨在推動行業(yè)邁向高質(zhì)量發(fā)展新階段。

“總體來看，房地產(chǎn)市場在今年經(jīng)歷了一段波動，其國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的地位不可能被顛覆?！敝?jīng)濟(jì)學(xué)家、華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院創(chuàng)始院長賈康在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時，對當(dāng)前房地產(chǎn)市場作出整體判斷。

他表示，盡管市場出現(xiàn)分化和回調(diào)，但從中長期看，中國城鎮(zhèn)化內(nèi)在動力的客觀因素和貫徹中央指導(dǎo)方針的主觀努力，將繼續(xù)支撐房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展?！爸醒氲拇笳结樢逊浅Ｇ逦F(xiàn)在最重要的是，各級政府和管理部門要真正抓實(shí)抓好。以擴(kuò)張性的宏觀政策、扎實(shí)的落地措施，動真格做好預(yù)期管理，推動市場在波動中實(shí)現(xiàn)‘止跌企穩(wěn)’”。

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2025年樓市：

從企穩(wěn)到分化

中國房地產(chǎn)報(bào)：您怎么評判這一年來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展？如果要用一個詞來概括，您會用什么？

賈康：回顧即將過去的2025年，房地產(chǎn)市場走勢可謂一波三折。年初時，市場相對平穩(wěn)，體現(xiàn)著“止跌企穩(wěn)”的跡象；但到了年中，出現(xiàn)了意料之外的下行；進(jìn)入傳統(tǒng)的“金九銀十”，市場則呈現(xiàn)出顯著的分化特征。

這種分化表現(xiàn)為，一方面，部分核心地段和優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目依然暢銷，甚至在一些城市仍出現(xiàn)了“好房子”的熱購和開發(fā)商競爭中抬岀的“地王”；但另一方面，從統(tǒng)計(jì)層面看，全國商品房成交均價(jià)呈現(xiàn)下行趨勢。至于網(wǎng)上有一些極端悲觀的論調(diào)，這顯然過分了，但下行壓力確實(shí)存在，不容忽視。

中國房地產(chǎn)報(bào)：您怎么看待房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的回調(diào)？

賈康：理解房地產(chǎn)市場的回調(diào)，要將其置于更廣闊的宏觀經(jīng)濟(jì)背景中審視。今年經(jīng)濟(jì)增速逐季放緩，一季度同比增長5.4%，二季度為5.2%，三季度進(jìn)一步放緩至4.8%。尤其是三季度下行有所加快，這與房地產(chǎn)市場的走勢存在內(nèi)在關(guān)聯(lián)。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中存在明顯的“溫差”：宏觀數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)年度經(jīng)濟(jì)增長5%左右已無懸念，前沿領(lǐng)域也有亮點(diǎn)，但大量傳統(tǒng)行業(yè)和企業(yè)仍感到困難重重。

這種“溫差”傳導(dǎo)到、也反映在房地產(chǎn)市場，直觀表現(xiàn)就是分化加劇，尤其要警惕政策執(zhí)行中可能出現(xiàn)的“合成謬誤”——各部門出于規(guī)范目的出臺的單項(xiàng)政策，方向看似正確，但若缺乏協(xié)調(diào)、疊加實(shí)施，可能在宏觀層面產(chǎn)生非預(yù)期的負(fù)面效應(yīng)。比如，針對電商平臺所聯(lián)系的7000多萬商家營業(yè)數(shù)據(jù)的稅收監(jiān)管強(qiáng)化、對外賣行業(yè)擬推行“互聯(lián)網(wǎng)十明廚亮灶”等規(guī)范措施，其初衷是好的，但微觀上可能以增加企業(yè)成本形成緊縮效應(yīng)，沖擊市場情緒，若把握不好節(jié)奏和力度，最終可能影響整體經(jīng)濟(jì)氛圍和企業(yè)信心，其中也包括房地產(chǎn)市場。因此，在中央著力擴(kuò)大內(nèi)需的總體方向下，必須更加注重政策一致性的協(xié)同與預(yù)期管理水平的提高。

要如實(shí)看到，中國經(jīng)濟(jì)依然具備堅(jiān)實(shí)的成長性，工業(yè)化和城鎮(zhèn)化相伴而行的推進(jìn)縱深和潛力空間仍非?？捎^，雖然房地產(chǎn)市場上的供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，在很多的場景中表現(xiàn)為買方市場為主了，但未來很長時間段內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)地位不會改變。這要求我們秉持長期主義視角，在行業(yè)波動中穩(wěn)步推動市場實(shí)現(xiàn)“止跌企穩(wěn)”。

雖然房地產(chǎn)“黃金時代”已然過去，市場整體進(jìn)入買方主導(dǎo)階段，但這并不意味著機(jī)會消失。在部分優(yōu)質(zhì)地段和項(xiàng)目中，結(jié)構(gòu)性機(jī)遇依然突出，可稱之為局部的“白銀時代”。當(dāng)前政策層面著力推動的“好房子”建設(shè)，正是對此機(jī)遇的積極回應(yīng)。

即便未來行業(yè)整體進(jìn)入增長更平穩(wěn)的“青銅時代”，乃至“黑鐵時代”，其作為經(jīng)濟(jì)支柱的支撐作用仍將延續(xù)。這一判斷的根本依據(jù)在于，中國工業(yè)化與城鎮(zhèn)化進(jìn)程還遠(yuǎn)未結(jié)束，真實(shí)城鎮(zhèn)化水平仍有顯著提升空間，這將為房地產(chǎn)業(yè)提供長期基本面支撐。

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樓市分化與不均衡：

是挑戰(zhàn)，也是潛力所在

中國房地產(chǎn)報(bào)：目前來看，房地產(chǎn)行業(yè)前行中存在的主要問題是什么？有何建議？

賈康：不能簡單被中國人均住房面積數(shù)據(jù)所迷惑，關(guān)鍵要看到背后伴有深刻矛盾的不均衡。一端是大量社會成員“住有所居”的問題尚未很好解決，另一端是部分先富群體擁有多套住房導(dǎo)致空置率較高。這種分化與不均衡正是當(dāng)前市場體現(xiàn)調(diào)整期特征的重要成因，但也意味著未來在滿足各層次住房需求、促進(jìn)共同富裕方面，仍有巨大的工作空間和發(fā)展?jié)摿Α?/span>

二手房價(jià)格下跌導(dǎo)致目前市場觀望情緒較重，這是房地產(chǎn)市場“買漲不買跌”規(guī)律的正常體現(xiàn)。要實(shí)質(zhì)性化解部分頭部房企的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，積極推動融資“白名單”制度落到實(shí)處，給予那些處于邊緣的合規(guī)企業(yè)必要的政策支持，“拉一拉”幫助其渡過難關(guān)，這有助于修復(fù)市場信心。

商業(yè)銀行在“貸款終身追責(zé)”的風(fēng)控壓力下，對房企融資偏謹(jǐn)慎完全可以理解，但政策層面需要更好地權(quán)衡和引導(dǎo)，避免一味從緊、寧嚴(yán)勿寬而形成“合成謬誤”。

中國房地產(chǎn)報(bào)：從中央經(jīng)濟(jì)工作會議到全國住建工作會議，均提出要著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，鼓勵收購存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等方面，您認(rèn)為應(yīng)該如何落地實(shí)施？

賈康：兩次會議精神一脈相承，后者更側(cè)重在業(yè)界的操作性落實(shí)，給出了更豐富的工作細(xì)則指導(dǎo)。因城施策，這是絕對正確的方向，絕不能“一刀切”。北京等地小幅放松房地產(chǎn)行政限購是正確的選擇，風(fēng)向標(biāo)城市甚至可以考慮邁出更大步伐。

收購存量商品房用作保障房，是優(yōu)化資源配置的好辦法，關(guān)鍵在于有相關(guān)房源而適合此種操作的地方政府，在本轄區(qū)要真正推動“補(bǔ)磚頭”變?yōu)椤把a(bǔ)人頭”，這需要細(xì)致的工作和安排好財(cái)力保障，也是檢驗(yàn)政策落實(shí)的試金石。

構(gòu)建發(fā)展新模式，這與中央長期強(qiáng)調(diào)的“房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展長效機(jī)制”內(nèi)涵一致，是標(biāo)本兼治的體系。治標(biāo)要抓當(dāng)下能做的事，治本則涉及住房雙軌制與土地、金融、財(cái)稅等更深層的基礎(chǔ)性制度配套改革，需待時機(jī)成熟發(fā)力推進(jìn)。

中國房地產(chǎn)報(bào)：對于房地產(chǎn)稅改革，應(yīng)該怎么看？

賈康：大方向正確，但當(dāng)前并非推出的合適時機(jī)?，F(xiàn)階段要保持政策的一致性與穩(wěn)定性，重點(diǎn)在于擴(kuò)張和提振信心，凡是收縮性的政策措施，都要十分審慎。

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風(fēng)向標(biāo)城市放松限購

步子可以再大些

中國房地產(chǎn)報(bào)：對于2026年房地產(chǎn)市場有什么預(yù)判？

賈康：我對中國房地產(chǎn)市場中長期發(fā)展保持“謹(jǐn)慎樂觀”態(tài)度。

信心源于，中國仍處于城鎮(zhèn)化深化而完成其快速發(fā)展階段和工業(yè)化升級從中后期走向后期的過程中。常住人口城鎮(zhèn)化率雖高，但戶籍城鎮(zhèn)化率還僅為48%，未來還有幾億農(nóng)村人口陸續(xù)要遷徙到大中小城鎮(zhèn)區(qū)域，已在城鎮(zhèn)的近3億農(nóng)民工及其家屬需要真正融入城市的基本公共服務(wù)均等化供給體系。全國700個左右大中小增長極區(qū)域城鄉(xiāng)結(jié)合部的外推、基礎(chǔ)設(shè)施的升級，伴隨著各類房地產(chǎn)需求，這是一個不可逆轉(zhuǎn)的進(jìn)程。增長極區(qū)域的主導(dǎo)性表現(xiàn)及其輻射作用，將持續(xù)產(chǎn)生堅(jiān)實(shí)的房地產(chǎn)業(yè)支撐。

2026年是“十五五”規(guī)劃的開局之年，至關(guān)重要。宏觀上已明確“雙松”搭配（更加積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策），關(guān)鍵是要將中央的系列指導(dǎo)精神系統(tǒng)化地落實(shí)好，做成實(shí)事。

如果客觀的成長性支撐與主觀的改革創(chuàng)新與政策優(yōu)化努力結(jié)合得好，2026年有望在今年“止跌企穩(wěn)”的初步基礎(chǔ)上消化回調(diào)因素，鞏固態(tài)勢，甚至迎來逐步的復(fù)蘇。處理得好的話，2026年是很值得期待的。

中國房地產(chǎn)報(bào)：還需要做好哪些工作？

賈康：政策力度上可以再大些。比如一線城市等風(fēng)向標(biāo)城市，在減少行政限制上“步子可以再大一點(diǎn)”，直至使商品房軌道完全回歸市場調(diào)節(jié)。

資金配套要跟上。比如，保障房“補(bǔ)人頭”需要真金白銀，可考慮與地方專項(xiàng)債、特別國債等資金工具協(xié)同，解決地方財(cái)力緊張問題。同時，落實(shí)好房地產(chǎn)融資“白名單”制度，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)對合規(guī)房企合理加大支持力度；還可酌情進(jìn)一步降低房貸利率。

預(yù)期管理一定要跟進(jìn)。各領(lǐng)域政策出臺需加強(qiáng)協(xié)調(diào)，警惕“合成謬誤”，切實(shí)改善社會心理預(yù)期。

當(dāng)前，關(guān)鍵在于把握好政策節(jié)奏，確保政策的一致性。實(shí)際上，現(xiàn)在仍存在一些中央方針政策落實(shí)中的堵點(diǎn)，部分措施之間也缺乏協(xié)調(diào)，未能完全形成合力。要把政策真正落到實(shí)處，就必須著力消除這些不一致之處，堅(jiān)持以系統(tǒng)觀念推進(jìn)工作，尤其對一些旨在加強(qiáng)規(guī)范化、但客觀上可能產(chǎn)生收縮效應(yīng)的政策，更應(yīng)審時度勢、精準(zhǔn)把握力度與節(jié)奏，避免調(diào)整過激過快。

正如我之前提到的，市場上已經(jīng)感受到一些壓力，這類政策若疊加推出、銜接不暢，容易影響社會預(yù)期與整體信心，反而可能對經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的宏觀大局產(chǎn)生制約。因此，在強(qiáng)調(diào)規(guī)范的同時，必須高度關(guān)注其對市場氛圍的綜合影響，在動態(tài)中尋求最優(yōu)平衡，循序漸進(jìn)。

值班編委：李紅梅

責(zé)任編輯：馬琳 溫紅妹

審讀：戴士潮

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