中房報(bào)記者 梁笑梅丨北京報(bào)道

2025年末，一場圍繞物業(yè)服務(wù)價(jià)值的深度重構(gòu)席卷全國。以中梁沐宸院小區(qū)在12月27日主動調(diào)整服務(wù)方案為標(biāo)志，多地社區(qū)正通過優(yōu)化服務(wù)、細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)與調(diào)整費(fèi)用，探索可持續(xù)的新模式。其“結(jié)合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境及業(yè)主需求”的表態(tài)，清晰折射出行業(yè)與業(yè)主共同尋求“質(zhì)價(jià)相符”新平衡點(diǎn)的努力——這遠(yuǎn)非單純的降價(jià)信號，而是行業(yè)邁向高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折。

調(diào)整已成常態(tài)。中指研究院《2025年中國物業(yè)服務(wù)價(jià)格指數(shù)研究報(bào)告》指出，全國20個(gè)重點(diǎn)城市物業(yè)服務(wù)均價(jià)為2.72元/平方米/月，同比微跌0.23%，且呈現(xiàn)“服務(wù)等級越高，調(diào)整幅度越大”的鮮明特點(diǎn)。政策層面，重慶、青島等地的指導(dǎo)價(jià)政策正從源頭規(guī)范市場秩序；同時(shí)，業(yè)主權(quán)利意識日益成熟，共同驅(qū)動行業(yè)摒棄粗放模式。

然而，轉(zhuǎn)型之路伴隨陣痛。部分難以適應(yīng)新環(huán)境的物業(yè)企業(yè)選擇退出，暴露了過往依賴規(guī)模擴(kuò)張、忽視服務(wù)本質(zhì)模式的脆弱性。一場深刻的行業(yè)洗牌已然拉開序幕。

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價(jià)格下行與市場出清

本輪調(diào)整的直接表現(xiàn)是價(jià)格結(jié)構(gòu)性下調(diào)。上述中指報(bào)告顯示，降價(jià)呈現(xiàn)“星級越高，降幅越大”的特點(diǎn)：三星級服務(wù)費(fèi)同比微跌0.09%，四星級跌0.28%，五星級跌幅則達(dá)0.51%。政策引導(dǎo)提供了制度框架，重慶、青島、武漢等地相繼出臺的物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)，從源頭遏制不合理收費(fèi)。

業(yè)主意識的覺醒成為關(guān)鍵推動力。長期存在的“質(zhì)價(jià)不符”問題激發(fā)了具體行動。武漢光谷某高檔小區(qū)物業(yè)費(fèi)直降30%后，業(yè)主的歡呼被視為維權(quán)意識成熟的標(biāo)志。

但降價(jià)并非共贏。物業(yè)企業(yè)面臨成本剛性上漲與收入下降的雙重?cái)D壓。有物業(yè)經(jīng)理算賬：人力成本占支出六成，保安保潔工資五年漲了50%，費(fèi)調(diào)后連工資都難以保障。2024年，物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)凈利率首次跌破5%。

撤場潮隨之而來。2025年8月31日，中海物業(yè)退出鄂州雙創(chuàng)之星小區(qū)，主因是業(yè)主累計(jì)欠費(fèi)近60萬元；金科服務(wù)也退出了服務(wù)近6年的重慶某小區(qū)，同樣因長期虧損?？硕鹞锕軘?shù)據(jù)顯示，中海物業(yè)2025年上半年退盤面積達(dá)2680萬平方米；金科服務(wù)同期退出的住宅面積是新增面積的3.6倍。

這些壓力，也直接反映在上市物業(yè)企業(yè)的營業(yè)收入和利潤上。

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，63家上市物企營業(yè)收入總額增長至1487.9億元，同比增長4.1%，增速較去年同期下滑0.5 個(gè)百分點(diǎn);毛利潤均值為4.6 億元，同比下降2%。

更為嚴(yán)峻的是，一些小區(qū)在物業(yè)撤場后陷入混亂。武漢某小區(qū)物業(yè)撤場不到半個(gè)月，保安保潔集體離職，監(jiān)控癱瘓，垃圾堆滿樓道。物業(yè)撤場導(dǎo)致小區(qū)管理真空，房價(jià)貶值10%～20%，形成了“沒有贏家”的困局。

降價(jià)潮表面上是價(jià)格調(diào)整，實(shí)質(zhì)上是行業(yè)洗牌的序幕。過去依靠房地產(chǎn)紅利“躺著賺錢”的時(shí)代一去不返，物業(yè)企業(yè)不得不重新思考生存之道。

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十字路口：回歸服務(wù)本質(zhì)的共識

當(dāng)降價(jià)潮與撤場潮交織，行業(yè)站在了十字路口。中國物業(yè)管理協(xié)會副會長宋寶程指出：“2025年中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出推動行業(yè)從傳統(tǒng)管理導(dǎo)向向現(xiàn)代服務(wù)導(dǎo)向轉(zhuǎn)型，這擊中了權(quán)責(zé)模糊、本質(zhì)異化的核心癥結(jié)?！?/span>

他強(qiáng)調(diào)，轉(zhuǎn)型絕非物業(yè)公司的“獨(dú)角戲”，需政府、企業(yè)、業(yè)主三方合力。

政府角色需從“全能監(jiān)管”轉(zhuǎn)向“精準(zhǔn)賦能”。宋寶程認(rèn)為，部分法規(guī)存在“重管理、輕服務(wù)”傾向，賦予企業(yè)過多超出能力的義務(wù)。政府應(yīng)清理冗余要求，同時(shí)建立“菜單式”服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與信用體系。北京等地已開始探索將服務(wù)分為“必選”與“可選”，供業(yè)主按需選擇。

企業(yè)必須從“管理者”轉(zhuǎn)型為“服務(wù)者”。部分企業(yè)曾將規(guī)模置于質(zhì)量之上，導(dǎo)致信任危機(jī)。轉(zhuǎn)型關(guān)鍵在于厘清邊界，深耕需求：基礎(chǔ)服務(wù)建立標(biāo)準(zhǔn)化響應(yīng)，增值服務(wù)拓展“物業(yè)+養(yǎng)老”“物業(yè)+社區(qū)”等場景。推行“陽光賬本”、酬金制等透明模式，是實(shí)現(xiàn)“質(zhì)價(jià)相符”的基石。

業(yè)主應(yīng)從“被動訴求者”變?yōu)椤肮仓螀⑴c者”。宋寶程指出一個(gè)認(rèn)知誤區(qū)：部分業(yè)主對物業(yè)服務(wù)持“雙重標(biāo)準(zhǔn)”，將物業(yè)費(fèi)視為“無限責(zé)任擔(dān)?！?。行業(yè)健康發(fā)展需要業(yè)主樹立權(quán)責(zé)對等意識，通過業(yè)委會等渠道理性參與監(jiān)督。

多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)同，物業(yè)費(fèi)調(diào)整的核心是讓價(jià)格回到“質(zhì)價(jià)相符”軌道。同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)表示：“限價(jià)政策主要是解決前期定價(jià)不透明、開發(fā)商壟斷等問題?！睂?shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，需要推動業(yè)委會成為有效組織、引入第三方評估審計(jì)、規(guī)范服務(wù)方案與價(jià)格公示等制度保障。

宋寶程總結(jié)道：“行業(yè)的導(dǎo)向調(diào)整，本質(zhì)是推動回歸‘服務(wù)民生’的核心價(jià)值。政府監(jiān)管劃定方向，企業(yè)升級筑牢根基，業(yè)主參與凝聚合力，三者缺一不可?！?/span>

展望2026年，物業(yè)管理行業(yè)正站在嶄新起點(diǎn)。其價(jià)值內(nèi)核已發(fā)生根本轉(zhuǎn)變——從追求利潤規(guī)模到追求服務(wù)品質(zhì)，從單一管理到多元共治，從社區(qū)成本中心到生活價(jià)值中心。這場伴隨陣痛的轉(zhuǎn)型，正是行業(yè)走向成熟、邁向高質(zhì)量發(fā)展的必由之路。未來的物業(yè)服務(wù)，必是在清晰規(guī)則下，以專業(yè)贏得認(rèn)可、以創(chuàng)造價(jià)值實(shí)現(xiàn)發(fā)展的民生事業(yè)。行業(yè)的未來，已是一場關(guān)于“質(zhì)”與“值”的終極考驗(yàn)。

值班編委：李紅梅

責(zé)任編輯：李紅梅 溫紅妹

審讀：戴士潮

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