中原集團(tuán)創(chuàng)始人施永青

與其用政府財政資金和銀行資金去支持房地產(chǎn)市場，不如調(diào)動社會投資者的資金盤活市場。如果想吸引投資者入場，就不應(yīng)該設(shè)置過多的購房限制，比如，購房資格可盡量取消地域限制。

可以通過減免稅費的方式降低投資門檻：契稅、印花稅等能免就免。除此之外，投資者買房子用來出租，租賃相關(guān)的稅費也可以減免。

還應(yīng)該想辦法增加社會資金的流動性，在貨幣政策上發(fā)力，比如增發(fā)貨幣、降低利率、放寬貸款要求。現(xiàn)在，市場上有不少人把消費貸、經(jīng)營貸偷偷用在購房上，與其讓大家違規(guī)操作，不如直接把購房貸款的優(yōu)惠條件調(diào)整到和經(jīng)營貸、消費貸一樣的水平。這樣一些人就沒機(jī)會利用差異套利，資金也能更規(guī)范地服務(wù)于房地產(chǎn)市場。

中房報記者 李葉丨北京報道

“市場膠著，靜待破局?！?/span>

2025年最后一天，身處香港辦公室的中原集團(tuán)創(chuàng)辦人施永青，通過視頻連線接受中國房地產(chǎn)報記者專訪時，用這8個字概括了內(nèi)地房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀。

雖然隔著屏幕，仍能感受到這位行業(yè)資深觀察者與參與者的從容氣勢——他身著灰色西裝搭配藍(lán)色毛衫，言談間始終掛著隨和的微笑，即便談及市場現(xiàn)存的諸多困局，也保持著理性客觀的分析姿態(tài)。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年1~11月份，全國新建商品房銷售面積78702萬平方米，同比下降7.8%，其中住宅銷售面積下降8.1%。新建商品房銷售額75130億元，下降11.1%，其中住宅銷售額下降11.2%。這些數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)市場仍面臨著不小壓力。

“當(dāng)下的市場態(tài)勢，其實早有發(fā)展脈絡(luò)可循?！笔┯狼嗵寡?，無論是部分房企拿地后開發(fā)節(jié)奏放緩、房源去化周期拉長，還是部分土地閑置、資源配置有待優(yōu)化，核心原因都在于過去行業(yè)發(fā)展節(jié)奏太快，而當(dāng)前市場最顯著的特點，便是“膠著”二字：購房者持幣觀望、房企資金沉淀、庫存去化需要一定周期，新增供應(yīng)與存量資源的統(tǒng)籌配置仍需發(fā)力。

歲末年初，中央經(jīng)濟(jì)工作會議、全國住建工作會議接連對房地產(chǎn)行業(yè)作出部署，從“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”到“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”“鼓勵收購存量商品房作保障房”等，一系列政策信號釋放出穩(wěn)定市場的明確導(dǎo)向。與此同時，個人住房增值稅下調(diào)等利好政策落地，為二手房市場注入新的活力。

在政策密集發(fā)力的背景下，2026年房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)什么樣的發(fā)展曲線？施永青結(jié)合自身對行業(yè)周期的深刻洞察，分享了他的判斷與思考。

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政策方向很對

落地執(zhí)行要講方法

中國房地產(chǎn)報：近期召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議、全國住建工作會議對于房地產(chǎn)著墨頗多，提出要著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，包括因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給等方面，這些政策的實施將對市場產(chǎn)生哪些作用？

施永青：這些政策方向很對，但落地執(zhí)行需要講究方法，有些政策還得有配套條件才行。

首先是財政支持。部分政策需要投入大量資金才能推動落實。比如收購存量商品房用作保障性住宅，這一政策能夠有效緩解庫存壓力，也能拓寬保障性住房供給渠道，但資金是關(guān)鍵。

其次是嚴(yán)格執(zhí)行。我覺得在嚴(yán)控房地產(chǎn)增量這件事上，執(zhí)行力度還得再加大。

實際上，內(nèi)地房地產(chǎn)市場出現(xiàn)問題的根源主要是開發(fā)過度，最終造成了資源浪費和錯配?；剡^頭看，曾經(jīng)的開發(fā)模式對地方經(jīng)濟(jì)增長起到了很大作用，賣地為地方政府增加收入，鋼筋水泥和家電家裝等上下游行業(yè)也都因地產(chǎn)項目開發(fā)獲益。不過，受經(jīng)濟(jì)和人口等因素影響，一些地區(qū)開發(fā)出來的房子沒有人居住，或者難以出售和出租，資金的流動也就出現(xiàn)停滯。在這樣的背景下，若再盲目開發(fā)新樓盤，只會加劇資源錯配和浪費。所以“控增量”的思路非常正確，只是在具體落實的過程中，還有進(jìn)一步細(xì)化和完善的空間，庫存多的地方應(yīng)嚴(yán)格卡住新增供應(yīng)，才能慢慢把庫存消化掉。

在保交房方面，我的建議是實事求是、靈活處理和選擇性救助開發(fā)商。

現(xiàn)在，很多地方的房價已經(jīng)跌得比建筑費用還要低，這種情況下還要繼續(xù)花錢把沒完工的房子建好，投入的成本會非常高。同時，一些樓盤只賣出了一部分，可要建已售的樓棟，就必須連帶沒賣出的一起建，這極易造成新的資源浪費。

對于一些買了延期項目的老百姓來說，比起要房子，可能更想要回自己的錢——哪怕是打折退款，也比收房劃算。畢竟收了房之后，如果自己不住，還要繳納物業(yè)費、水電費、稅費，這些都是額外的負(fù)擔(dān)。對此，可與購房者溝通、商議，按折扣進(jìn)行賠償，這樣問題就能快速解決，還能省下繼續(xù)建房的錢。

另外，我認(rèn)為，可以選擇一些有機(jī)會翻身的開發(fā)商進(jìn)行救助，政府劃撥財力收購其建好的、位于好地段且未來有用的房子用作保障房、人才房；對于債務(wù)高、難以挽救的開發(fā)商則不予救助。

中國房地產(chǎn)報：2025年12月30日，財政部、稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于個人銷售住房增值稅政策的公告》，本次政策將個人購買不足2年的住房對外銷售的增值稅征收率由5%下調(diào)為3%，降低了二手房交易成本，一定程度有利于加速交易流轉(zhuǎn)，提升二手房交易活躍度。您怎么看待當(dāng)前的二手房市場？有何建議？

施永青：我認(rèn)為，當(dāng)前二手房市場面臨的困難要比新房小很多，原因是二手房是已經(jīng)投入使用的房子，只要位置合適、價格合理，都能找到買家。

我認(rèn)為，與其用政府財政資金和銀行資金去支持房地產(chǎn)市場，不如調(diào)動社會投資者的資金盤活市場。如果想吸引投資者入場，就不應(yīng)該設(shè)置過多的購房限制，比如，購房資格可盡量取消地域限制。

另一方面，可以通過減免稅費的方式降低投資門檻：契稅、印花稅等能免就免。除此之外，投資者買了房子用來出租的話，租賃相關(guān)的稅費也可以減免。

在這些措施見效之前，政府還應(yīng)該想辦法增加社會資金的流動性，在貨幣政策上發(fā)力，比如增發(fā)貨幣、降低利率、放寬貸款要求。現(xiàn)在，市場上有不少人把消費貸、經(jīng)營貸偷偷用在購房上，與其讓大家違規(guī)操作，不如直接把購房貸款的優(yōu)惠條件調(diào)整到和經(jīng)營貸、消費貸一樣的水平。這樣一來，不法分子就沒機(jī)會利用差異套利，資金也能更規(guī)范地服務(wù)于房地產(chǎn)市場。

中國房地產(chǎn)報：您怎么評判2025年這一年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展？如果要用一個詞來概括您會用什么？

施永青：我認(rèn)為，這一年房地產(chǎn)行業(yè)仍處于“膠著”狀態(tài)。

我接觸過一些開發(fā)商，他們的共性問題是拿了地沒錢開發(fā)，即便勉強(qiáng)建成，房子也比較難賣。對于這些開發(fā)商而言，當(dāng)下最愿意接受的解決方案，其實是允許他們把土地交還給政府。

追根溯源，此前批地規(guī)模過大，是造成當(dāng)前困局的重要原因。因此，可清理閑置土地：對于開發(fā)商未按批地要求完成開發(fā)的地塊，收回轉(zhuǎn)為國有土地，后續(xù)再根據(jù)實際需求重新出讓，這樣就能了結(jié)歷史遺留問題。

與此同時，市場的良性發(fā)展需要遵循其自身運行規(guī)律，房價的精細(xì)化調(diào)控若把握不當(dāng)，也可能會延長市場的調(diào)整周期。當(dāng)前，購房者普遍持觀望態(tài)度，不愿做新的投入，而現(xiàn)在的價格也難以為繼。與其讓它僵在原地、無法動彈，不如放開價格限制，讓愿意降價的開發(fā)商去促銷，以低價盤活庫存；當(dāng)該跌的價格跌到位，該清的土地清干凈，市場才能真正走出困局，重新進(jìn)入上升通道。

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香港樓市已有剛需積極入場

中國房地產(chǎn)報：2025年年底，您出手拿下香港多個物業(yè)資產(chǎn)，是基于什么樣的考慮？

施永青：這些資產(chǎn)確實是和我有關(guān)聯(lián)的公司、基金去投資的。我本人并沒有參與具體的標(biāo)的選擇、價格談判等交易過程，只是對市場趨勢作了判斷。

我認(rèn)為，香港的住宅市場已經(jīng)見底，而且這個“底”是“U”形的圓底，更重要的是，復(fù)蘇期已經(jīng)過去了，市場已經(jīng)明確進(jìn)入復(fù)蘇后的新階段。2026年開始，香港住宅市場會進(jìn)入高漲期，房價上漲速度會加快。

我把房地產(chǎn)周期分成四個階段：復(fù)蘇期、高漲期、危機(jī)期、蕭條期。

這四個階段的邏輯鏈條很清晰：

復(fù)蘇期靠的是剛需家庭，比如新婚夫婦、家里添了孩子的家庭，他們對居住面積的需求會增加，就會主動入市買房。這個階段的前提是經(jīng)濟(jì)向好、人口增長，剛需慢慢消化掉之前積壓的庫存，庫存越來越少，房價就會逐步回升。而復(fù)蘇期之前，必然經(jīng)歷過蕭條期。蕭條期里房價會大幅回落，香港這次就回落了大概30%，跌到大家覺得“價格便宜”的區(qū)間，剛需才會愿意進(jìn)場。對比來看，內(nèi)地的房價之前漲得更多，所以蕭條期的調(diào)整幅度應(yīng)該更大，只有跌到足夠多的人買得起，復(fù)蘇期才有啟動的條件。

等庫存減少、房價開始上漲，市場就會從復(fù)蘇期進(jìn)入高漲期。這個階段不只有剛需，投資性需求也會進(jìn)來。剛需加投資的兩股力量疊加，房價上漲的速度會越來越快；而房價漲得越快，對投資者的吸引力就越大，進(jìn)場的人就越多，形成一個自我強(qiáng)化的上漲預(yù)期。

但這種趨勢發(fā)展到后期，就會出現(xiàn)問題——房價漲幅會脫離剛需的購買力，市場交易的主角變成了投資者。這時候就進(jìn)入了危機(jī)期，“房住不炒”的導(dǎo)向就是針對這種市場狀態(tài)提出的，因為這樣的市場是不健康的。危機(jī)期持續(xù)一段時間后，投資者的資金全變成了房子，手里沒有現(xiàn)金，一旦遇到銀行加息、政府收緊政策這類外部沖擊，危機(jī)就會爆發(fā)。

接著，當(dāng)所有人都想把手上的房子賣掉，市場就進(jìn)入了蕭條期，房價又會迎來一輪大幅下跌。

現(xiàn)在，香港樓市已有剛需積極入場，庫存開始減少，投資者也愿意買房了，這說明市場已經(jīng)走完復(fù)蘇期，接下來肯定會進(jìn)入高漲期。正因為我判斷香港住宅市場要進(jìn)入高漲期了，所以相關(guān)的投資行為才會自然發(fā)生。

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夯實市場復(fù)蘇基本面

中國房地產(chǎn)報：對于2026年房地產(chǎn)市場有什么預(yù)判？需要做好哪些工作？

施永青：我判斷，當(dāng)前內(nèi)地房地產(chǎn)市場還處在調(diào)整期，想要加快調(diào)整期的結(jié)束，推動市場盡快復(fù)蘇，關(guān)鍵要做好兩件事。

第一，要讓房價盡快見底。房價下跌之后，購房門檻會降低，買得起房子的人自然會增多，剛需群體的入市意愿也會更強(qiáng)。畢竟剛需人群有實實在在的居住需求，不會因為房價下跌就一直觀望，價格合適他們就會出手。

第二，除了讓房價完成充分調(diào)整，還要夯實市場復(fù)蘇的基本面。一方面要把整體經(jīng)濟(jì)搞好；同時，鼓勵年輕人結(jié)婚生子，這樣才能催生更多新家庭，這些新家庭會帶來源源不斷的剛需購房需求。另一方面，如果市場上的房子已經(jīng)足夠滿足需求，不應(yīng)該再盲目新增土地供應(yīng)、新建住房。

其實，香港在1997年亞洲金融風(fēng)暴后就有成功經(jīng)驗——當(dāng)時房價跌了近70%，為了穩(wěn)定樓市，香港連續(xù)幾年暫停賣地，同時出臺鼓勵購房的政策，比如降低相關(guān)稅費、允許房貸月供利息抵扣個稅。在這些措施的支持下，香港的房地產(chǎn)市場才慢慢走出低谷，實現(xiàn)復(fù)蘇。

值班編委：樊永鋒

責(zé)任編輯：馬琳 溫紅妹

審讀：戴士潮

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